CCRという概念。（不動産編）
どうもガブリです。
先日「カードローンを使用した投資」についての記事を書きましたが、基本的に目的を公開して融資が許される投資商品は「不動産投資」のみと言えるでしょう。
不動産は高額であるがゆえに“富裕層の投資“というイメージを持つ人も多かったのが、ここ数年ではサラリーマンでも行えるということで、適切なステップを経れば不動産投資の成功によって社会人を引退しているという人も少なからずいます。
では、どのようにして富裕層とはいえないサラリーマンがあれだけ高額の商品を運用できているのか。
それは「融資の選択によって元手をほとんど必要としない」というケースもあるからです。
それを「レバレッジ効果」と呼ぶことがありますが、不動産投資のメリットの大きな要因としてこのレバレッジ効果が謳われることがあります。
そしてこのレバレッジ効果によるメリットをどれだけ活かせているのかを知る指標として存在するのが「CCR」という概念なのです。
そこで今日は、不動産投資におけるCCRとは何かについて書いていこうと思います🖋
CCRとは、
・Cash on Cash Return（キャッシュ オン キャッシュ リターン）
の略で、ここでいう“キャッシュ“の意味合いは「自己資金」と「投資による収益」を表すものです。
このCCRという指標が高いほど投資採算性が高く、資金を有効的に活用できていると判断できるのです。
つまりCCRが何かわかることによって、CCRを高めることでの投資の成功という側面をイメージできるようになります。
このCCR、どのようにして導き出すかというと、
・年間不動産収益 ÷ 自己資金 × 100 ＝ CCR（％）
という計算式を使うのです。
例えば、3,000万円する不動産を購入したとしましょう。
そのうち500万円を現金にて用意し、残りの2,500万円に対して金融機関から融資を利用するとします。
さらにこの物件を他者に賃貸し、その入居者から月々10万円の賃料を受け取ったとします。
すると年間の不動産収入は120万円になりますね？（ここでは管理手数料などは割愛しています。）
これを先程の計算式に当てはめると、、、
・年間不動産収益120万円 ÷ 自己資金500万円 × 100 ＝ 24％
となり、4年強で自己資金の500万円が回収できることになります。
と、このように説明する不動産営業マンがいたりするのですが、計算に弱い方はここで注意⚠️
上記では「年間不動産収益」を単純に賃料総額で計算していますが、この賃料というのは金融機関への返済と相殺されます。
つまり、月10万円の家賃があったとしても金融機関への返済などの支出が月10万円だとすると結局手元に残るお金は実質ありません。
そのため、上記の計算に使用する「年間不動産収益」というのはあくまで「実際に年間残る金額」というのを忘れないでください。
こんなことを言うと、「え？そんなのわかんない人いないでしょ？」とお考えになる人は多いかもしれませんが、実際に営業マンと何度も会話を重ね、それなりに信頼感が生まれてくると心を許してしまっているがゆえに、突拍子もないことを言われてもなんとなく腑に落ちてしまうということは結構あるのです。
不動産投資の行う上でCCRが高いということが“その全て“ということではないですが、仮にCCRを気にして購入を検討しているのでしたら、その意味合いはしっかりと把握するようにしましょう🙆🏼♂️
