不動産投資において必要経費にできないもの。
どうもガブリです。
昨日は不動産投資における税金や、経費計上可能なものについて書いていきました。
今日はその続きとしてそれとは逆に不動産投資において必要経費にできない費用などについて書いていきたいと思います🖋
不動産投資を行う際に、経費計上できる項目が多いとそれだけ税金がお得になったりするわけですが、何が経費計上できて何が経費計上できないのかを知ることは大事なことです。
では順に見ていきましょう👀
まずは「ファッションアイテム」。
ファッションアイテムと聞くとそもそも経費計上できなさそうとイメージするかもしれませんが、例えば会社員なんかでも仕事着として着用するスーツなどは経費にできることがあります。
すると、不動産関連事業者との打ち合わせのために購入したスーツなんかは経費計上可能かと思ってしまうかもしれませんが、不動産投資においては経費計上ができない項目となっています。
次に「反則金や罰金」。
不動産投資においては交通手段としての車購入費用や移動にかかる費用などが経費計上可能ですが、車で物件視察中に駐車違反などをしてしまった場合の反則金などは経費計上できません。
ただ、駐車違反してしまった場合のレッカー代金は経費計上可能です。
次に「資格取得費用」。
不動産投資を行うにあたって、それに関連するセミナーの受講費用などは経費計上可能ですが、学習として資格を取得することにおいての費用は経費計上できません。
このように、似たような項目でも経費になるものとならないものがあるので、注意しておく必要があるでしょう。
そしてこれら経費計上できる項目を理解するのに合わせて、節税の基本的な考え方を理解することも大事なポイントです。
不動産投資において、利益が出たときに経費を計上すると、不動産所得を少なくすることができるのでそれが節税につながるということになります。
さらに、経費計上によって不動産所得が赤字になれば、給与所得者の場合、給与所得と損益通算ができるため、税金の還付を受けたりすることができるのです。
損益通算というのは、例えば給与所得が500万円の場合に不動産所得がマイナス100万円ということになると、給与所得が400万円の場合に支払うべき税金額でよくなるため、事前に支払っていた所得税が還付されたり、翌年の住民税が安くなったりするのです。
また、たくさんの物件を所有する事業規模の場合では節税できる金額も変わってくるのですが、例えば10室以上の一棟マンションやアパートなどを所有する場合など事業規模と認められる場合には、家族が不動産運用について手伝ってくれたりする場合の給与なんかも経費計上できるようになるため、経費計上できる金額の幅が広がります。
不動産投資とは収益をどのように安定させていくかが主に重要な要素になるので、不動産投資における「節税」はあくまで経営の主とするものではありませんが、これらをきちんと理解して不動産を運用することでそれによる差が出てくるのも事実です。
ぜひきちんと理解して役立てるようにしましょう🙆🏼♂️
不動産投資にてかかる税金、経費とは。
どうもガブリです。
不動産投資を検討する場合に、家賃収入や金融機関への返済額ばかり気になって他の大事なことに意識がいかないということはあるかもしれません。
しかし不動産投資には税金や経費がつきもので、それらを把握することは非常に大事なポイントになるので今日はそれらのことについて書いていきたいと思います🖋
まず「税金」と「経費」との関係についてから説明しておいた方が良いと思いますが、不動産投資ではいかに経費が計上できるかで最終手残りの金額が変わってくることになります。
そして不動産投資には不可欠な税金にも、経費となる税金と経費とならない税金とがあるので、それについては把握しておく必要があります。
経費となる税金については簡単にいうと「不動産投資を行うにあたってかかる税金」ということなのですが、具体的には、
・事業税
・事業所税
・消費税（税込経理の場合）
・印紙税
・登録免許税
・自動車税など
といったもので、逆に経費とならない税金については、
・所得税
・住民税
・法人税
などの税金です。
また、そのほかにも経費として計上できるものはたくさんあって、
・管理費、修繕積立金（区分所有の場合）
・修繕費
・管理委託料
・保険料（火災保険、地震保険など）
・ローンの支払い利息
・司法書士、税理士などへの報酬
・通信費
・旅費、交通費
・自動車関連費用
・情報収集、新聞図書費
・交際費
・減価償却費
・消耗品費
などが経費として計上できるものとなります。
それぞれ詳しく見てみましょう👀
1.管理費、修繕積立金
区分所有マンションを購入すると、毎月管理費と呼ばれるものと修繕積立金と呼ばれるものを、建物を管理している管理組合に支払う必要があります。
金額は建物によって異なりますが、これらにかかる毎月の金額は全額経費計上可能です。
2.修繕費
建物内は時間の経過によって老朽化してくるため、室内では壁紙や設備の修繕が定期的に必要になったり、給湯器やエアコンの交換など、それらにかかる全額が経費計上可能です。
3.管理委託料
不動産投資における入居者への対応については、管理会社に委託することがほとんどであるため、管理委託料がかかります。
その相場は家賃の5％前後で、全額が経費計上可能です。
4.保険料
不動産投資では、火災保険への加入が必須であるのと、地震保険についても任意で加入することができます。
そのほかにも「施設賠償責任保険」や「家賃補償保険」などの保険料も経費計上可能です。
5.ローンの支払い利息
毎月のローン返済には「元本」と「利息」とに分かれますが、その利息部分のみ支払い利息として経費計上が可能になっています。
返済予定表や返済実績表などを見ると、利息部分がいくらなのか確認することができるため、確認するようにしましょう。
6.司法書士、税理士などへの報酬
不動産投資を始める際に必要な不動産への登記などを司法書士ににお任せしたり、確定申告業務や帳簿付けなどを税理士にお任せしたりなんてこともありますが、それらは全額経費計上可能です。
7.通信費
不動産事業に関連する電話代やインターネット代は経費計上可能です。
しかし個人使用分と事業用使用分とではそれぞれ切り分けて按分計算する必要があるので、確認するようにしましょう。
8.旅費、交通費
物件を視察したり、不動産に関連するセミナーなどへ参加するための交通費なんかも経費計上が可能です。
もちろん不動産事業に関連しない交通費は経費計上できないので、切り分けて計算できるようにしておきましょう。
9.自動車関連費用
不動産事業を行うにあたり、交通手段として購入する車に関しても経費計上することが可能です。
そのほか車検やメンテナンス代、自動車税や保険料などの費用も経費計上できますが、自家用車を不動産業務と併用する場合においては按分計算する必要があるので注意しましょう。
10.情報収集、新聞図書費
不動産投資をより効率的にしていくために情報収集したり、学習するために購入した本などの費用も経費計上が可能です。
11.交通費
不動産事業において、不動産管理会社との打ち合わせや、税理士などとの打ち合わせなどにかかる飲食代などは経費計上可能です。
12.減価償却費
不動産においての「建物」に関しては、年々老朽化していくものとして減価償却の対象となっています。
建物の構造や築年数によって減価償却していく年数は変わりますので、確認するようにしましょう。
13.消耗品
不動産事業に使われるパソコンやプリンターなどの品は消耗品として経費計上が可能です。
ものによっては減価償却対象になりますが、使用可能期間が1年未満もしくは取得価額が10万円未満の什器備品で10万円以上の品は「備品・器具備品」に勘定科目が変わることになります。
このように、多くのものが経費計上可能なのです。
按分計算が必要なものもあるため、しっかり領収書の管理をしていく必要がありますが、それができるとより効率的に不動産経営が可能になるので、ぜひ覚えておくようにしましょう🙆🏼♂️
ロボアドバイザーで失敗しないためには。
どうもガブリです。
ここのところ投資をこれから始める人にとって敷居の低いロボアドバイザーについて書いています。
今日もその続編として、ロボアドバイザーを利用する上で失敗しないためのポイントなどについて書いていきたいと思います🖋
ロボアドバイザーを利用した資産運用で失敗をしないためには、始める前にルールをはっきりさせることが重要だったりします。
まずは「短期で儲けようとしないこと」。
投資初心者が投資を始める際に陥る現象として、「手っ取り早く稼ごうとする」というものがあります。
もちろん手っ取り早く稼げるのであればそれに越したことはないですが、手取り早く稼ごうとするためには大きなリスクを背負わなければならず、投資の経験値もない人が大きなリスクを背負えば、途端に資金は無くなります。
そのため、まずは長期保有を前提に運用計画を立てることが大事になってきます。
つまり短期的に損失が出てしまったとしても気にせず、保有し続けることで成績を狙っていくというものです。
投資初心者は特に資産が減少してしまうと焦って解約してしまいたくなりますが、その資産の目減りは一時的であることの方が多く、ある程度日にちが経てば成績は収斂するようになっているものです。
特にロボアドバイザーでは、複数の資産に分散投資するようになっているので、そもそも資産が減少するリスクを軽減していますし、その反面、短期的に大きな儲けは出にくいですが、安定的に資産運用を行うことができるのです。
後は「アドバイス型」、「投資一任型」と2種類あるので、これらをどのように選択するかに関しては、
アドバイス型向け
・投資経験がある人
・ロボアドバイザーを利用することで投資経験を積んでいきたい人
・手数料をなるべく抑えたい人
投資一任型向け
・これから資産運用を始める投資ビギナー
・できるだけ投資に対して手間を省きたい人
といった感じで、投資経験を積みたい方はアドバイス型を利用することでロボアドバイザーのノウハウを得ることができるようになっています。
また、アドバイスによってリスク分散についても考慮されますが、自分自身でもリスク管理については意識する必要があり、株式の個別銘柄などにこだわるのではなく、債券や不動産関連などと複合して保有することでより自分の資産を守りながら運用を行っていくことが可能になります。
「ロボアドバイザーが言ってるからこれでいいか！」などと完全に割り切ってしまうのではなく、なぜこのようにして資産分配をしていくべきなのかなどについても自分で理解できるようにしておくのが失敗しないための大きなポイントとも言えるでしょう。
このように、ロボアドバイザーは初心者から中級者までサポートできる非常に便利なツールではありますが、自分自身が投資をコントロールできないと資産が守りきれないという局面も訪れる可能性があるので、きちんと必要なだけの学びは得ていくようにしましょう🙆🏼♂️
ロボアドバイザーを利用する時の注意点。
どうもガブリです。
昨日はロボアドバイザーについて、簡単に種類があることなどについて説明していきましたが、今日はその続きともなるものとして、どのようにロボアドバイザーを利用すると良いのかなどについて書いていきたいと思います🖋
ロボアドバイザーは投資初心者にオススメのシステムですが、そのメリットは運用へのアドバイスが受けられるということと、投資をするにあたってかかる手間を省けるという点にあります。
しかしロボアドバイザーを利用すれば誰しもが投資に成功するわけではなく、間違った運用の解釈をしてしまうと失敗に近づいてしまうこともあります。
そこで、どのようなケースで失敗してしまうのかについて見てみましょう👀
ロボアドバイザーの運用アドバイスはいくらアルゴリズムに沿ってアドバイスされているからといえ、完璧ではありません。
とはいえ、やはり多くのデータをもとに算出しているということもあるため信頼性が高いのも事実です。
この2つを考えたときに、「自分を信じるか、ロボアドバイザーを信じるか」という局面がやってくる時がありますが、その選択として「自分を信じる」という気持ちが裏目に出てしまうことがあります。
投資にはルールが必要であり、自分を信じられないのも良くない反面、他力本願では成功できません。
このバランスをどのようにとっていくかを事前に決めておかなければ、悪い局面で正しい判断ができず、結局ロボアドバイザーのメリットの恩恵を受けられないということがあるので注意が必要です。
次にコスト管理ができないというケース。
ロボアドバイザーにはアドバイス型と投資一任型があることは説明しましたが、投資一任型は手間がかからない分、手数料が高いのが特徴です。
つまりラクしようとするだけコストがかかるわけですが、運用によって得られる収益がコストと相殺されてしまうと運用の意味がなくなってしまうため、運用成績に対してどの程度のコストを許容すべきなのかは判断しなければなりません。
一方、コストをかけたくないからという理由でアドバイス型のサービスを利用した場合でも、ロボアドバイザーが高いコストのかかる提案を行ってくる場合もあります。
これについてもコストが運用成績と相殺されてしまうと意味がないので、どちらにしてもこれらの判断はできるようにしておきたいところです。
どうしてもこれらが判断できないという場合には、まずロボアドバイザーの指示に従ってみて、数ヶ月様子を見てみるというのもいいでしょう。
そこから学べることもあったりするので、一見コストの高い提案でも勉強代と思って選択するというのは大いにアリだと思います。
このように、結果的には「ある程度は」自分で運用リスク計算ができなければなりません。
アドバイスが受けられるという点では初心者向けと言えますが、初心者であれば誰しもが成功できるシステムではないので、きちんと勉強の上、利用するようにしましょう🙆🏼♂️
投資初心者のための「ロボアドバイザー」も種類があってどれを選べばいい！？
どうもガブリです。
iDeCoやNISAなど国が斡旋している資産運用なども増え、資産運用に前向きになっている人も多いかと思います。
それに合わせて昨今ではAIの技術も進み、投資をロボットに相談できるロボアドバイザーというものも普及しているのをご存じでしょうか？
そこで今日は、ロボアドバイザーはどのようにして選べば良いのかなどについて書いていきたいと思います🖋
ロボアドバイザーとは、投資を始めようと考える人に対して、資産運用の提案やサポートを自動で行なってくれるシステムのことをいいます。
自動でそれらを行うためにも、簡単に投資家に対してアンケートをとるかたちで各人の特徴をつかみ、それによって資産運用の提案をしていくわけですが、ロボアドバイザーにも色々と種類があるので、どのようなロボアドバイザーサービスを利用するかは事前に決めなくてはなりません。
では具体的にどのようなロボアドバイザーが存在するのか。
まずロボアドバイザーは大きく分けて2つに分類されます。
それは「アドバイス型」か「投資一任型」です。
アドバイス型は各投資家に対して最適な資産配分を提案し、リスク分散ができる投資をサポートしてくれます。
基本アドバイスのみしてくれるので、そこから先は投資家が判断して運用を行うもので、手数料に関しては無料であることがほとんどです。
一方、投資一任型はアドバイス型のように資産配分を提案してくれることに加え、運用からメンテナンスまで一任してくれるというもので、こちらは利用するにあたって手数料がかかります。
ただ、これら2つを選択する場合に出てくる弊害として、アドバイス型は100円程度から始めることができるものの、投資一任型は10万円程度からのスタートとなるため、超少額で始めたいという方はまずはアドバイス型を利用すると良いでしょう。(積み立て投資の場合、金額が異なることもあります。)
そしてこれらの事項からタイプを決めることができたら、後は手数料を確認するようにしましょう。
ロボアドバイザーの手数料には、申込手数料と呼ばれるものや、運用手数料、入出金手数料、解約手数料などタイミングによってそれぞれ手数料がかかることがあり、できればなるべく手数料は抑えたいものです。
申込手数料と解約手数料に関してはほとんどの金融機関で無料としていますが、投資一任型の場合は運用手数料がかかります。
こういったことを前提に複数のロボアドバイザーサービスを確認し、自分が納得のできるものを選べるようにしましょう。
始める際にこれらを判断するのは中々初心者にとっては骨の折れる作業ですが、一度スタートすればある程度は気にせず運用できるので、まずはしっかり理解してから始められるようにしましょう🙆🏼♂️
年金受給に関する「5年前みなし繰り下げ」について。
どうもガブリです。
昨日は年金の繰り上げ、繰り下げ受給について改正された点などについて書いていきました。
今日はその続きとして、来年から適用となる「5年前みなし繰り下げ」について書いていきたいと思います🖋
「5年前みなし繰り下げ」については2023年4月1日より、70歳を過ぎて年金請求をしても、5年前に繰り下げて請求を行ったとみなして、年金額を増額する仕組みが設けられています。
これについては通常65歳からもらえる年金を70歳以降に年金請求を行い、かつ繰り下げ受給ではなく本来の受給開始年齢からの年金受給を選択した場合に当てはまるものであり、改正後は5年前に繰り下げ受給の申し出があったものとみなして年金が支給されるようになります。
ちょっとイメージしにくいという人のために具体的な例を書いておくと、、、
仮に75歳で繰り下げ受給をしようと思っていた場合に、その時点で繰り下げ受給を行わないとした場合、5年前である70歳時点での増額率（0.7％×36ヶ月＝42％）で計算された年金額が5年分遡って支給され、さらに75歳以降も42％で計算された年金額で支給されることになります。
また、75歳から繰り下げ受給を行なった場合、10年分の増額率である84％で計算された年金額を75歳から受給することになります。
そのため、従来よりも受給開始時期の選択肢が拡大されることになります。
さらに「5年前みなし繰り下げ」の注意点についても見てみましょう👀
5年前みなし繰り下げについては、80歳の誕生日の前日以降に請求した場合は適用されません。
この仕組みが適用されるのは1952年4月2日以後に生まれた人であるという点には注意が必要で、老齢基礎年金と老齢厚生年金でも適用が異なることを知っておきましょう。
老齢基礎年金の場合、この仕組みが適用されるのは2023年4月1日の前日に71歳に達していない人が対象です。
つまり1952年4月1日以前に生まれた人は5年前みなし繰り下げの対象とはならないということになります。
老齢厚生年金に関しては、施工日の前日である2023年3月31日時点で受給権を取得してから6年を経過していない人が対象です。
つまり、1952年4月2日以後に生まれた人であれば、2023年3月31日時点で71歳未満と判断されることから5年前みなし繰り下げの対象となります。
また、2023年3月31日までであっても、繰り下げ時点で繰り下げ請求をせずに65歳からの割増無しの年金を遡って受給することはできます。
そのため、繰り下げ時点で繰り下げ受給を選択するか、繰り下げ請求をせずに66歳以降に65歳に遡って繰り下げによる増額のない本来の年金を請求するかを選択することができます。
ただ、繰り下げ請求できる期間については時効があるので、遡って支給されるのは最大5年間の範囲となるという点についても注意しましょう。
このように、年金は自動的に時期がきたら支給されるものでなく、自らが請求して初めてもらえるということに加えて、いつ請求するかによってももらえる年金額が違うということは覚えておかなければなりません。
これらをしっかりと理解することで将来の生き方が大きく変わってくるので、是非頭の片隅に入れておくようにしましょう🙆🏼♂️
2023年4月から変わる年金の仕組み。
どうもガブリです。
年金受給不安が騒がれるようになってから年金制度も色々と形を変えてきましたが、今年4月より、公的年金の繰り下げ受給範囲が従来の70歳から75歳へと変更になり、来年の4月からは「5年前みなし繰り下げ」の制度が導入されることが決まっています。
しかしこのような年金システムの変更は国民に細かく説明されることは中々なく、気付かぬうちに色々と変わっていると気づくケースもよくあります。
そこで今日は、これら年金システムの改正などについて書いていきたいと思います🖋
現在の年金受給開始年齢は65歳が基準となっていますが、それを「繰り上げ」というかたちで少し早く受け取る方法と、「繰り下げ」というかたちで遅く受け取る方法があります。
繰り上げした場合には、毎月もらえる定額が減額される代わりに通常よりも早く受け取り始めることができ、繰り下げした場合には、通常よりも受給時期が遅くなる代わりに毎月もらえる定額が増額されるようになっています。
まずは繰り上げ受給についてから見てみましょう👀
2022年4月1日より、65歳未満の人が年金の繰り上げ受給を選んだ場合、減額率が現行の0.5％から0.4％に緩和されます。
受給される人の年代によって異なりますが、60歳から64歳に受けられる特別支給の老齢厚生年金については、60歳から年金の支給開始年齢までの間で繰り上げて受給することが可能です。
ただその場合は65歳からの老齢基礎年金も一緒に繰り上げて受給することになるので注意しましょう。
また、老齢基礎年金は、特別支給の老齢厚生年金の支給開始年齢から65歳までの間に単独で繰り上げることができます。
今回の改正によって多少ではありますが減額率が緩和されたということで、人によっては元々繰り上げを検討していたものの、減額されてしまうがゆえに繰り上げ受給を選択できなかった人も、0.1％緩和されただけでも繰り上げ検討できるという人もいるでしょう。
次に繰り下げ受給について。
こちらも2022年4月1日より、繰り下げ受給の上限年齢が70歳から75歳へ引き上げられることが決まっています。
増額率に関しては従来と変更なく0.7％のままですが、75歳まで受給を繰り下げた場合には、受給できる年金額が84％まで増加します。
ただ、この仕組みが適用されるのは1952年4月2日以降に生まれた人で、2022年4月1日以降に70歳になる人限定となっています。
また、繰り上げ受給を選択した場合、通常の65歳から受け取りを開始した場合と比べて、年金の受け取り総額が多くなるのは受給開始から約12年後となるので、ここも考えどころではありますが、「人生100年時代」と呼ばれるようになった現代では十分に検討できるものではあると思います。
それでは今日はここまで。
明日は冒頭で出てきた「5年前みなし繰り下げ」について続きを書いていきたいと思います🙆🏼♂️
