不動産投資のリスクを知ろう。
どうもガブリです。
新年明けて、今年は何か少しでも大きなことにチャレンジしようと考えている人も多いと思います。
その中でも今年「投資」を始める人はきっと多く、その始まりとして暗号資産ビットコインも初高値を更新し続けています。（ビットコインは投資ではなく投機という考え方もありますが。）
そしてその投資の中でも価格帯が大きいのが「不動産投資」。
やはり価格が高い不動産なだけに「リスクが大きい」と考える人は多いですが、価格の大小とリスクの大小は比例しません。
そこで今日は不動産投資のリスクとは何なのか、どのようなことを気にする必要があるのかなどについて書いていこうと思います🖋
不動産投資を始めようと思った場合、株式やFXなどと違って金融機関からの融資を利用して始められるといったことがその他の投資商品と違い、金融機関の力を借りて、安定した賃料収入を得ていくというのが目的です。
しかし近年では様々な問題やトラブルなども発生し、多くの不動産投資家が損失を被ったことから「不動産投資」は危険なものというイメージを持つ人は増えてしまったかもしれません。
とはいえ「不動産投資は危険なもの」と漠然と決めつけてしまうのではなく、仕組みを理解して何が危険になってしまうのかを学び、自分の投資のヒントにするというのは不動産に限らず投資全般で必要なことです。
そこでまず不動産を購入するときに営業マンなどから聞くフレーズの一つとして、
「減価償却ができますよ！」
というのがあります。
不動産投資では、賃料収入と支出は所得税の「不動産所得」に該当し、その所得額は基本的に以下の計算で算出されます。
・賃料収入 ー 諸経費 ＝ 不動産所得
賃料収入とは純粋に毎月の入居者からの賃料による収入ですが、諸経費では以下のようなものが考えられます。
・管理費（マンションの場合）
・修繕積立金（マンションの場合）
・賃貸管理手数料
・融資の支払い利息
・固定資産税・都市計画税
・建物の減価償却費
などがあり、ここでいう「減価償却」というのが特徴的なのですが、減価償却の仕組みは、時間経過とともに価値が徐々に減少していく性質を持つ不動産の建物について、物件の取得費を初年度に一括して計上してしまうのではなく、減価償却という時間経過とともに減少していく価値分を経費としていく方法が活用できるのです。
すると仮にこれらの諸経費が賃料収入よりも上回る場合、すでに支払っている所得税が戻ってきたり、翌年の住民税が安くなったりするので、諸経費に計上できる金額が高い方が直近の税金の支払いにおいては有利に働きます。
すると「建物価格が大きい方が得をする」とか「複数件持てば持つほど節税効果がある」などという売り文句があるのですが、ここで注意が必要です⚠️
先程の計算によると賃料収入よりも計上できる諸経費が大きい方がお得というものになっていますが、あくまで「戻ってくる所得税」というのは、「すでに支払っている所得税額の枠内」でしかないので、すでに支払っている所得税額よりも多い金額が戻ってくることはありません。
この所得税というのは、収入によって支払っている金額が違うので、自身の所得税額を把握し、どの程度の減価償却、その他経費等の合計額が自身の節税に活用できるのかを計算することが大事なのです。
つまり、「買えば買うほどお得」ということはなく、「節税には限度があるので、所得税額と節税のバランスを知る」ということが投資の成否を分ける一つのポイントとも言えるでしょう。
不動産投資にも「マンション」「アパート一棟」「戸建て」などそれぞれ種類や特徴がありますが、「節税」にポイントを置くのであれば、価格帯のボリュームを把握して、自分に合った物件はどういうものなのかをしっかり検討するようにしましょう🙆🏼♂️
