不動産購入の際に知っておくと役立つ「買付証明書」のポイント。（前編）
どうもガブリです。
不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon
不動産を購入する際には不動産業者へ問い合わせすることがほとんどかと思いますが、中には特定の不動産を購入希望の場合、「買付証明書」を用いて不動産売買につなげるということがあるかもしれません。
いわゆる「この不動産が欲しいです」という意思表示として不動産業者に対して提出するものですが、提出する前に確認すべきポイントもいくつかあります。
そこで今日は、買付証明書はどのように有効活用すべきかなどについて書いていきたいと思います🖋
まず不動産の買付証明書が必要なケースとしては、不動産という商品は多くの人の目に触れる環境にあるため、欲しいと思ったときにその意思を表明しておかないと他の人に取られてしまうという可能性があります。
それが手にとって運べる大きさならコンビニのようにレジまで持っていけばいいですが、不動産はその場から動かすことができないため、買付証明書を用いて購入意思を示すことになるのです。
逆を言えば、「この物件いいかも」という段階で不動産業者に問い合わせをし、その段階で不動産業者から「この物件すごく人気なので、まずは買付証明だけでも提出お願いします」などと言われたとしても、まだ購入の決断ができていない時点では提出しない方がよいでしょう。
また、この買付証明書を提出するというのは、購入の意思表示を示すだけでなく、そのタイミングで価格交渉をすることもできます。
例えば購入希望の不動産の相場を調べるとその物件の相場価格が3,000万円だったとしましょう。
しかし購入後にリフォームやら修繕やらもかかりそうなので、2,800万円まで価格を落としたいと考えたとします。
それであれば、買付証明書に希望価格として2,800万円として提出し、売主と条件交渉をすることができます。
もちろん相場3,000万円の物件に対して2,000万円の買付証明を出すなど非常識な価格づけはトラブルの原因にもなったりするのでやめた方が良いですが、上記のように理由があって条件交渉したい場合には価格交渉の意思も買付証明に記載するとよいでしょう。
ちなみに不動産売買において購入する際には「売買契約書」を交わすことになりますが、売買契約書と買付証明書とでは性質が異なります。
売買契約書は法的効力もあり、手付金なども必要になります。
しかし買付証明書の提出においては法的効力もなく、手付金なども発生しないため、本当に意思表示での意味しかないことになります。
そういった意味では余計なトラブルは発生しづらいものの、本当にその物件を購入したいという強い気持ちがある場合においては買付証明の提出だけでは効果が薄いため、しっかりと売買契約書の締結まで気を抜かないようにしなければなりません。
また、買付証明を出してから売買契約を締結するまでの期間としては1ヶ月程度が妥当であり、「半年後に欲しいから今のうちから買付証明を出しておこう」と考えてもあまり意味がありません。
売主も売却意思があって市場に出しているということはできる限り早く買主を見つけたいということがほとんどなので、「すぐ買います！」といったニュアンスがある方が条件交渉などもスムーズにいく可能性があります。
そのほかにも買付証明書の書き方や具体的な提出後の流れなどありますが、今日はここまで。
明日はまたこの続きについて書いていきたいと思います🙆🏼♂️
お金が貯まらない人の特徴。
どうもガブリです。
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多くの人が「まずは貯金しなきゃ」と考えていると思います。
現代では預金における利息はないに等しいため、預金だけでは将来に向けて心細さはあるものの、資産運用を始めるにしてもまずは預金がなければ話になりません。
そこで今日は、貯金が苦手と感じている人の特徴などについて書いていきたいと思います🖋
「貯金がしたいけどできない！」というように、思うように物事が運ばないことを理論づけるものとして「パーキンソンの法則」というものがあります。
パーキンソンの法則とは、英国の歴史・政治学者シリル・ノースコースト・パーキンソン氏が、「パーキンソンの法則：進歩の追求」という本を出版し、その中で提唱した法則です。
そこでは以下の法則が語られています。
第1の法則：仕事の量は、完成までに与えられた時間をすべて満たすまで傍聴する
第2の法則：支出の額は、収入の額に達するまで膨張する
というものです。
第1の法則は「時間」について、第2の法則は「お金」について焦点をあてたもので、どちらも「人間は与えられるとそれを使い切ってしまう傾向にある」ということを表しています。
日常的なことに置き換えると、「夏休みの宿題をついついギリギリまで先延ばしにしてしまう」というのは第1の法則にあてはまりますし、「去年より収入が増えたのに預金は増えていない」というのは第2の法則にあてはまります。
では、なぜ収入が増えているのにお金が貯まらないのか。
例えば月収20万円で生活していたとしよう。
一人暮らしを始め、家族ができ、子供も生まれることで生活は毎月ギリギリ赤字となってしまっている状況で、「あと5万円あれば貯金できるのになぁ」という現状だったとします。
しかしその後、昇進などをきっかけに月収が30万円に到達した。
月収20万円の頃はあと5万円あれば貯金できると思っていたが、結局貯金はできていない。
と、こんな人は多いのではないでしょうか？
いわゆるこれがパーキンソン氏の言う、「支出の額は、収入の額に達するまで膨張する」ということであり、いわゆるあらゆる誘惑に打ち勝たない限り預金は増えないということなのかもしれない。
このような法則が公に語られるということは、「貯金ができないのは他の人と比べてダメ人間だ」ということではなく、多くの人が誘惑には勝つことができないとも言えるわけで、その誘惑に勝つためのルールを作っていく必要があります。
では、実際に貯金ができている人はどのようにして貯金しているのでしょうか。
まずは貯金する人の多くが実践している考え方として、「貯金は余ったお金なのではなく、最優先的に取っておくもの」ということです。
本当に使いきれないほどのお金がない限りは、お金は余りません。
つまり毎月の給料が余ったら貯金しようと考えていては一向にお金は貯まらず、収入が増えても同じ循環を巡ってしまうことになります。
そのため、貯金用の口座を作るなどして、給料が入ったら先に貯金する金額を確定させてしまうのです。
そうすることで自ずと生活費の上限が変わり、それに順応することで貯金ができるようになります。
今までよりも生活を少し切り詰めることにはなるため、最初は精神的にキツかったりもしますが、実際にお金が貯まっていくのを目の当たりにすれば、それこそ精神的に楽になっていきます。
先に楽を取って後を苦しむのか、先にキツイ思いをして後を楽にするのか。
しっかりと後先を考えて生活していくようにしましょう🙆🏼♂️
よく不動産の話に出てくる「1坪（つぼ）」ってどのくらい？
どうもガブリです。
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注文住宅を検討する際など、不動産業者から「この土地は〇〇坪なので」などと説明されることがあるかもしれません。
不動産の広さを表す単位として「坪」がよく使われるほか、「平米」や「畳」など色々とあります。
しかし会話には「坪」という単位がよく出てくるものの、不動産情報が載っているサイトやチラシをみると多くは「平米」などで表記されていて、坪が表す広さの単位がピンとこない人も多いかと思います。
ではなぜ「坪」という表記をあまり見かけることがないのか。
それは日本の計量法によって「坪を取引や照明で使用することを禁止」としているからなのです。
そのため不動産広告では平米、いわゆる平方メートルという単位で物件の広さを表記することになっています。
「平方メートル」は国際的な単位なので共通言語となっているものの、「坪」は日本独自の単位なので独特ではあります。
つまり「坪」で広さを表すのは一つの文化であり、その名残が今も続いているということなのです。
とはいえ、いまだに多くの不動産業者が坪単位で説明をしてきたりもするので、今日は「坪」って一体どんなシチュエーションで使われ、どんな広さを表す単位なのかなどについて書いていきたいと思います🖋
まず坪単価は主に一戸建てを対象に使われることが多く、建物の床面積が1坪あたりいくらなのかを表すときによく使われます。
そして1坪とは3.31平方メートルを意味し、1平方メートルは1辺が1メートルの正方形のことなので、約3メートル強の広さを1坪と表現していることになります。
つまり100平方メートルのマンション1室があった場合には、それを逆算すると、
・100÷3.31＝約30.21坪
ということになるわけですね。
また、1坪は畳約2枚分の広さとも言われており、よく「6畳1間」なんて表現がありますが、この場合は約3坪であることがわかります。
ちなみに面積に関する計算方法についても知っておくと便利なので紹介しておきます。
物件の情報が見れる環境においては各部屋が約何平米なのかというのはわかりますが、仮に物件情報がわからない場合に自分の部屋が何平米なのか測る方法があります。
それは部屋の「短辺×長辺＝」です。
例えば短辺が8m、長辺が12mの場合、96平米ということになります。
また、坪で説明されたものを平米数で把握したい場合には、
・坪数÷0.3025＝
で把握することができます。
例えば50坪を平米に換算する場合には、
・50坪÷0.3025＝約165平方メートル
ということになるんですね。
このように、計算がすぐには頭に浮かばなくとも、説明されている表現が一体どのくらいの広さを表しているのかピンとこないと話が具体的に進まないこともあるため、特にこれから家の購入を考えている人なんかは覚えておくとよいでしょう。
是非これからのマイホーム検討に役立ててみてください🙆🏼♂️
住宅の窓を二重サッシにするかどうか。
どうもガブリです。
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今年は特に電気代も高くなり、今年の夏はクーラーによって電気代が高くなることが予想されていますが、そのまま冬を迎えると今度は暖房による電気代も気になるところ。
何かしらの方法で節約する方法はないかと考えている人もいるかと思いますが、そのうち検討されているのが「二重サッシ」の設置。
二重サッシは窓の内側に別の窓を取り付けることで断熱性能を高めたりするので、寒い地域なんかでは寒さを和らげるためにも利用されていたりします。
そこで今日は、二重サッシを設置するにあたってのポイントなどについて書いていきたいと思います🖋
二重サッシについては先ほども説明した通り、「窓の内側に窓を取り付けること」というものですが、混合されやすいものとして「複層ガラス」や「真空ガラス」などがあります。
二重サッシを設置する人が二重サッシに惹かれているポイントは、大がかりな工事を必要とせず、現在の窓を活かして断熱性を高められるという点で、コストもあまりかからないので予算を抑えながら断熱性を高めるのに優れています。
一方、複層ガラスや真空ガラスを設置する人は、予算をかけてでも断熱性を高めたいと考える人向きで、コストがかかる分、より高い断熱性を求めることができます。
当記事ではこの続きを二重サッシに絞って書いていきます。
二重サッシのメリットをまとめてみると、
①断熱性を高めることができる
②光熱費を節約できる
③結露を軽減できる
④外部の音の防音効果がある
⑤外部からの紫外線を軽減することができる
⑥手軽に取り付けることができる
ということで、断熱性能だけでなく、これからの夏に向けて紫外線の軽減なども期待できます。
ただ、二重サッシは設備が増えることになるため、ゴミや埃が溜まりやすいというデメリットもあり、掃除に手間がかかるというのは難点かもしれません。
では二重サッシを取り付ける場合の費用についても見てみましょう👀
もちろんメーカーなどによって違いはあるものの、おおよその相場は以下の通りです。
2枚窓 41,900円〜
4枚窓 61,800円〜
浴室窓 56,400円〜
縦長の窓 開閉不可：43,800円〜 開閉可：51,400円〜
というように、枚数だけでなく、そもそもの窓が開閉可能かなどによっても価格が変わってきます。
このあたりはケースバイケースで、中には二重サッシを取り付けることのできないタイプの窓もあるため、業者さんに相談すると良いと思います。
また、二重サッシを取り付ける際の費用について懸念している人には、国の補助金を利用できる場合があるのでそちらも検討してみましょう。
国土交通省が「こどもみらい住宅支援事業」で今年10月31日まで提供している補助金制度では、以下の対象者に補助金を提供しています。
若者夫婦世帯：2021年4月1日時点で夫婦であり、いずれかが39歳以下
子育て世帯：2021年4月1日時点で子どもが18歳未満
↓↓↓
注文住宅の新築、新築分譲住宅の購入：住宅の省エネ性能などに応じて60万円〜100万円
リフォーム：補助金対象工事や発注者の属性などに応じて5万円〜60万円
という内容になっています。
さらに具体的な要件としては、
・施工業者が「こどもみらい住宅事業者」に登録していること
・上記の登録事業者と工事請負契約を締結した後に着工すること
・使う部材がこどもみらい住宅支援事業の対象商品であること
といったものもあるため、色々と限定的ではありますが、利用条件が合致するのであれば是非利用したいところです。
テレワークなどが増えている昨今、住宅の環境を良くすることで生活の快適さがグッと上がるので、是非検討してみましょう🙆🏼♂️
欲しい家、今の年収で買える？
どうもガブリです。
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30歳前後となってくるマイホームを購入検討する人が増えてきますが、多くの方が気にされているのが「現状マイホームって買えるのか？」ということ。
家を購入する際には金融機関から融資を受けることを前提としているため、収入などによって審査が通るかどうかという問題があるのです。
そこで今日は、家を購入するにはどの程度の年収が必要なのかなどについて書いていきたいと思います🖋
では早速、すでに家を購入したという人の年収について見てみましょう👀
まずどのような構造の家を購入したかによっても購入者の年収の層が異なりますが、国土交通省の「令和2年度住宅市場動向調査報告書」を見てみると以下のような結果となっています。
注文住宅（全国） 平均世帯年収 738万円
注文住宅（三代都市圏） 平均世帯年収 804万円
分譲戸建住宅 平均世帯年収 721万円
分譲マンション 平均世帯年収 879万円
中古戸建住宅 平均世帯年収 759万円
中古マンション 平均世帯年収 687万円
民間賃貸住宅 平均世帯年収 486万円
リフォーム住宅 平均世帯年収 682万円
世帯の「平均」年収なので、これよりも少ない年収で購入している方ももちろんいますが、あくまで目安としてはこのような現状となっています。
次に具体的に年収に対して買える家の値段について見てみると、金融機関は「「年収の〇〇倍」までの金額であれば融資をする」といったような判断をすることが多いため、そちらを基準に見てみたいと思います。
こちらも国土交通省の「令和2年度住宅市場動向調査」によれば、注文住宅の場合は年収の6.67倍、既存戸建住宅の場合は年収の3.81倍、分譲戸建住宅の場合は年収の5.31倍となっています。
これを見る限りでは、年収の5倍程度の価格の物件を購入していることがわかるので、年収が500万円だとすると、2,500万円程度の家を購入している層が多いということがわかります。
また、住宅ローンの審査基準において、家を購入した場合の年間の返済額が年収に対して20％程度であることが理想とされており、30％程度までは割と融資検討してもらいやすいのではないかと思います。
すると年収500万円の場合では20％で100万円なので、それを35年間返済していくとなれば、3,500万円ということになります。
同じように年収500万円の方でも、年収倍率が30％での計算が可能であれば150万円なので、35年間返済していくとなれば5,250万円ということになります。
つまり年収500万円の方であれば、単純計算ではありますが、3,500万円〜5,250万円までの価格帯の物件が購入目安となるのです。
つまり、上限で考えれば5,000万円ほどの家を購入することもできるけど、実際には2,500万円程度の家を購入している層が多いということですね。
しかしこれらはあくまで「融資を受けることのできる金額」なので、仮にそれ以上の金額の家を購入しようと考えるのであれば、頭金などを入れて融資金額を調整するということも考えられます。
また、年収が足りずに住宅ローンの審査の承認を取るのが難しいという場合には、同居している家族と「収入合算」して審査を受けることも可能で、配偶者や親子などの収入と併せて審査をクリアすることもできる場合があるので、検討したい方は金融機関に確認してみると良いでしょう。
中々簡単な判断ではないがゆえにマイホームの購入は時間がかかりがちですが、このように数字を明らかにしていき、なるべく早く決断できるようにしておきましょう🙆🏼♂️
将来の年金を増やせる「付加年金」。
どうもガブリです。
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将来の年金受給不安に加え、現在ではテレワークなども増え、社会保険料に影響を与える交通費なども減少していることを考えると、より将来に向けた資産運用を検討していかなければならなくなってきました。
ちなみに交通費が社会保険料に与える影響というのは、将来年金を受け取る金額というのは厚生年金の場合、給与所得によって異なることになり、所得が多い方が支払う社会保険料も高く、将来受け取れる年金額も多くなります。
そしてその「所得」には給与と一緒に支払われる「交通費」も含まれていて、交通費の支給がなくなったり、会社へ出勤する日数が減ることで交通費支給額が減少すると、それに伴って将来受け取れる年金額も減少してしまうのです。
このようなことについて知らない人も多く、知らないうちに将来もらえるべき年金額はどんどん減少していってしまっています。
しかしもっと不安なのは会社員や公務員の方ではなく自営業者やフリーランスの方など。
なぜなら自営業者などが加入する「国民年金」は会社員の方などが加入している「厚生年金」とは違って、所得に関係なく一律の年金保険料を支払うことになっており、将来受け取れる金額は厚生年金に比べると少ない金額となっているからです。
つまり自営業者はうまくいけば現役時代に会社員などよりも良い所得がもらえる可能性はありますが、将来は会社員よりも不安は大きいため、自営業者こそ将来に向けての資産運用などは真剣に検討しなければなりません。
そこで今日は、将来もらえる年金額を少しでもUPさせるべく行える「付加年金」について書いていきたいと思います🖋
結論からいうと毎月年金保険料とは別に追加400円支払うことで将来の年金を増やすことができます。
一応加入条件などもあるため見てみましょう👀
付加年金に加入できる人の条件は、
・国民年金第1号被保険者（自営業者、農業者とその家族、学生、無職の方など）
・任意加入被保険者（65歳以上の方を除く）
といったものになっています。
これらを見ると分かる通り、この「付加年金」というものは将来不安の大きい自営業者等に向けてのものであり、その中でも手軽なものになっています。
ちなみに国民年金加入者である第1号被保険者が将来の年金受け取り額を増加させるための行いとして「国民年金基金」というものがありますが、こちらは月額68,000円を上限として掛け金を支払えるというものであり、この「国民年金基金」に加入している場合には「付加年金」への加入ができないようになっています。
そして付加年金へ加入することで将来もらえる年金額がどのくらい変わるかというと、
「上乗せ分の保険料の納付月数×200円」
となっています。
例えば付加年金へ加入し、20歳から60歳までの40年間、200円を支払い続けた場合、
200円×納付月数480ヶ月（40年）＝96,000円
となるので、通常受け取れる年金額に加えて上記の金額を受け取ることができるのです。
支払った付加年金保険料総額を見てみると、40年間支払った場合、
400円×納付月数480ヶ月（40年）＝192,000円
となるので、将来的に付加年金を2年間受け取れば元が取れるという意味では有効的な手段と言えるのではないでしょうか。
しかもこの付加年金は加入者が亡くなるまで続くため、老後資金の調達として安心感の高いものとなっています。
このように、存在している手段を知っているかいないかでも将来的に大きな生活の差が生まれてしまう可能性もあるため、気になる方は是非活用してみるようにしましょう🙆🏼♂️
100万円から始める資産運用。
どうもガブリです。
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投資を始めるにはそれなりの預金が必要ですが、どのくらいのお金があれば運用に踏み出すことができるのか。
もちろん元金が多い方が少ない利回りでも必要な儲けを得ることができますが、まずは100万円ほどあれば十分に資産運用を始めることができます。
そこで今日は、100万円を元金とした資産運用の場合、どのような手段が考えられるのかなどについて書いていきたいと思います🖋
そもそも100万円の預金を作るということも簡単ではないので、元本割れの可能性を伴う投資となると気が引けてしまう人も多いですが、超低金利時代の現代においては預金として銀行に預けていても物価の上昇に追いついていけません。
定期預金ですら0.002％の金利なので、仮に年間1％でも物価が上昇するとなれば、実質預金価値は目減してしまうことになるのです。
そのため、100万円を一か八かの勝負として投資する必要はありませんが、中長期的に運用していくことで、ある程度安全に資産を増やしていくことができるのであればそれに越したことはないでしょう。
では実際に100万円を元金として投資を行う場合、どのようなものであれば無理がないのか。
まずは「債券投資」です。
債券とは、国や地方自治体、企業などが投資家から資金を調達するために発行する有価証券のことを指すのですが、簡単に言うと「お金を貸してその利息を得る」というものです。
国が発行する国債は個人向けのもので1万円からスタートすることができますし、国債などであれば国が破綻しない限りは必ず元金が戻ってくる上、利息についても受け取ることができます。
個人向け国債は最低金利0.05％と儲けは少ないですが、預金に比べればそれでも立派な運用になります。
次に「投資信託」。
投資信託はファンドと呼ばれる投資のプロが投資家からお金を集め、それを事前に決めた方針に沿って運用するというもので、その運用によって出た利益を投資家へ還元するというものです。
投資信託にも色々な種類があるため、どこの投資信託に投資するかによって運用結果は異なりますが、少額から始めやすいという点でも初心者向けとして人気を博しています。
しかし債券に比べ、市場の動きによっては元本割れすることもあり、その他にも運用するために必要な手数料などが運用益よりも上回ってしまうと実質マイナスとなってしまうことがあります。
次に「株式投資」。
投資信託はファンドにお任せして銘柄を決めてもらうというものでしたが、株式投資は企業ごとに個別で銘柄を自分で選択するもので、購入した時よりも高い価格で売却することで売買することで売買益が期待できるほか、日本においては「株主優待制度」というものがあるので、株式を一定数保有しているだけで年間のうち1回から複数回にわたってその企業ごとの商品や割引券が貰えたり、「配当」というものによって保有しているだけで利息のようなお金が入ってくることもあります。
個別に銘柄を選択するという点で選ぶ力が必要ですが、上手に運用することができればこの中で最も利益を期待することができます。
このように、投資難易度が上がったり、リスクが上がるほどリターンが期待できるというものでもあるため、自分が許容できるリスク(無くなっても生活に困らない程度の資金での投資額)が把握できれば、それだけ運用による成果を得ることができるかもしれません。
まずは預金でお金を眠らせているだけでなく、少しずつでも運用することから始めてみましょう🙆🏼♂️
