不動産を購入する際にある「所有権」と「借地権」。
どうもガブリです。
物件の購入など検討されたことがない方の中には知らない方もいるかもしれませんが、日本の土地には「土地だけを購入」したり「建物を土地ごと購入する」場合などに適用される「所有権」というものと、「他者が所有する土地を借りて建物を建てる」場合などに適用される「借地権」というものに大きく分かれています。
古くは戦争や大地震などの被害があった日本では多くの土地が焼け野原となり、住む場所に困る人たちに対して地主さんたちが土地を貸し出したことから始まったと言われている借地権制度。
所有権の場合は自己所有なので特に問題はありませんが、借地権の場合には他者から土地を借りるという点で、トラブルが起こることがあるのも事実。
かつては地主さんの権利が著しく強かったり、逆に借地人さんの権利が著しく強かったりした中、定期的に法律が見直されたりなどしてその適正化が図られてきているものの、現在でも完全にトラブルを避けることまではできていないのが現状です。
というより、人と人とが関わる時点でトラブルを100％回避することはかなり難しいと思います。
そこで今日は、借地権を利用するにあたり、どのようなトラブルが想定されるのかなどについて書いていこうと思います🖋
まず土地を他者に貸し出すという点においては、金銭の授受があることがほとんどです。
しかし、土地を貸すとはいえどそんなに高額では貸し出せていない土地所有者も多く、土地そのものは永続的に残っていくものなので世代を超えて相続されていきますが、多額の相続税を支払うのにもかかわらず薄利で貸し出し続けるのは中々簡単なことではないことが想像できます。
そうなると慣習的なものでは採算が合わなくなってくるので、地主さんが土地を借りている借地人さんに対して地代の貸し出し料の値上げを交渉する人も増えているのですが、借地権使用による双方は面識が全くないということも珍しくなく、地主さんからの急な土地使用料の値上げを宣告されてもそれに応じようとしない借地人さんはたくさんいるのです。
昔の世代から土地を相続してきている方なんかは特に土地の価格が上がってきたりしている場合に年間で支払う固定資産税等も共に高くなってきているので、土地の貸し出しによる使用料の回収金額と固定資産税等の支払いがあまり変わらないということにもなったりと、せっかく土地を所有しているのにその恩恵をほとんど受けられないのは厳しいところですよね。
両者の立場でそれぞれ考えてみると、借地人さんからすれば急な値上げ要求は簡単に「わかりました」と言える問題でもなく、地主さんからすれば採算性を考えれば当然の権利かつ正当な要求であると言えると思います。
では、このような場合にはどのようにしてその解決を図れば良いのでしょうか？
その一つの方法は「一般的な解釈を用いて協議する」ということです。
お互いの言い分だけを押し付けても解決に導くのは難しく、そのような場合には客観的な判断を用いることも大事です。
その方法として、「周辺相場を基準とする」なんかも有効的かと思います。
現在借地権となっている土地の借地使用料相場が明らかに周辺に比べて安かったりすれば、そのことを申し伝えることで借地人は「一方的な言い分」とは判断しなくなるかもしれません。
そのほかにも「借地権使用料は一般的に固定資産税等の合計額の3〜5倍程度」という基準も用いられたりするので、これも客観的な要素になるかもしれません。
このように、地主さんによる借地権使用料の交渉においては、借地人さんに対していかに客観的かつ正当なものなのかを理解してもらう必要がありますし、借地人さんからしてもその理解を求めるのは当たり前のことかと思います。
最悪のケースでは裁判などに発展してしまうこともあるかもしれませんが、この場合には「客観的かつ正当であるか」という尺度は大きな要素になってくるので、できる限りトラブルは避けたいところですが、双方に納得できる点を見つけるためにお互いに努力できるよう心がけましょう🙆🏼♂️
