管理費・修繕積立金って？購入する際の注意点は。
どうもガブリです。
分譲マンションを購入する際に月々のローン金額について悩む方がたくさんいるかと思います。
基本的には賃貸の家賃を払い続けるのであれば、同等の金額で家の購入した方が良い！と判断したりすることも多いそうですが、その際に中にはそれ以外の支出について知らなかったという方もそれなりにいます。
それが毎月管理会社への支払いとなる「管理費」「修繕積立金」です。
今日はそのあたりについて書いていこうと思います🖋
月々のローンに関しても、変動金利の場合は金利の変動によって支払いが変わるということも購入前のシミュレーションとしては大事ですが、管理費や修繕積立金に関しても将来的に金額が変わる可能性があることは事前に把握しておくべきでしょう。
まずそれぞれの意味合いを簡単に説明しておくと、「管理費」に関しては、集合住宅の場合、清掃作業や管理人さんへの人件費などに拠出される金額で、マンションごとに取り決めがあり、建物によって金額は違っています。
「修繕積立金」に関しては、エレベーターやエントランスなどの共用部分の修繕に必要な資金を事前にまかなうもので、各分譲のオーナー様から毎月回収して、大規模修繕などの時にそこから拠出するというものです。
その金額については国土交通省が掲げる「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を基準に適応されています。
どちらも売却時に戻ってくるようなものではなく、修繕積立金に関しても、購入してから売却までに大規模修繕等が行われなかったとしても戻ってこないので、その権利は次に購入される方がそのまま領受することになります。
ただ気をつけておきたいのは、中古マンションの場合は購入後にすぐ修繕が行われるということもあるかと思います。
その場合、建物全体の修繕積立金が拠出され、その後の月々の修繕積立金が高くなるということもあるのです。
目安としては、築5年頃、築15年頃あたりに修繕積立金が値上がりしたという建物が多く、ご自身が購入を予定しているマンションは築何年なのか確認すると良いでしょう。
「長期修繕計画表」というものも存在するので、購入前に不動産屋に聞いてみるといいと思います。
さらに購入後、修繕積立金が値上げされるとすれば、いきなり上がるということは基本的になく、事前に理事会などから説明があったりします。
その際に割と多い原因は「当初の修繕積立金が低めに設定されていた」というものです。
管理費に関しては基本的に後に値上がりすることはあまりないですが、建物の修繕に関しては定期的に避けることができないので確実に拠出されるものです。
そんなことはわかっているのにもかかわらず、新築の場合などお得感を出すために修繕積立金を実態よりも低く設定していることがあるのです。
そのためこの場合は長期修繕計画すら書き換えることになるので、ではどのようにして対策するかというと、
・長期修繕計画を見る
の2つを併用し、現在の修繕積立金が建物の規模に対して適切かをガイドラインで確認し、それに準じて長期修繕計画が設計されているかを確認することで、予定外の値上げにビックルすることなく、ある程度正確な将来拠出金額を把握できるかと思います。
住宅は35年ローンで組む人も多く、それだけ長い付き合いとなるものなので、しっかりと先まで考えて購入するようにしましょう！
