不動産の重要事項説明書って。②
どうもガブリです。
今日は昨日の続きとなる、区分所有マンションの重要事項説明書の内容を書いていこうと思います🖋
まず昨日の終わりに購入する不動産の立地が「都市計画区域内」かどうかとちょっと難しい話をしましたが、都市計画法というものが昭和43年に制定され、その後は都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用や、道路や公園、水道、学校等の都市施設の整備、市街地開発事業に関する計画を。という定義のもと、都道府県が都市計画制限などについて定めているものです。
わかりやすくいうと、都心ではビルがたくさん建っているけど、田舎に行くとそのような高い建物は基本的にありません。
これも都市計画法によって建物の用途や規模が制限されているためであり、何でもかんでも建物が乱立しないようになっています。
そのため、都市計画区域内と区域外ではそれぞれ建築する際の確認申請による建築可能な建物の規模が異なり、行政庁への問い合わせが必要になります。
そして都市計画区域内の中でも「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれ、市街化区域は今後も街を活性化させるために開発していく地域、市街化調整区域は今後無秩序に活性化しないように開発をしない地域となっています。
つまり都市計画区域内でも市街化調整区域となると、商業施設が近くに建設されなかったり、再建築の際にも規制が強いので、土地の価値が低く、将来売却する際にも困難が予想されます。
このあたりは購入の動機によって良し悪しはありますが、どのような地域に建っているのかという参考には大きく貢献するので、必ず理解して見てみると良いでしょう。
次に、
「建築基準法に基づく制限」
これもどのような地域に建っているのかの参考となるもので、低い建物の住宅街なのか、商業施設がたくさんあって賑やかな街なのか、近くに工場があって空気があまり綺麗ではないかもしれない場所なのか、など書いていて、その上で「防火地域」など都心部では耐火建築物でないと建築できないなどのルールもあります。
さらに建蔽率（けんぺいりつ）や容積率など敷地面積に対する割合の限度などが書かれているので、購入後に建て替えなどを想定している方はこのあたり重要になってくるので確認するようにしましょう。
次に、
「敷地等と道路との関係」
建物を建てる際には建物に隣接する道路が十分な広さでないといけないルールがあります。
この欄では隣接する道路が十分な広さであるかに加え、それが公道なのか私道なのかなどまで書いてあり、誰かの私物である私道の場合にはその道路を使用するにあたって通行権が必要であり、場合によっては通行料を規定していることもあります。
このあたりは確認していないと後に私有地を所有する方とトラブルになることもあるため、きちんと確認しておきましょう。
