不動産投資、最終的には事業規模にすると税制メリットが。
どうもガブリです。
不動産投資をこれから始めるという方や、まずは一件というかたちでスタートした人など、これからさらなる投資を検討している人はたくさんいるかと思います。
不動産投資を始めると家賃収入による収益が生まれるため、確定申告が必要になりますが、一件所有しているだけでも税制的な優遇が受けられることもあります。
しかし不動産投資も「事業規模」と判断される状況になるとより税制的な優遇を受けることができるため、今日はそのことについて書いていきたいと思います🖋
不動産投資が事業規模にあたるかどうかは対象となる事業収入で生計を立てているかどうかで判断されます。
まず事業規模であるとどのような優遇措置があるのかというと、例えば確定申告をする際に「白色申告」と「青色申告」と呼ばれる2種類の申告方法があるのですが、そのうち青色申告をした場合に事業規模でないケースでは“特別控除”と呼ばれる制度で10万円控除されることになっているものの、事業規模となるケースでは最大65万円を控除することができます。
この「控除」と呼ばれるものは多ければ多いほど税金がお得になるので、事業規模の方がそうでないケースに比べてお得ということがわかります。
また、事業規模でないケースでは、不動産投資について家族に手伝ってもらったりしたときに、その家族に報酬を支払った場合に経費として計上できないルールになっていますが、事業規模ではそれが可能になるため、家族に報酬を支払ったものを経費として計上することで、税金として支払うはずのものを家族に還元することができます。
では、どのような場合に「事業規模」と言えるのでしょうか。
それは以下の条件をクリアする必要があります。
・5棟10室ルール
事業規模として判断される基準として、「建物の貸付が不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付を行なっているかどうかにより判定すべき」ということが国税庁によって発表されており、実際には一戸建てであれば5棟以上、マンションやアパートなら10室以上所有していることが目安とされています。
上記は居住用の建物に関してのルールとなっていますが、駐車場の場合はどうでしょうか。
駐車場の場合は5台で1室換算となるため、50台以上の車を駐車できるスペースが必要になります。
50台以上というとかなりの土地の大きさになるので、駐車場経営だけで事業規模を目指すとなると少しハードルが高いかもしれません。
そのため、例えばマンションやアパートを8室所有していて、さらに駐車場10台分を所有していれば10室の基準をクリアできることになるので、このように組み合わせて事業規模とすることも可能なことは覚えておきましょう。
とりあえず今日はここまで。
明日はこの続きとして事業規模にするための具体的な手続きなどについて書いていきたいと思います🙆🏼♂️
非上場企業の決算内容は見れないの？
どうもガブリです。
株式投資を行うときなど、上場企業の決算内容などを閲覧して投資決定をするということはよくあります。
このように投資を行うときには大きなヒントになりますが、例えば自分で事業を立ち上げようと思ったときに、同じ業態の上場企業の決算書などを見ても事業規模が違いすぎて参考になりません。
仮にまだ上場していない中小企業の決算書を見ることができればヒントになることもあるはずで、今日はそのことについて書いていきたいと思います🖋
まず基本を学ために上場企業が決算を発表する際のルールから見てみましょう👀
上場企業に関しては決算書の発表が義務付けられていて、四半期決算短信に関しては「証券取引所規則」によって求められ、四半期報告書に関しては「金融商品取引法」によって求められています。
この2つの違いに関しては、四半期決算短信は速報の意味合いが強く、四半期報告書に比べると簡易的な発表ということになっています。
上場企業に関してはこのようなルールによって規定されているのですが、非上場企業に対してはまた違った考え方になっています。
非上場企業に関しては、「決算公告」というかたちで決算を開示する義務があり、会社法第440条第1項にて以下のように規定されているのです。
【株式会社は、法務省令で定めるところにより、定時株主総会の終結後遅滞なく、貸借対照表（大会社（資本金5億円以上）にあっては、貸借対照表及び損益計算書）を公告しなければならない】
としています。
仮に決算公告を行わなかった場合には罰則も設けられており、過料として“百万円以下“という罰則があるのですが、、、
じゃあ非上場企業の決算書も結局上場企業同様に閲覧することができるのか！と思うものの、実際には決算公告など行われていないのが実状です。
その上、決算公告を行なっていないからといって罰則を受けたという例も聞かないので、事実上、非上場企業が決算公告を出さなくても何もないというのが実際のところなのです。
とはいえ、決算公告をきちんと行なっている企業も存在し、その場合には以下などの媒体で発表が行われています。
・官報
国が発行している機関誌で、決算公告を出している企業の多くが掲載先に官報を選んでいます。
・日刊紙
日刊紙によっては官報よりも購読者が多いということもあり、自社の決算内容を多くの方にリーチできるというメリットがあります。
・インターネット
自社の公式サイトなどでも必要な情報さえ掲載されていれば決算公告の義務を果たしたことになります。
ただこの場合、過去5年分の決算内容を掲載する必要など、一定の制約もあります。
このような方法を用いれば似たような規模のライバル企業の決算内容を知ることができるかもしれませんし、これから就職するような人たちに関しては非上場企業の内容を見て何かヒントが得られることもあるかもしれません。
是非活用してみるようにしましょう🙆🏼♂️
各投資のメリット、デメリット。
どうもガブリです。
ここ数年で資産運用を始めたという人は多いかと思います。
しかし投資といってもたくさんの種類がある中で、何を始めたら良いのか選択するというのも難しいところ。
そこで今日は、よく目にする投資の種類のそれぞれメリットやデメリットなどについて書いていきたいと思います🖋
まず投資初心者に人気の「投資信託」。
投資信託は複数の種類や数の投資対象を組み合わせてパッケージ販売しているようなタイプの投資スタイルで、それぞれの具体的な投資先はファンドマネージャーと呼ばれる専門家がチョイスしています。
そしてそこから得られる利益を投資家に分配していくものですが、以下のような特徴があります。
メリット
・自分で細かい投資先を選択しなくても専門家が選んでくれる
・その後の運用に関してもプロが運用してくれる
デメリット
・短期間に大きな儲けは期待できない
・手数料などコストがかかる傾向にある
といったものです。
投資初心者にとって投資対象がパッケージ販売されているというのは助かるところですが、その分、基本的には安全な投資先への投資が主になってきます。
すると極端に儲けを出すということは難しく、その上プロに運用等を任せるという点で手数料もかかるので、「銀行に預けておくよりは利率が良いかも」という程度で考えると良いと思います。
次に個別銘柄を自分で選択する「株式投資」。
株式投資では、株式会社が発行する株式を購入し、それを保有することで配当金を受け取ったり、売却する際に購入時よりも価格が上がっていれば売却益を得ることもできます。
株式投資では以下のような特徴があります。
メリット
・短期的な儲けを狙うことができる
・株式を保有しているだけで企業特有の優待制度を受けることができる場合がある
デメリット
・市場を常に気にしておかなければならない
・より大きな収益を得るためには多額の資金が必要である
といったものです。
株式投資は個別の企業を自分で選択していくので、投資信託のようにパッケージされているものに比べるとリスク管理がしにくいため、価格の変動は良くも悪くも激しい傾向にあります。
そのため、タイミングによっては短期的に儲けが出ることがあるものの、同時に短期的に損失が膨れ上がることもあるため、市場を常に気にしておかなければならず、だからといって少額で管理していても大きな儲けを期待することはできないという点で、中上級者向けな投資対象と言えます。
次に「太陽光発電投資」。
広い土地のある地域で土地と共に大規模な太陽光設備を購入し、そこから発電される電気を売却して資産を作るのが太陽光発電投資ですが、以下のような特徴があります。
メリット
・金融機関からの融資を利用して始められる
・電気の買取価格が固定されているため、安定して収益を得られる
デメリット
・買取価格は年々縮小傾向になっている
・中古物は将来的に不安がある
といったものです。
金融機関からの融資が利用できるため、現在の収入などの条件が良ければ大きな元手がなくとも始めることができ、さらに太陽光発電ではFIT＝Feed In Tariffと呼ばれる「固定買い取り制度」が存在するため、収益計算がしやすいというのがメリットです。
一方、その買い取り価格が年々下がっているのが懸念ポイントなのと、中古物を購入するとFITの価格が高いものを選択できるケースがあるのですが、固定買い取り制度には期間が限定されているため、期間終了後の発電ではいくらの売却益が得られるのかわからなかったり、設備の寿命がきた際に廃棄せざるを得なかったりすると余計に費用がかかったりというのがあります。
融資を利用できるという点では元手が少なくても始められる資産運用として優れていますが、固定買い取り価格が減少していっている今、将来の不安があるという点では、中長期間においてどのような時代の流れになっていくのかによって運用成績が変わっていくというのが良くも悪くもあります。
このように、それぞれに良い特徴、懸念される特徴があるのが投資の種類がたくさんある理由でもあり、どれか一つを選択するということだけでなく、それぞれの特徴を理解しながらそれぞれを運用するというのも一つの手です。
是非みなさんも学んでいく中で、何か始めてみましょう🙆🏼♂️
他人物賃貸借契約について。（不動産投資編）
どうもガブリです。
不動産投資を行う際には、物件を管理してもらえる管理会社に色々とお任せするのがスタンダードですが、その仕組みや意味合いについてあまり理解されていない人も多いのが現状ではあります。
もちろん投資家からすれば、余計な手間を省けるという点でメリットがあるのですが、不動産管理会社にもメリットがあることで成立していることでもあります。
そこで今日は、不動産投資を行う上で投資家と管理会社との関係などについて書いていきたいと思います🖋
まず不動産投資とは、不動産を購入した投資家が第三者へその不動産を貸し出し、それによって収益を上げる投資モデルです。
一方、その建物を管理する不動産会社は、不動産投資家から不動産管理業を任されることによって、管理手数料を得ることで収益を上げるという事業モデルになっています。
このようにそれぞれがWin Winになることで成立している関係にあるわけですが、実情としては不動産投資家と不動産会社とでそれぞれに時間的損失などが発生していることがあるのをご存知でしょうか？
それを解決する方法としてあるのが「他人物賃貸借契約」であり、その仕組みについて見ていきたいと思います👀
投資家と不動産会社とが契約を締結するにあたって、その種類は大きく分けて2つあります。
一つが、投資家が不動産会社に入居者を集うよう委託するというケース。
これは投資家が賃貸人として、賃借人となる人を不動産会社に探してもらうというものです。
もう一つが、投資家が不動産会社と直接契約するというケース。
これは投資家が賃貸人として、不動産会社に入居してもらい、さらに入居者の立場である不動産会社が第三者へ転貸するなどの場合があります。
前者のケースでは第三者である入居者から不動産会社を介して家賃を受け取りますが、後者のケースでは入居者立場である不動産会社から家賃を受け取るということになります。
一般的には前者のケースが採用されますが、前者の場合、以下のようなデメリットが考えられます。
投資家においては、不動産の賃貸借契約の締結や更新のたびに契約書の署名押印などの作業が発生したりするため、所有する不動産の件数が多いほど手間がかかるということや、不動産の賃貸借契約に関して賃借人との間で何かしらの紛争が起こると、当事者として対応しなければならないなどの手間、もしくは費用がかかることもあります。
これについては不動産会社にとっても同時にデメリットになることが多く、契約書の署名押印などの作業は不動産会社も共に行うことになりますし、紛争などに関しては当事者ではないため表立つことができないにも関わらず、投資家からアドバイスを求められたりなど面倒が多くなることもあります。
そんな時に他人物賃貸借契約が役に立ったりするのですが、他人物賃貸借契約では、本来賃貸人である投資家の代わりに不動産会社が賃貸人として契約行為などができるというもので、それによって契約の際にも署名押印欄が減りますし、作業量がグッと減ります。
このように契約形態の種類を多く知っていることで、役にたつ瞬間があるかもしれません。
必ずしも利用した方が良いというわけではないですが、必要に応じて利用できるように理解しておくことにしましょう🙆🏼♂️
不動産投資における利回りとその他重要なポイントについて。
どうもガブリです。
不動産投資を始めるにおいて、大事な指標として「利回り」というものがあります。
利回りとは、その物件を購入することでどれだけの収益を手にすることができるのかを判断する指標であり、これを理解することで物件選定がすごく楽になります。
しかし利回りにも種類があって、「表面利回り」というものを指標のベースにしてしまうと良くない場面があったりします。
そこで今日は、利回りについて簡単に説明するとともに、その他の重要なポイントなどについても書いていきたいと思います🖋
まず表面利回りについて説明しておくと、以下のような計算で数字を求めることになるもののことをいいます。
表面利回り＝1年間満室だった場合の家賃収入÷物件の金額×100
といったものです。
計算式を見て分かる通り、表面利回りとは「1年間空室がなかった場合」を想定しているため、実際に空室が出た場合には異なった計算が必要になってくるのです。
つまり表面利回りだけを当てにしてしまうと、空室が出たときにシミュレーションが崩れてしまうため、注意が必要です。
そのときに使えるのが「実効総収入」。
実効総収入とは以下のような計算で数字を求めることになるもののことをいいます。
実効総収入＝1年間満室だった場合の家賃収入−空室や滞納における損失
といったものです。
さらに、物件を保有するにあたって必要な「管理費用」、「固定資産税」などさまざまなコストも考慮して計算するとより正確な数字を求めることが可能になります。
そのために、
・実効総収入−ランニングコスト＝
という計算によって「純営業利益」が求められ、これによって物件の本来の収益力を把握することができます。
そしてさらに、最終的な投資利回りを判断するために以下の計算ができたらバッチリです。
純営業利益÷投資金額総額（物件金額＋購入時の諸費用）
です。
これが「総収益率」となって、これが分かることで該当の収益用不動産を購入することで得られる収益率をより深く把握することが可能になります。
後は、不動産を購入する際にはほとんどの場合、金融機関からのローンを利用するかと思いますが、その場合に役立つ指標として「イールドギャップ」というものがあります。
イールドギャップとは、不動産投資においては物件の表面利回りと借入金利の差を表すものであり、例えば表面利回りが6％の物件を購入したとして、2％の借入金利で融資を受けた場合のイールドギャップは4％です。
この時点でイールドギャップがマイナスになる場合は明らかに収益率がマイナスになっていることを意味しますが、ここではあくまで借入金利にだけ注目しているので、実際には「融資金額」や「借入期間」も考慮しなければなりません。
そこで以下の計算が役に立ちます。
ローン年間返済額÷ローン残高×100
という計算式です。
これは「ローン定数」というものが把握できる計算式なのですが、この「ローン定数」の数字と、前述した「総収益率」との差が正しいイールドギャップとなり、イールドギャップの数字が最終的に大きくなるように目指すことでキャッシュフローが大きくすることができるのです。
このように、複数の指標を利用することでより多くの情報が得られ、それによって正確なシミュレーションが可能になっていきます。
もちろん運用を進めていく上でそのシミュレーションがズレていくということはありますが、その際にはまた数字を用いて計算し直すことで対応できたりもするので、是非数字に強くなっておくようにしましょう🙆🏼♂️
所得税と住民税の違いや所得税の計算などについて。
どうもガブリです。
会社員や公務員に大きく関わる税金として、所得税と同じように住民税というものが存在します。
少し混同されやすい税金でもあるため、住民税について理解しつつ、さらに所得税について理解を深めていきたいと思います🖋
まず所得税は「国税」と呼ばれるもので、その年の1月〜12月の所得を対象に課税されます。
また、所得税を計算する上では課税所得金額に応じて累進課税によって税率が決定することになっています。
一方、住民税は「地方税」と呼ばれるもので、前年の1月〜12月の所得を対象に課税されます。
税率に関しては各自治体が定める税率によって決定されますが、基本的には所得に対して10％となっています。
さらに所得税と住民税とでは控除される金額についても異なり、以下のようなものになっています。
基礎控除：16万円〜48万円
配偶者控除：13万円〜38万円
配偶者特別控除：1〜38万円
扶養控除：63万円
勤労学生控除：27万円
障害者控除：27万円
ひとり親控除：27万円
住民税
基礎控除：15万円〜43万円
配偶者控除：11万円〜33万円
配偶者特別控除：1〜33万円
扶養控除：45万円
勤労学生控除：26万円
障害者控除：26万円
ひとり親控除：26万円
といったような違いがあります。
このように、所得税と住民税とではその特性が違うがゆえに計算方法なども変わるので混同しないようにしておきましょう。
その上で話は所得税について戻りますが、所得税の計算方法についてもまた大きく分けて2種類の課税方式が存在します。
それは「総合課税」と「分離課税」。
総合課税とは、他の所得と合算して求めた課税所得に対して税率をかけて所得税を計算する方法であり、総合課税同士の各所得を一定の方法で合計して総所得金額を求め、所得控除の合計額を控除し、控除後の残額に税率をかけて税額を求めることになります。
総合課税の対象となる所得は以下のとおりです。
・利子所得
・配当所得
・不動産所得
・事業所得
・給与所得
・譲渡所得
・一時所得
・雑所得
です。
次に分離課税ですが、分離課税については他の所得と区別して単独で計算するものとなります。
分離課税の主な所得は以下のとおりです。
・退職所得
・山林所得
・株式の譲渡所得
・不動産等の譲渡所得
・先物取引に係る所得
・利子所得のうち国内の銀行の預金利息
などです。
つまり総合課税と分離課税とを理解して、それぞれを合算するのか、それとも各所得それぞれで計算するのかを知っておく必要があるでしょう。
会社員などは会社の源泉徴収によって税金計算されるため、税金についてあまり深い知識がなくても問題ありませんが、株式取引を始めたり、不動産投資を始めるとそれぞれを理解して計算する必要があるので、これから投資を始めようと考える人はこれらの違いについてきちんと理解するようにしましょう🙆🏼♂️
「所得税」とはなんたるかを理解しよう。
どうもガブリです。
多くの方にとっての所得税のイメージとしては、給与所得に対する所得税ではないかと思います。
しかし所得税計算をする場合の所得には多くの種類が存在し、それらを知ることでより税金についてより深く理解することができます。
そこで今日は、所得税についてより理解できるように色々なことを書いていきたいと思います🖋
まず所得の種類についてですが、大きく分けて10種類存在します。
・利子所得
・配当所得
・不動産所得
・事業所得
・給与所得
・退職所得
・山林所得
・譲渡所得
・一時所得
・雑所得
そしてこれらの所得はそれぞれに分けてそれぞれに計算をするということではなく、申告においてはさらに分類されることになるのです。
例えば利子所得ですが、利子所得の場合は2つに分類され、預金利息や国債の利息など、源泉徴収で完結することで確定申告が不要な利子所得と、外国にある銀行の預金利息など、源泉徴収ができずに確定申告が必要な利子所得とがあります。
また、雑所得の場合は4つに分類され、
①公的年金等の雑所得
②業務に係るものの雑所得
③先物取引の雑所得
④そのほか雑所得
とに分かれます。
①は国民年金や厚生年金を受領した場合に分類されるもので、他の雑所得と違って、受け取った公的年金等の金額に応じて控除されます。
②は副業として事業を行なっている場合に、規模などから事業所得とすべきものではない金額がこれに分類されます。
③は先物取引を行う際に得られる所得について課されるものですが、他と区別して所得の金額を求め、税金を計算します。
④は公的年金等の雑所得、業務に係るものの雑所得に該当しない雑所得がこれに分類されます。
後は譲渡所得についても5つに分類され、
①上場株式の譲渡所得
②非上場株式の譲渡所得
③不動産の譲渡所得
④先物取引等の譲渡所得
⑤短期・長期の譲渡所得
とに分かれます。
①は上場株式を譲渡した場合に、他のものを譲渡した場合と区別して所得税などの計算が行われます。
管理する口座によって源泉徴収されることもありますが、他の証券会社の口座で生じた譲渡損や上場会社の配当所得との損益通算を行うため、申告分離課税として、確定申告する必要があることがあります。
②は非上場企業の株式を譲渡した場合において、他のものを譲渡した場合と区別して所得税などの計算が行われます。
ただ、損失の繰越や配当との損益通算はできません。
③は不動産を譲渡した場合に、他のものを譲渡した場合と区別して所得税などの計算が行われます。
④は先物取引を行なった場合のものですが、本来先物取引は雑所得に分類されます。
しかしカバードワラントと呼ばれる、オプション取引をした場合においては先物取引の譲渡所得とされ、これも他と区別して所得税などの計算が行われます。
⑤はその他の譲渡は、事業所得や給与所得などと一緒に所得税計算されますが、所有期間に応じて短期と長期とに分かれることになります。
税務申告上の長期と短期の違いについては、長期が所得を半額にして税金を計算するのに対して、短期はそのままの金額で税金を計算することになります。
このように、意外にも所得というのは細かく分類されていて、その種類によって計算方法などが変わります。
全てを頭に入れておくのは難しいですが、税金計算をすべきタイミングでこのような分類があることを知っておくと調べるのにも便利なので、是非覚えておきましょう🙆🏼♂️
