未だ浸透していない不動産における民法改正について。

どうもガブリです。

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投資を始める際にはそれぞれの特性やルールを知る必要があります。

特に不動産投資の場合、民法の改正やその他の法律の改正など不定期に起こっているため、それらにアンテナを立てながら投資を検討しなければなりません。

そこで今日は不動産投資を行う際にオーナーが何を気にしておくべきなのかなどについて書いていきたいと思います🖋

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去年4月1日に民法の一部を改正する法律が施行され、不動産投資においては賃貸借契約について抵触する内容となっています。

ここでいう賃貸借契約というのは、不動産の所有者を賃貸人とし、家を借りたいとする人を賃借人とした契約のことであり、賃借人が賃貸人に対しての賃料を支払うこと、そして契約が終了する際には物件を明け渡すということなどを明記するものです。

この両者における義務として、まず賃貸人の義務には「目的物修繕義務」というものと「費用償還義務」というものがあります。

目的物修繕義務とは、「目的物の使用及び収益に必要な修繕を行わなければならない」とするもので、賃借人が日常的な生活を送るために使用するキッチンや風呂トイレなどの設備の故障が起こった場合にそれらを修繕しなければならないというものです。

ただ、これについても2017年5月に一部改定があり、「賃借人の責任で修繕が必要になった場合は、賃貸人であるオーナー側に修繕義務はない」というルールに変更されたため、賃借人が故意的に設備などを壊してしまったりなどした場合であれば、オーナー側に修繕義務はないということになりました。

次に費用償還義務とは、「賃貸借契約で目的物を使用及び収益する際、賃借人自らが必要な費用を支出した場合、その費用を賃貸人が支払う義務がある」とするもので、上記の目的物修繕義務を伴う設備などの故障が起きた際に、設備の修繕をオーナーに求めたもののオーナーがすぐに動いてくれないなどのことがあると賃借人は生活が不便になってしまうので、賃借人がその設備の修繕を自ら行い、その費用をオーナーに請求することができるというものです。

これらが賃貸人の義務となりますが、賃借人の義務については、部屋を借りているので、オーナーに対して賃料を支払う義務というものがあります。

さらに、「目的物返還義務」というものがあり、賃借人は賃貸借契約が終了するとともに、その物件を返還しなければならないこと、それと同時に賃貸借契約によって物件に入居した後に生じた損傷については、賃貸借契約が終了した際に元通りに“原状回復”しなければならないという義務を持つことになります。

その際、原状回復において、設備などの劣化を賃借人自ら早めたものなどでなければ、それらは賃貸人であるオーナーが回復を行うということが原則となっており、経年劣化による故障などは賃借人の回復義務にならないことがほとんどです。

これらが何となく認知されている賃貸人、賃借人それぞれの義務となりますが、民法改定においてはどのような変化があったでしょう。

まずは上記に書いた、費用償還義務においてオーナーが修繕を行わない場合の賃借人の対応として、賃借人が勝手に修繕を行っても良いのかというのは明確な規定がないためにトラブルになることがありました。

そのため、今回の民法改正では緊急を要するなどの事項が認められる場合などにおいて賃借人が自ら修繕を行うことを良しとするということが明確になっています。

また、原状回復においてもどこまでが原状回復義務なのか曖昧な点が多く、今回の民法改正においては具体的に「賃貸借契約に関するルールの見直し」として、

・家具の設置による床やカーペットの凹み、設置跡

・テレビや冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ

・地震によって破損したガラス

・鍵の取替え（破損や鍵の紛失を除く）

といったものに関しては通常損耗とされ、賃貸人が回復義務を負うということが明確になりました。