オリックス不動産投資ローン。 - ＃経済ニュースをガブリ

どうもガブリです。

本日は近況の不動産投資市場を体感するため、一つの例としてオリックス銀行が行う、不動産投資用ローンについて書いていこうと思います。

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住宅ローンを組んだことがある人や興味を持ったことのある人であれば、「フラット35」といって35年間ローンが組めますよというのは聞いたことがあるかもしれません。

しかし、オリックスの投資用ローンでは2018年5月から最長45年ローンというものが発表され、現在でも多くの方が利用されています。

ローン期間が長くなるということは返済期間が長いというのはそうですが、投資用マンションの場合、月々の返済額と入居者からの家賃の収入の差額が収支になるので、返済期間を長くすることで月々の返済額を抑え、月の家賃収入が返済額を上回るので、実際に手元に残る金額が多くなるということになります。

どのような方が対象になっているかというと、基本的には

・年収が500万円以上

・勤続年数が3年以上

・年収の8倍までの総借入額

などの条件を満たしている必要があります。

尚、どんな方でも45年ローンが組めるというわけではなく、オリックス銀行では「85歳完済（84歳11ヶ月）」も条件の一つになっているので、40歳を超えてくると85歳に完済していなければいけない条件を前提とした時に、ローン年数を減らしていくことになります。

つまり、40歳の方だと44年ローン、41歳の方だと43年ローンといった感じです。

さらに建物に関してはRC構造、つまり鉄筋コンクリート造のものが多いと思いますが、RCの場合は「55−築年数」という融資期間設定条件もあるため、築年数が10年を超えてくると、ローン年数は減少していきます。

このような計算式を用いて、融資借入時40歳未満、築年数10年以内の物件を選んで初めて45年ローンが可能というわけです。

年収の8倍までの総借入については、例えば年収500万円の方の場合、その8倍は4,000万円になりますので、マイホームなど既に購入しており、その残債額が3,000万円だとすると、残り1,000万円の借り入れしかできず、マンションを購入するのは難しいでしょう。

ただ、基本は年収の8倍にて1.9%の融資金利で運用していきますが、融資金利を2.2%と少し高いもので検討すると、年収の10倍までは対象になるので、支払額は増えますが、家賃収入との差額を計算し、許容できる収支となるなら検討の余地はあるでしょう。

このように考えると、“年収500万円以上の収入かつ借金がほとんどない“方むけの融資条件だといえるのかもしれません。

後はローンの種類には

・頭金を充当して残った金額をローンにする

・フルローン

・オーバーローン

と大きく分けて3種類ありますが、住宅ローンの場合は「物件価格の1割を頭金として拠出し、残りの金額をローンで」なんて話も聞いたことがあるかもしれませんが、フルローンというのは、その頭金に値する金額まで全てローンで賄うものいい、オーバーローンは物件価格とは他にかかる登記費用や火災保険料などの諸費用までもローンに組み込むタイプのものを言います。

オリックス銀行ではこのオーバーローンにも対応しているため、総借入額8〜10倍以内に収まるのであれば、オーバーローンにして一切手元の現金は減らさない。という判断も可能です。

上記の条件等を考慮した上で、一般的な例をもとに、具体的に月々の支払額や収入の比率を計算してみます。

・横浜市物件、築13年、価格2,180万円の物件をオーバーローンで組んだ場合

2,180万円＋諸費用50万円＝2,230万円ローン

2.230万円×1.9%×42年（築13年のため、55−13＝42）

月々の支払い64,256円

マンションの場合、銀行への支払いとは別に、管理組合へ建物の管理費と修繕積立金というものを払う必要があるため、

・管理費8,500円

・修繕積立金4,000円

だとすると、

64,256円＋8,500円＋4,000円＝月総支払い76,756円

となり、