海外の不動産投資市場はどうなっているのか。

どうもガブリです。

日本の不動産市場と海外の不動産市場はルールも違い、「日本よりも海外不動産！」という人も一定数います。

そこで今日は日本と海外とで違うルールについて一部書いていこうと思います🖋

米国の不動産に焦点をおいて見てみると、まず米国不動産の場合、建物と土地の価格の比率において建物価格の比率が7〜8割と高いのが特徴です。

すると日本で購入した場合日本のルールで税務計算されることになりますが、日本では例えば木造の場合新築時点で22年という法定耐用年数が設定されています。

しかし中古で購入した場合にはある計算が必要となり、その上で築22年以上の中古物件を購入するとどうなるかというと、

22年×20%＝4年

という計算になりますが、これが実際にどのような作用をもたらすかというと、購入価格の7〜8割を4年で償却できるため、節税効果が非常に高いのが米国不動産の一つの特徴です。

しかしこの制度について2020年度税制改正大綱にて見直しが行われました。

上記の節税スキームを無効化にする動きで、「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」という制度の新設によるものです。

簡単に説明すると、海外での中古不動産において、収支が赤字となる場合はその減価償却費を計上してはならないというもので、節税効果を狙っての購入は割りに合わなくなるということになります。

ただ、減価償却というのは利益の先食いとも言われるもので、所有時期に節税の恩恵がある代わりに、売却時には償却した分物件価値が下がっていると見なされるので、譲渡利益が出てしまい、そこで税金が多くかかってしまうというケースもあります。

そのため、今回の改正によって所有時期の節税効果は今までに比べて薄れたともいえますが、売却時には税金がかかりづらくなったとも言えるかもしれません。

どのような観点で海外不動産を所有するかは人によって違いますが、これから購入する方だけでなく、すでに所有されている方にも適応される可能性を含んでいるので、海外不動産に興味を持っている全員にこの改正は関連してくることから、ちゃんと内容を把握しておくべきでしょう。

とはいえ、今回の改正は減価償却についてのみ言及しているので、通常通り「管理費」などの経費は経費精算可能です。

自分の所有している(これから所有することも含め)物件に対してどこまでの範囲で自分に適応してくるのか、これを機に抑えておきましょう🙆🏼‍♂️