不動産売買時における重要事項説明で説明される専門的なこと。(後編)
どうもガブリです。
昨日は不動産を購入する際に重要事項説明において説明される中でも「用途地域」のことを知るために「建ぺい率」や「容積率」について簡単に解説していきました。
そこで今日は、その続きとして、建ぺい率と容積率が不動産購入の際にどのように関わってくるのかなどについて書いていきたいと思います🖋
では早速、建ぺい率と容積率の具体例を簡単に書いていきます。
敷地面積200平方メートル、建ぺい率80%、容積率200%の土地の場合。
・建築面積の上限:200平方メートル×80%=160平方メートル
・延床面積の上限:200平方メートル×200%=400平方メートル
ということになり、延床面積の上限が200平方メートルで2階建ての住宅を建てる場合は、1階あたり100平方メートルなどと割り振って計算して設計することになります。
これくらい余裕があるとかなり大きな建物が建てられることがわかりますね。
ただ、建ぺい率と容積率にはその他に問題となるケースがいくつかあって、以下のような建築制限が影響を与えることがあります。
・斜線制限:通風や採光などを確保し良好な環境を保つために建築物の各部分に設けられている高さに関する制限
・日陰規制:中高層建築物によってできる日陰が近隣の敷地に一定時間かからないようにすることで日照を確保するための規制
・絶対高さ制限:第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域のみに適用される制限
・高度地区・高度利用地区:都市計画法で定められている内容に適合することが必要
といったものです。
つまり建ぺい率や容積率をクリアしていても、地域によって上記のような規制、制限がかけられていると、別途そのルールには従わなければならないということになります。
そしてこれらをクリアしていないと金融機関からお金を借りることは困難になります。
なぜなら上記の点をクリアしていないということは建築基準法に反した建物ということになってしまうので、金融機関の判断としては「担保価値が低い」と評価されてしまうのです。
しかもこれらルールのややこしいところというのが、昔と比べてルールが変更になっていたりするということがある点で、中古物件などを見てみると、その物件が建築された時点では違反でなかった項目が、時代の流れによってルール改正され、現在では建築基準法に則さなくなってしまっているというケースもあるということ。
中古物件を自ら選ぶ場合にはこういったことにも注意するようにしましょう。
まずは自分が購入検討している不動産はどの用途地域に属しているのかを把握し、その上で建築基準法に沿った建築がされているのかを確認してから購入検討をさらに進めていくようにしましょう🙆🏼♂️