収益不動産は購入契約に加えて、管理契約も結構大事。

どうもガブリです。

収益不動産を購入する方でも、すでに複数所有しているなどの特別な事情がなければ「契約書」というものに慣れていない方がほとんどかと思います。

そして、不動産を売買する際の契約書ももちろん大事ですが、見逃しがちなのは購入後に物件の管理をしてくれる管理会社との管理契約書。

これには「集金代行」といって管理業務に加え、入居者さんからの家賃を代理で回収してオーナーさんに送ってくれるという業務もあれば、「サブリース」といって管理業務に加え、第三者に転貸することを前提にオーナーさんに家賃を保証してくれるものなどあります。

ここまでは把握しているオーナーさんは多いのですが、その詳細としてどのような契約になっているかを把握していない方がすごく多いイメージです。

どういうことかというと、まず簡単に説明すると、お家というのは「貸す人」よりも「借りる人」の方が力関係が上の立場にあります。

この時点で「？」と思う人もいるかもしれません。

なぜなら借りたいという人に所有物を貸してあげている立場のオーナーが、借りたいと言っている人よりも立場が下ってどういうこと？と思いますよね。

でも実際にそうで、具体的にはどういうことがあるかというと、

お部屋を借りている人が不定期に家賃の支払いが遅れたりしている。

という例があったとします。

この場合、すぐに追い出してちゃんと家賃を払ってくれる人に入居し直してほしいですよね？

これはできません。

借地借家法によってお部屋を借りている賃借人の方が強く保護されていることが理由ですが、賃借人の生活を脅かすようなことがないようにということになっていて、オーナーさんは契約の更新も正当の事由無くして拒むこともできないのです。

正当な事由というのが少し曖昧な気はしますが、契約をしているという関係上、オーナーさんとお部屋を借りている人との信頼関係が壊されるようなことがあった場合は契約解除が可能ということで、家賃の滞納を例にいうと、1週間程度の家賃支払い遅れは軽度の違反とされるので契約解除は認められません。

明確な期間はありませんが、例えば3ヶ月以上家賃を滞納している場合などは契約解除が認められたりします。

では、一度誰かを住ませてしまったら借りている人が「出ていきます」というまでオーナーさんは退去してもらうことが不可能なのか。

そんなことはなく、1つは、

「立退料を支払って交渉する」です。

その相場は、

• 引っ越し先の初期費用の負担＋引っ越し代の負担＋家賃の〇ヶ月分の負担

なんかが一般的で、入居者が納得するようであれば退去していただくことが可能です。

そして2つ目は、

「定期借家制度を利用する」です。

通常賃貸に使用される契約書の種類は「普通借家契約」ですが、定期借家契約という形態をとると、定められた期間が満了した場合、賃貸契約が終了するというものです。

これは、例えば中期の出張などで2年間マイホームを離れるなどの場合、その2年間限定で定期借家契約にて部屋を貸し出し、さらに出張が終わった頃に定期借家契約の期間が満了することで退去させることができるので、またマイホームに自分で住むなどすれば有効的に家を活用できます。

このように、賃貸借契約はオーナーさんにとってなかなか頭を悩ますこともあるものですので、事前に勉強しておきましょう🙆🏼‍♂️