タワーマンション投資は今。

どうもガブリです。

タワーマンションといえば、駅近で眺望も良いというのが人気であり、金額も高いことからステータスの象徴ともいえる住居の代表格。

都内でいうと、湾岸エリアのある江東区や港区、品川区や中央区など海が近かったり街の灯りが綺麗な場所に集中して建設されています。

僕たちがなんとなく呼んでいる"タワーマンション"というものですが、どのような規模だとタワーマンションといえるのかという法的な基準はなく、慣習的に「20階以上であり、その高さが60mを超えるもの」をタワーマンションとしています。

そんなタワーマンションですが、ステータスとして住むことに加え、購入した場合に節税効果が高いとして、投資用での人気が高まった時期がありました。

その理由は、相続税が安いので世代を超えて資産を守りやすいという点です。

相続税については計算の詳細までお話しすると結構なボリュームになってしまうのでまた違う機会にしますが、相続税の特徴として、

・現金のみを所有している場合

と

・不動産を所有している場合

とでは、同等金額分所有で考えたときに、不動産を所有している方が相続税にかかるお金が圧倒的に軽減できる仕組みになっています。

さらに、タワーマンションが通常のマンションよりも節税効果が高いとされている理由は、通常マンションを購入する際には高度の高い階層の方が金額が高くなる傾向にありますが、それがタワーマンションの場合は高度があるぶん金額もどんどんと高くなるので、高層階を購入すれば購入金額は通常のマンションよりも高くなります。

しかし、相続税の計算においてどのようになるかというと、高くなったぶんだけ相続税も高くなると思いきや、1階の5,000万円の部屋を購入しようが、30階の1億5,000万円の部屋を購入しようが、相続する上で受け取る側が払わなければならない相続税の金額は基本的に同じくらいなのです。

同じ相続税ということなら、手に入れる不動産は高層階でより価値のある物件の方が好ましいので、高層階がたくさんあるタワーマンションで節税をしようというのが、タワーマンションによる節税の概要です。

ただ、最近タワーマンション投資というものもあまり聞かなくなったと感じる人もいるかもしれません。

そうなんです。

2017年に法改正があり、高層階を購入してもそんなに節税効果が今までほど高くなくなってしまった。というのです。

具体的には、今までは階層が上がっても支払う相続税がほぼ同じあった理由として、相続税の計算の際に使われる「固定資産税額」を基準とする計算方法がどの階層にも同様のものが使われていたのが、1階上がるごとに固定資産税の評価額と言われるものが約0.256%の補正率を使用することが義務付けられたのです。

例えば先ほどのように1階と30階とで比較した場合、30階は1階と比較して、

(30階−1階＝29階)×0.256%＝約7.4%

の評価額UPとなり、今までの恩恵は受けられなくなりました。

このように法改正によって変わってくることもあるので、どの投資を選ぶかという判断する際にも不動産にかかわらず、いろいろなパターンを想定して取り組むようにしましょう🙆🏼‍♂️