不動産、安いときに買いたいけど。。。
どうもガブリです。
不動産を購入する際に悩みの一つとなるのが「価格」。
普段日常的に購入するというものではない不動産の場合、適切な価格帯もわからないため、その時に提示される価格に順応するしかなかったりします。
しかし不動産の価格というのは情勢によっても変わるため、去年買うよりも今年買った方が高かったり、もしくはその逆もあるわけです。
そのため、不動産の価格がどのように変わっていっているのかを知ることは重要なことなので、今日は不動産価格の推移などについて書いていきたいと思います🖋
まず不動産の価格を確認するスタンダードな方法としては、「地価公示価格」を確認するというのと、「不動産価格指数」を確認するというものです。
地価公示価格とは、国土交通省が地下公示法に基づいて毎年1月1日時点の1平方メートルあたりの地価を判定して毎年3月に公示する価格のことをいいます。
一般の土地取引価格の指標として活用されており、全国の土地価格の動きを確認することができるため、不動産市場全体や地域ごとの地価の傾向をつかむのに最適です。
次に不動産価格指数とは、年間約30万件の取引価格情報をもとに不動産価格の動向を指数化したもので、2010年の平均を100とし、その相対として現在がいくつなのかの数値を国土交通省が毎月発表しています。
不動産価格指数は、地域・物件種類ごとに不動産価格の推移を把握できるのが特徴で、取引価格情報をもとにマンションと戸建住宅それぞれの指数が算出されているので、地価公示価格に比べると実勢価格に近いデータともいえます。
これら2つを確認することによって、不動産価格の推移を知ることができるのです。
では2022年の地価公示価格から、全国の土地価格の変動率の推移を見てみましょう👀
2018年 0.3％UP
2019年 0.6％UP
2020年 0.8％UP
2021年 0.4％DOWN
2022年 0.5％UP
といった推移になっています。
2021年に一度下がってはいるものの、今年になって上昇していますが、その原因として考えられるのは以下のとおりです。
・コロナ禍が少しずつ終息に向かっていっていることに加え、低金利が続いていることや、住宅取得支援策が充実していることによる住宅需要が回復した
・都市中心部の希少性の高い住宅地、交通利便性に優れた住宅地には依然として高い需要がある
・テレワークの普及など、生活スタイルの変化によって都心の周辺部の人気が高まっている
などが考えられるかと思います。
では次に2021年12月の不動産価格指数から全国の不動産価格の前月比の変動率を見ていきましょう。
住宅総合 124.8 (0.7％UP)
住宅地 104.9 (0.4％DOWN)
戸建て住宅 108.8 (1.6％DOWN)
マンション 173.4 (1.2％UP)
となっています。
↑こちらは2020年時点のもの。
住宅総合としては前月比0.7％の上昇ということですが、個別に見てみると、マンションは上昇しているものの、住宅地と戸建て住宅は減少していることがわかります。
過去のデータを見てみると、特にマンションに関しては2012年以降から上昇し続けていて、それまで100前後を推移していたものの、年々駆け上がって173まで到達しています。
そのため、これが下がってくると考えるのであれば今は買い時ではないかもしれないし、まだまだ上がっていくと考えるのであれば今買っておかないと買える金額ではなくなってしまう可能性もあるのです。
今日はここまで。
明日はこの続きとして、地域別にどのような数値となっているのかなどについて書いていきたいと思います🙆🏼♂️
企業経営において大事な「資金準備金」。（後編）
どうもガブリです。
昨日は資本準備金について、簡単な概要など書いていきましたが、似たような用語がいくつか出てくるので、今日はその続きとして類似用語との違いなどについて書いていきたいと思います🖋
では早速、「資本金」と「資本準備金」の違いから見ていきましょう👀
資本金は、事業の基礎となる、いわゆる事業の「元手」を意味するものになります。
会社法では、資本額は原則として株式の対価として会社に払い込まれた金額となりますが、2分の1以内の金額は、資本ではなく資本準備金として積み立てることができます。
そのため資本準備金は、資本金とは別に将来の損失発生時のために積み立てておく資金で、利益準備金と同様に将来の備えを目的としたものとなっているのです。
また、資本金の場合は取り崩す場合に原則株主総会の特別決議が必要となりますが、資本準備金は、利益準備金と同様に株主総会の普通決議で取り崩すことが可能なため、柔軟性の高い資金と言えます。
ちなみに資本準備金を増額させる場合にも手続きが必要であり、ケースとしては資本金と資本剰余金からの組み入れが考えられます。
資本金から組み入れる場合は、株主総会での特別決議が必要です。
特別決議は、会社の解散や合併、事業譲渡、資本減少など会社経営の根幹にかかわる議案に関する取り決めを指します。
そして議決権の過半数に及ぶ株主が出席した上で出席株主における議決権の3分の2以上の賛成が必要で、定款に定めがある場合には、議決権の割合がそれぞれ変わります。
一方、資本剰余金から組み入れる場合は、株主総会での普通決議が必要です。
普通決議は、取締役や監査役の選任、利益処分などの会社経営に関する通常の議案に関する取り決めを指します。
議決権の過半数を有する株主が出席した上で過半数の賛成が必要となります。
このように将来の蓄えとして役に立つ資本準備金ですが、メリットをまとめてみると、、、
①赤字を補填しやすくなる
企業の決算が赤字になってしまった場合、金融機関や取引先などからの信用が低下し、株価が下落することもあります。
そんな時の対策として資本準備金があると、株主総会の普通決議と債権者保護の手続きだけで赤字を解消することもできるのです。
②資本金を増額しやすくなる
資本金を増額させることで企業の財務体制が安定し、金融機関や取引先などからの与信力が高まります。
資本準備金がない場合に企業の資本金を増額するとなれば、一般株主から資本の払い込みを募集したりすることが考えられますが、一般株主による資本の払い込みは企業の思い通りにいきません。
そのため資本準備金の全部もしくは一部を資本金に組み入れることで資本金の増額をするためには株主総会の普通決議だけで行えるので、割と簡易に資本金を増額することができるのです。
このように、企業のお金の流れの見え方を工夫することで、金融機関から融資を受けやすくなったりとメリットも広がるので、企業としては上手く利用したいところです。
また、株式投資を行う場合にも、企業がこのような対策をとっているのか、バランスシートを見ることで確認することができるため、将来への安定感や安心感が得られる可能性があります。
細かいポイントではありますが、是非覚えておくようにしましょう🙆🏼♂️
企業経営において大事な「資金準備金」。（前編）
どうもガブリです。
株式投資を行う場合など、上場企業の調査を行う場合には公表されているバランスシート（貸借対照表）などを確認してその企業の特徴を掴むということがよくあります。
それらを確認することでその企業がお金に余裕があるのかなどを知ることができるわけですが、その一つとして「資金準備金」と呼ばれるものがあります。
そこで今日は、資金準備金とは何なのかなどについて書いていきたいと思います🖋
資金準備金とは、企業の経営が悪化した場合など将来の必要な蓄えとして積み立てることができる法定準備金のことをいいます。
会社法で積み立てることができるとされる準備金には、資金準備金と利益準備金とがあって、この2つの準備金のことを法定準備金と呼んでいます。
その準備金ですが、以下の方法によって積み立てられたものが該当します。
①会社設立や株式発行の際に株主から払い込まれた金額のうち資本金の2分の1を超えない金額で資本金に組み入れなかったもの
②会社が剰余金を配当する場合に、剰余金配当額の10分の1の額を積み立てたもの
となっており、資本準備金や利益準備金は、会社の業績悪化時に取り崩すことで会社を維持するために用いられます。
そしてこの「資金準備金」は第三者がどのようにして確認できるかというと、冒頭でも出てきた「バランスシート」によって確認ができ、バランスシートでは主に以下のようなを確認することができます。
①資産
企業が経営活動する際に直接活用する財産。現預金や売掛金、有価証券、土地建物などの目に見える財産だけでなく、知的所有権などの目に見えない財産もあります。
②負債
企業が第三者から借りるかたちで調達した資金。具体的には借入金や買掛金、支払手形などが該当し、すべて返済が必要なものです。
③純資産
原則返済義務のない企業資金。純資産の構成内容は資本金、資本剰余金、利益剰余金の3種類に分かれます。
ここでいう資本金とは、出資者が会社に払い込んだ資本金額の一定額を会社財産として保有した金額のことを指します。債権者のために会社の財産を保護することを目的としています。
また、剰余金は純資産額が法定資本の額を超えた金額を指します。資本剰余金は資金取引で生じた剰余金額、利益剰余金は税金支払い後に残った利益を企業の内部に蓄積した金額のことを指します。
このうち「資本準備金」は資本剰余金に含まれるのですが、将来的に見込まれる多額の支出や損失に備える積立金という名目になっています。
ここまで見てみると似たような名前のものが多く、それぞれの違いが分かりづらい点もあります。
今日はここまでですが、明日はこれら似たもの同士がどのような違いになっているのかなど、続きについて書いていきたいと思います🙆🏼♂️
不動産投資においてちょっと解釈の難しい「減価償却」。
どうもガブリです。
不動産投資を始めるキッカケとして「節税効果がある」ということに惹かれて検討を始めるという人もいますが、具体的にどのような仕組みで節税となるのかを聞きにくる人の多くは、この仕組みを理解することに苦しみます。笑
不動産投資を始める多くの人が会社員だったり公務員だったりしますが、その多くが日常における事業関連の支出を個人の所得と合わせて計上するということはないため、「経費」という概念にピンとこない人も多いようです。
そこで今日は、不動産投資の経費枠の中でも特に難しいと考えられる「減価償却」について書いていきたいと思います🖋
減価償却とは、不動産においては建物などの経年劣化に応じて、その一部を徐々に経費にしていくことなのですが、これを聞いてもすでにピンときませんよね？笑
例えば1,000万円の建物を取得した場合に、それを翌年度全額経費として計上するのではなく、例えば10年に分けて計上するとなれば、毎年100万円ずつを10年間かけて計上していくということになるのです。
この「10年に分けて計上するとなれば」という言い方をしたことについては、その減価償却の対象となるモノによって何年に分けるべきかルールが各自決められているということにあります。
例えば不動産でいえば、鉄筋コンクリートの新築であれば47年、木造の新築であれば22年などと決められていて、中古物件の場合はまた別の規定の計算に則って減価償却を行なっていくことになります。
また、減価償却の計算方法には「定額法」と「定率法」の2種類が存在し、さらに固定資産であれば必ず減価償却できるというわけではありません。
まずは減価償却ができる資産とできない資産とがあるのでそれらを把握する必要がありますが、減価償却ができる資産というのはズバリ「業務上で使用している固定資産」かつ「時間が経つにつれて劣化する固定資産」という定義があります。
つまり時間が経っても劣化しない固定資産である「土地」については減価償却ができず、不動産を購入した場合にはその売買金額から「建物」と「土地」とを分けてから、建物部分だけを減価償却していくことになるのです。
建物を減価償却する際には「定額法」が適用されますが、定額法は「毎年同じ金額を減価償却していくこと」を意味しており、計算式は以下のとおりです。
・減価償却費＝取得価格（不動産の場合、建物の金額）×定額法の償却率
という計算方法で、不動産の建物は「耐用年数」と呼ばれる指標を使用して減価償却の年数を決定しますが、この年数に当てはまる償却率というのが存在するので、インターネットなどで「減価償却資産の償却率等表」などと調べると償却率が把握できます。
もう一方の「定率法」の場合は「償却費の額が最初の年ほど多く、年が経つにつれ減少していくこと」を意味しており、計算式は以下のとおりです。
・減価償却費＝未償却残高×定率法の償却率
償却率は定額法の応用で調べることができますが、不動産投資における定率法の適用は基本室内の設備などに適用が可能なため、それらの細かい点については税務署などに確認すると間違いないでしょう。
では最後に具体的な減価償却のシミュレーションを書いておきます。
鉄筋コンクリート造
購入価格（建物部分）：2,000万円
法定耐用年数：47年（償却率0.022）
毎年の減価償却費＝2,000万円×0.022＝44万円
ということで、上記のケースでは47年間にわたって44万円を経費計上していくということになります。
ちなみに減価償却資産は最終的に0円になることはなく、1円を残した金額が減価償却されることになっているので、最後に微調整が入ることになったりすることも覚えておきましょう。
このように、「節税できる」というざっくりしたものではなく、どのようにして節税できるのかを知ることできちんとした運用が可能になるので、是非覚えておくようにしましょう🙆🏼♂️
不動産売買時における重要事項説明で説明される専門的なこと。（後編）
どうもガブリです。
昨日は不動産を購入する際に重要事項説明において説明される中でも「用途地域」のことを知るために「建ぺい率」や「容積率」について簡単に解説していきました。
そこで今日は、その続きとして、建ぺい率と容積率が不動産購入の際にどのように関わってくるのかなどについて書いていきたいと思います🖋
では早速、建ぺい率と容積率の具体例を簡単に書いていきます。
敷地面積200平方メートル、建ぺい率80％、容積率200％の土地の場合。
・建築面積の上限：200平方メートル×80％＝160平方メートル
・延床面積の上限：200平方メートル×200％＝400平方メートル
ということになり、延床面積の上限が200平方メートルで2階建ての住宅を建てる場合は、1階あたり100平方メートルなどと割り振って計算して設計することになります。
これくらい余裕があるとかなり大きな建物が建てられることがわかりますね。
ただ、建ぺい率と容積率にはその他に問題となるケースがいくつかあって、以下のような建築制限が影響を与えることがあります。
・斜線制限：通風や採光などを確保し良好な環境を保つために建築物の各部分に設けられている高さに関する制限
・日陰規制：中高層建築物によってできる日陰が近隣の敷地に一定時間かからないようにすることで日照を確保するための規制
・絶対高さ制限：第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域のみに適用される制限
・高度地区・高度利用地区：都市計画法で定められている内容に適合することが必要
といったものです。
つまり建ぺい率や容積率をクリアしていても、地域によって上記のような規制、制限がかけられていると、別途そのルールには従わなければならないということになります。
そしてこれらをクリアしていないと金融機関からお金を借りることは困難になります。
なぜなら上記の点をクリアしていないということは建築基準法に反した建物ということになってしまうので、金融機関の判断としては「担保価値が低い」と評価されてしまうのです。
しかもこれらルールのややこしいところというのが、昔と比べてルールが変更になっていたりするということがある点で、中古物件などを見てみると、その物件が建築された時点では違反でなかった項目が、時代の流れによってルール改正され、現在では建築基準法に則さなくなってしまっているというケースもあるということ。
中古物件を自ら選ぶ場合にはこういったことにも注意するようにしましょう。
まずは自分が購入検討している不動産はどの用途地域に属しているのかを把握し、その上で建築基準法に沿った建築がされているのかを確認してから購入検討をさらに進めていくようにしましょう🙆🏼♂️
不動産売買時における重要事項説明で説明される専門的なこと。（前編）
どうもガブリです。
不動産を購入する際には売買契約書を締結することで進めていくことになりますが、その前に不動産業者から「重要事項説明書」というものの読み上げがあります。
これはその建物が違法建築ではないかということや、将来的に建物を建て直しする場合などにどのようなルールに従って建て直すべきなのかなどについて書かれていたりします。
しかし不動産を購入するという機会は人生の中でも限られており、その中で説明される内容には専門的なことも含まれるので、一度聞いただけではスッと入ってこない内容だったりします。
そこで今日は、不動産売買時における重要事項説明での専門的なことについて、どのようなことが言われているのかなどについて書いていきたいと思います🖋
まずは「用途地域」。
普段聞き慣れないワードかと思いますが、用途地域とは、建築できる建物の種類や用途・制限のルールをあらかじめ定めている土地のことをいいます。
ただしすべての土地に定められているわけではなく、「市街化調整区域」と呼ばれる、市街化を抑えようとしている地域には設定されないようになっています。
以下が用途地域と呼ばれるものの種類です。
1.第一種低層住居専用地域
2.第二種低層住居専用地域
3.田園住居地域
4.第一種中高層住居専用地域
5.第二種中高層住居専用地域
6.第一種住居地域
7.第二種住居地域
8.準住居地域
9.近隣商業地域
10.商業地域
11.準工業地域
12.工業地域
13.工業専用地域
といった感じです。
そして土地が一つの用途地域内にあれば、「建ぺい率」と呼ばれる指標や「容積率」と呼ばれる指標の計算などは簡単に行うことができます。
ここでいう「建ぺい率」とは、土地の敷地面積に占める建築面積の割合のことで、用途地域によって建ぺい率の上限が決まっているため、同じ広さの土地でも建築可能面積が異なる場合があります。
例えば100平方メートルの土地がある場合、建ぺい率が80％ということでしたら、建築面積80平方メートル以上の建物を建てることができないということになります。
建ぺい率が設定されているのは、防火対策や住環境の配慮が目的とされているからなんですが、例えば敷地面積ギリギリまで住宅を建てて並べた場合、風通しも悪く、火災などが起きるとすぐに隣の家に火が燃え移ってしまうことになりますよね？
それにともなって景観も悪くなるため、ある程度敷地にゆとりを持たせて建物を建てるように建築基準法で建ぺい率が定められているのです。
次に「容積率」については、敷地面積に対する延床面積の割合のことで、延べ床面積というのは3階建であれば各階の面積の合計ということになります。
ちなみにこの延べ床面積にはベランダやバルコニー、外階段などは含めません。
そのため、100平方メートルの敷地面積がある土地の容積率が200％ということであれば、合計200平方メートルの延床面積を建築できますよということになるのです。
つまり建ぺい率は平面的な広さに対する上限となるのに対して、容積率は立体的な空間に対する上限ということになります。
ということで今日はここまで。
明日はこの続きとして建ぺい率と容積率の具体例などについて書いていきたいと思います🙆🏼♂️
不動産購入の際に知っておくと役立つ「買付証明書」のポイント。（後編）
どうもガブリです。
昨日は不動産購入の際に必要となるケースのある「買付証明書」の基本的な特徴について書いていきましたが、今日はその続きとして買付証明書を提出した後の流れなどについて書いていきたいと思います🖋
まず買付証明書を売主に提出した際に売主からどのようなリアクションがあるかというと、一般的には「売渡承諾書」という書類が売主から買主へ提出されることになります。
これを受け取ることでお互い売買することによる意思の確認が取れたということになるため、書面をもって安心感のある手続きが続けられるかと思います。
ここでいう売渡承諾書にはどのようなことが書かれているかというと、
・売渡承諾書の日付
・売主の住所、氏名
・買主に売り渡す意思の表示
・売り渡す金額
・支払い方法（手付金や売買金額など）
・引き渡し方法（現状有姿による引き渡しなのか、リフォームによる引き渡しなのかなど）
・瑕疵のない完全な所有権移転である旨の記載
・融資特約付帯の有無
・有効期限
・登記簿による不動産の表示（土地の場合は所在地、地目、地積など。建物の場合は所在地、家屋番号、床面積、構造など）
といった内容です。
こちら売渡承諾書も買付証明書と同様に法的な効力はなく、これらを取り交わした上で条件交渉が破綻したとしても双方にペナルティはありません。
ではどのタイミングによる交渉破綻がペナルティになるかというと、過去の判例によって確認できますが、
「売買契約書を作成し、内金を授受することは、売買の成立要件をなすと考えるのが相当である」
という判例があり、つまりは「契約書の作成で契約締結が成立する」という判断になるということになります。
しかしだからといって気軽に買付証明書を提出するとトラブルになるケースもあるので、そちらについても例を挙げておきます。
例えば、買付証明書には法的効力がないからといって買付証明書を提出した後に長期間にわたって交渉を続け、ほとんど合意に至っているのにもかかわらず最終的に契約を打ち切るなど買主に迷惑をかけるような行為をすると、損害賠償を請求される可能性もあるため注意が必要です。
ではこれらを踏まえて改めて買付証明書を提出することのメリットやデメリットについて見てみましょう👀
まずメリットとしては、希望している物件を購入できる可能性が高くなり、条件交渉などができることでスムーズに売買契約に進めるということがあります。
この段階で価格交渉も行うことになるので、うまくいけば安く購入することもできるかもしれない点ではメリットとなるでしょう。
一方でデメリットとしては、買付証明書を提出したからといって最優先的に対応してくれるとは限らないという点です。
買付証明書は購入意思を示すものではありますが、法的効力がないゆえに売主が複数の購入希望者と交渉をしているというケースだと、第三者に購入権利がわたってしまうということがあります。
また、法的効力がないからといって安易に複数の物件に買付証明書を提出するなどの行為をしてしまうとトラブルの可能性を生むため注意が必要なのと、記載内容などを間違ってしまうと間違った条件で交渉することになってしまうため、その点についても注意が必要です。
ちなみに買付証明書にはおおよそ何を記載するかというと、
・購入希望金額
・手付金
・中間金
・残代金（売買金額の残り）
・年収
・金融機関、融資利用の情報
・契約希望日
・有効期限
なんかが書かれていれば十分でしょう。
これらの流れによって条件交渉がうまく進むと売買契約書を締結する日にちが確定し、それによって物件の引き渡し日まで確定させていく流れとなるので、そこからはスムーズに事が進むと思います。
あまり日常的に行わない手続きなので大変だとは思いますが、この流れを覚えておくと物件を割安で購入することができる可能性が高まるので、是非覚えておきましょう🙆🏼♂️
