銀行は不動産融資に対して何を基準にしているのか。

どうもガブリです。

不動産の購入をお悩みの方からの疑問点としてそれなりにあるうちの一つ、「ローン金額ってどのように算出されているのか」という点について今日は書いていきたいと思います🖋

マイホームの購入などを検討されたことがない人だと「家の値段って相場が決まってるから、それに習って銀行がお金貸してるだけでしょ？」と思われるかもしれません。

ただ、これはちょっと違うんですね。

もちろん不動産価格を決めるにあたっては、基準を作るために、不動産鑑定士にお願いして計算してもらったり、毎年国税庁が発表する「路線価」といわれるものを基準に土地の価格を算出したりと、複数の項目を掛け合わせて金額を決めています。

ここまでは不動産の価格を定めるという段階ですが、さらにここからローンを借りようとしている人の収入などの属性を要素として上乗せして、最終的に融資金額を決めているのです。

つまり、不動産そのものに担保価値があってもローン返済者に長期的返済能力がないと判断されれば審査は通りませんし、その逆でももちろん審査は通りません。

担保価値があって、さらに返済能力が高いと判断されることで、その掛け合わせにより融資金額が決まる流れとなっています。

そのため、融資されている金額が不動産価値に対して妥当なのか、それとも属性による上乗せが想定以上にされているのかが判断できないと損する事になってしまいますので、今日は補足で「路線価」とはどのようにして算出されるのか。についても追記していこうと思います。

まず、↓こちらはランダムに選んだ路線価図です。

国税庁:路線価図から引用

例えば◯の18の横の道路の105Dという表記がありますが、この場合は◯の18の場所の土地は1㎡あたり105千円、つまり105,000円ですよという計算ができるようになっています。

尚、最後についている「D」は何かというと、借地権割合というものがあり、該当する土地が借地だった場合は評価額が上記の計算からさらに60%になりますよ。というものです。

借地権割合を表す表記については売買の時には特に気にしなくて良いですが、相続や贈与をする際に関係してくるものなので、路線価は毎年変わるものではありますが、購入する家を将来的にどなたかに相続や贈与をされることも検討されているのであれば、少しの参考にはなるでしょう。

上記の「D」の場合であれば、通常よりも40%減の価値計算で相続ができるので、相続税等についても負担が少なくなるという点で、遺族の方にも嬉しい内容となります。

ちなみにアルファベット表記についてはAから順に90%、Bが80%と10%ずつ下がっていき、Gの30%まで存在します。

路線価はネットで「路線価」と調べれば、後は場所を入力するだけで誰でもアクセスできるので、購入の際の参考にしてみると良いと思います🙆🏼‍♂️