これから不動産オーナーになる人が知っておくべき家賃保証契約の改正。
どうもガブリです。
不動産投資を始める際に迷う一つのポイントとして、どのように管理してもらうかというものがあります。
不動産投資では不動産を所有し、それを第三者に賃貸することで賃料収入を得るという投資モデルですが、この賃料収入を得るための方法が大きく分けて実は2つあります。
それが「集金代行」と「サブリース(家賃保証)」です。
集金代行ではその名の通り、入居者から受け取る賃料を不動産管理会社が代行して集金するというもので、その他不動産の管理なども並行して行ってくれるというものであり、サブリースでは入居者の有無に関わらず不動産オーナーに家賃を保証して賃料収入が途絶えないようにするというものです。
それぞれに手数料が存在しますが、家賃を保証する場合は集金代行と比べても基本的に入居者が支払う実質の家賃よりも低い価格でオーナーに送金されることになります。
これは不動産管理会社が「入居者の有無に関わらず賃料収入を支払う」というリスクに対しての手数料になるので高いのですが、それぞれオーナーさんによって集金代行とサブリースではどちらが良いとするかを迷うものです。
そしてそのうちのサブリースについて、去年12月15日に法律が変わっているので、それについて今日は書いていきたいと思います🖋
サブリース契約の概要について簡単に触れておくと、サブリース契約というのは、不動産オーナーがサブリース契約をする管理会社と賃貸契約をし、本来入居者となるサブリース会社が第三者である入居者を集うことでそのお家を転貸するという仕組みになっています。
つまり集金代行契約では不動産オーナーと実際の入居者が賃貸契約をしますが、サブリース契約では不動産オーナーと管理会社が賃貸契約をし、管理会社と実際の入居者が転貸契約するという流れになるのです。
そして今回サブリース法にどのような改正があったかというと、サブリースを行う管理会社への規制として、
・誇大広告等の禁止
・不当な勧誘行為等の禁止
・重要事項説明の交付義務
というものです。
これらの規制が開始した背景としては、大手不動産会社が「35年間一括借り上げ」というキャッチコピーで35年間家賃保証するという契約を慣習的に行なっていたのですが、突然そのサブリース業者から契約の解除や賃料の減額請求がされたということがあり、不動産オーナーが当初想定していた不動産投資シミュレーションとはかけ離れるものになってしまったなどのトラブルがあっったのです。
そして上記のような規制について誇大広告の禁止とはどのようなものかというと、この「家賃保証」と呼ばれる部分などを契約書に記載する際には「定期的な家賃の見直しがある」という旨を記載し、賃料の減額の可能性を示唆しなければならないなどのことが求められるようになりました。
次に不当な勧誘行為等の禁止とはどのようなものかというと、むやみにサブリース契約をオススメするべきではないことを表しており、サブリース業者は不動産オーナーに対して賃料の減額や契約解除の可能性を伝えずにサブリース契約を斡旋してはならないというものです。
あとはこれらのことを不動産オーナーにしっかりと認識してもらうために重要事項説明を行うことを義務づけました。
これらの改正を念頭に置いた時に不動産オーナーは何を考えるべきかといえば、やはり「家賃保証」という響きに惹かれてサブリース契約を行うのではなく、そのリスクも考慮して選択するべきだということです。
これからサブリース契約を利用した不動産投資を検討している方は、国土交通省が発表している「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」をインターネットで調べておくと良いと思います🙆🏼♂️
