なぜワンルームなのか。
どうもガブリです。
ここ数年でワンルームマンションの竣工が増えており、不動産投資対象としても人気の高い間取りとなっています。
単身赴任者や学生など一人で住むような規模の部屋で、その名の通り一部屋で、その他キッチンや風呂トイレなど別途設備があるような部屋です。
そんなワンルームマンションですが、建築において規制がかかってきている状況で、今日はそれらのことについて書いていきたいと思います🖋
早速その規制についてですが、例えば新宿区の場合、
・最低面積25㎡
・3階以上で30㎡未満の住戸数が10部屋以上
といった対象物件の場合、
・30㎡未満の住戸が30戸以上の場合
1種低層内→（30㎡未満の住戸数−29）×1/2 以上の戸数を40㎡以上にする
その他の地域→（30㎡未満の住戸数−29）×1/3以上の戸数を40㎡にする
といった規制がかけられています。
また、豊島区の場合は「狭小住戸集合住宅税（ワンルームマンション税とも呼ばれています）」というものを設けていて、一定程度の要件を満たすワンルームマンションを建築した場合、建築主に対して税金を課すというルールがあります。
その具体的な内容は、
・集合住宅における1住戸の専用面積が30㎡未満のもので、新築、増築、大規模修繕、大規模模様替、用途変更等をする場合に課税となる
となっており、その納税義務者は上記の建物を有する集合住宅の建築等を行う建築主で、建築にかかる請負契約の注文者、または所有者自ら建築する場合の工事を行う者が納税すべきとなっています。
税率については上記の住戸1戸につき50万円となっており、住戸数が8戸以下の建築等に関しては課税を全額免除となっています。
つまり、土地を買い上げてマンションを建築することで賃貸物件を運用しようと考えた場合、豊島区においてそれを実現しようとすれば、課税の対象となってしまった場合に投資としての採算性が落ちるということになるのです。
このような規制は30年以上前から始まっているものの、その規制の厳しさは年々増加していっています。
ワンルームマンションを建築段階から行うというのは分譲するような余計なコストがかからないという点である意味で採算性を上げますが、規制の対象となってしまうとその選択は難しくなってきます。
しかし、人口が減少傾向にあり、これからもより減少になっていくと考えるとこれらの規制が緩くなってくるということも考えられます。
その反面、ワンルームマンションの需要が各地域においてどれだけ大きなものかも予測できないと安易に建築はできないので、これからの未来を予測しつつ、各地域の規制等についても把握しながら建築については考えるようにしましょう🙆🏼♂️
