不動産投資における利回りとその他重要なポイントについて。
どうもガブリです。
不動産投資を始めるにおいて、大事な指標として「利回り」というものがあります。
利回りとは、その物件を購入することでどれだけの収益を手にすることができるのかを判断する指標であり、これを理解することで物件選定がすごく楽になります。
しかし利回りにも種類があって、「表面利回り」というものを指標のベースにしてしまうと良くない場面があったりします。
そこで今日は、利回りについて簡単に説明するとともに、その他の重要なポイントなどについても書いていきたいと思います🖋
まず表面利回りについて説明しておくと、以下のような計算で数字を求めることになるもののことをいいます。
表面利回り＝1年間満室だった場合の家賃収入÷物件の金額×100
といったものです。
計算式を見て分かる通り、表面利回りとは「1年間空室がなかった場合」を想定しているため、実際に空室が出た場合には異なった計算が必要になってくるのです。
つまり表面利回りだけを当てにしてしまうと、空室が出たときにシミュレーションが崩れてしまうため、注意が必要です。
そのときに使えるのが「実効総収入」。
実効総収入とは以下のような計算で数字を求めることになるもののことをいいます。
実効総収入＝1年間満室だった場合の家賃収入−空室や滞納における損失
といったものです。
さらに、物件を保有するにあたって必要な「管理費用」、「固定資産税」などさまざまなコストも考慮して計算するとより正確な数字を求めることが可能になります。
そのために、
・実効総収入−ランニングコスト＝
という計算によって「純営業利益」が求められ、これによって物件の本来の収益力を把握することができます。
そしてさらに、最終的な投資利回りを判断するために以下の計算ができたらバッチリです。
純営業利益÷投資金額総額（物件金額＋購入時の諸費用）
です。
これが「総収益率」となって、これが分かることで該当の収益用不動産を購入することで得られる収益率をより深く把握することが可能になります。
後は、不動産を購入する際にはほとんどの場合、金融機関からのローンを利用するかと思いますが、その場合に役立つ指標として「イールドギャップ」というものがあります。
イールドギャップとは、不動産投資においては物件の表面利回りと借入金利の差を表すものであり、例えば表面利回りが6％の物件を購入したとして、2％の借入金利で融資を受けた場合のイールドギャップは4％です。
この時点でイールドギャップがマイナスになる場合は明らかに収益率がマイナスになっていることを意味しますが、ここではあくまで借入金利にだけ注目しているので、実際には「融資金額」や「借入期間」も考慮しなければなりません。
そこで以下の計算が役に立ちます。
ローン年間返済額÷ローン残高×100
という計算式です。
これは「ローン定数」というものが把握できる計算式なのですが、この「ローン定数」の数字と、前述した「総収益率」との差が正しいイールドギャップとなり、イールドギャップの数字が最終的に大きくなるように目指すことでキャッシュフローが大きくすることができるのです。
このように、複数の指標を利用することでより多くの情報が得られ、それによって正確なシミュレーションが可能になっていきます。
もちろん運用を進めていく上でそのシミュレーションがズレていくということはありますが、その際にはまた数字を用いて計算し直すことで対応できたりもするので、是非数字に強くなっておくようにしましょう🙆🏼♂️
