不動産選びに悩んでしまう。
どうもガブリです。
今日は、不動産投資のメリットデメリット等は把握してきたけど、肝心の物件選定がよくわからない!という方は多いものです。
今日は不動産投資による物件選びで失敗しないための最低条件などを書いていきたいと思います🖋
不動産投資による失敗談
新築物件の購入
不動産投資による成功例、失敗例などたくさん聞くことがございますが、失敗例から学んでいくことにしましょう。
まずは「年収の割に価格の高い新築物件を購入した」というケース。
不動産投資の営業マンがよく使うフレーズとして「節税効果がありますよ!」というものがあります。
不動産投資による節税効果については確かに大きなものがありますが、「節税」という名の通り、収入に対する税金を節約するということなので、そもそもそんなに多くの税金を支払う必要のない収入の方が、節税効果の高い高価格な物件を購入しても、あまり恩恵がないといった場合があります。
金融機関へ支払うローンと受け取る家賃収入の差額がプラスになっていればそれでも良い場合がありますが、節税効果がしっかりと取れないのに毎月の収支がマイナスとなってしまうとバランスがよくないとも言えるでしょう。
中古物件の購入
それでは中古物件を購入すればそのバランスが取れるかというと、もちろんそんなに簡単ではありません。
中古物件と一言でいっても、築年数が1年のものもあれば30年、それ以上の物件だって当然あります。
中古物件では現況のまま運用する場合もあれば、割安価格で購入したものをリノベーションする場合もありますが、ここ数年では特にリノベーション物件は”流行り”みたいなところもあります。
リノベーションする際にはとにかく築古で安い物件を選んだ上でリノベーションにお金をかけることによって需要を獲得し、相場以上の募集賃料で勝負できるのがメリットになるので、「ボロボロの家だけど、立地はいいからリノベーションしたら良くなりそう!」という感覚で購入を決めることが多いのです。
しかし、設備などの現況がどうなっているのかちゃんと確認せずに業者の進めるままに購入を決めてしまったりすると、「現況設備がほぼ稼働せずにリノベーション費用が想定以上に高い」「増築等で間取りを変更しようとしたら法令規制でできなかった」など思わぬ壁にぶち当たってしまうこともあるのです。
結局のところ、、、
不動産という買い物は何度も行う人の方が圧倒的に少ないため、相場感や何に気を付けるべきなのかといった感覚がそもそもない方が多いのも事実です。
とはいえ人生において大事な買い物だからこそ、わからないからといって完全にお任せにするのではなく、ちゃんと将来のことや、訪れるリスクの想定などした上で購入検討を深めていきましょう!!