4月から連帯保証人制度の変更！！

どうもガブリです。

4月1日から民法改正によって連帯保証人制度改正が行われるということで、不動産契約における変化を書いていこうと思います🖋

極度額の設定

今までは連帯保証人といえば、債務者と同等金額を連帯して返済義務を負うというものでしたが、今回の改正によって、極度額を定めなければいけなくなります。

特に賃貸物件においての変更に気をつけるべき点があるので、それを主に書いていきます。

賃貸借契約の連帯保証人が個人である場合は、原則連帯保証契約において「極度額」を設定し、合意しないことには連帯保証契約が無効になります。

ここでいう極度額とは、保証の上限額のことで、例えば家賃10万円の賃貸物件の保証人となる場合に、極度額を50万円とした場合には、5ヶ月以降の滞納については保証返済義務がなくなるということです。

つまり保証人からすると今までよりも緩和されるということで有利になると考えて良いのですが、ただこれには書面（契約書等）にて合意をしておかないと無効になってしまうとのことですので、その点についてどのような点に気をつける必要があるのか見てみましょう。

賃貸借契約書による変更点

今まで賃貸借契約書には

第○条
丙（連帯保証人）は本契約に基づく乙（借家人）の甲（賃貸人）に対する一切の義務について、乙と連帯して債務を履行する責を負う。

といった条文が記載されていて、ここには上記で説明した極度額については触れていません。

しかし、今後は極度額の設定、合意が必要になるので、

第○条

丙（連帯保証人）は本契約に基づく乙（借家人）の甲（賃貸人）に対する一切の義務について、50万円を極度額として乙と連帯して債務を履行する責を負う。

みたいな感じで記載されることになり、保証人となる方はこの極度額について注視する必要があると思います。

不動産会社の対応

連帯保証人にとっては有利となり得る法改正となっていますが、不動産会社の対応としては、4月1日以降の契約にて極度額の記載を忘れてしまうと連帯保証の契約自体が無効になってしまうので、その場合は連帯保証人を付けたはずが、借家人が家賃を払わなかった場合にも請求先がそれ以上なくなってしまうといった事態になってしまいます。

いろんなサイトを見ていると、条項文に「〇〇万円を極度額とする」という文言以外に、「賃料○○ヶ月分」と表記しても良いと書かれているところも多いですが、賃料は更新のタイミングなどで変動する可能性があるものですので、「賃料〇〇ヶ月分」といった表記では、ある意味“極度額の正確な決定がなされていない“という解釈になってしまう可能性を含みます。

そういったことを防ぐためにも「〇〇万円を極度額とする」と表記する方がトラブルにならないかと思われます。

賃貸人（物件オーナーさん）にとって不利なのか？

極度額によって保証人となる人には有利に働きそうなのはわかりましたが、借家人が家賃を払わず、極度額を超える請求が必要になった場合を考えると、物件オーナーさんは困ってしまいます。

ではどのような対応が考えられるかという点に関しては、まずは「保証会社の利用」ですね。

現時点でも保証会社の利用は進んでいますが、これからはもっと有効的に利用できるかと思います。

保証会社は概ね3ヶ月分以上の家賃滞納があると建物明け渡し請求の裁判手続きに着手しますので、極度額を超えてしまう前に保証会社が解決を図ってくれるケースが多いと思われます。

後は「保証人を2人にしてもらう」なども有効的で、賃料10万円の物件に対して、50万円の極度額を定めた連帯保証人を2人決めることができれば、合計10ヶ月分相当は連帯保証の確約を取れることになります。

オーナーさんはこれらを利用して安全策をとることを考えましょう。

最後に

120年ぶりの民法改正ということで、普段起きることのない業務の変更もあり、色々と大変な部分もありますが、この法改正の対象となるのはあくまで4月1日以降に行われた契約のみ適応ということになっています。

今までの契約に関しては今までの契約内容を引き継ぐことになるので、その点については勘違いのないように気をつけましょう🙆🏼‍♂️