不動産購入の際に知っておくと役立つ「買付証明書」のポイント。（後編）
どうもガブリです。
昨日は不動産購入の際に必要となるケースのある「買付証明書」の基本的な特徴について書いていきましたが、今日はその続きとして買付証明書を提出した後の流れなどについて書いていきたいと思います🖋
まず買付証明書を売主に提出した際に売主からどのようなリアクションがあるかというと、一般的には「売渡承諾書」という書類が売主から買主へ提出されることになります。
これを受け取ることでお互い売買することによる意思の確認が取れたということになるため、書面をもって安心感のある手続きが続けられるかと思います。
ここでいう売渡承諾書にはどのようなことが書かれているかというと、
・売渡承諾書の日付
・売主の住所、氏名
・買主に売り渡す意思の表示
・売り渡す金額
・支払い方法（手付金や売買金額など）
・引き渡し方法（現状有姿による引き渡しなのか、リフォームによる引き渡しなのかなど）
・瑕疵のない完全な所有権移転である旨の記載
・融資特約付帯の有無
・有効期限
・登記簿による不動産の表示（土地の場合は所在地、地目、地積など。建物の場合は所在地、家屋番号、床面積、構造など）
といった内容です。
こちら売渡承諾書も買付証明書と同様に法的な効力はなく、これらを取り交わした上で条件交渉が破綻したとしても双方にペナルティはありません。
ではどのタイミングによる交渉破綻がペナルティになるかというと、過去の判例によって確認できますが、
「売買契約書を作成し、内金を授受することは、売買の成立要件をなすと考えるのが相当である」
という判例があり、つまりは「契約書の作成で契約締結が成立する」という判断になるということになります。
しかしだからといって気軽に買付証明書を提出するとトラブルになるケースもあるので、そちらについても例を挙げておきます。
例えば、買付証明書には法的効力がないからといって買付証明書を提出した後に長期間にわたって交渉を続け、ほとんど合意に至っているのにもかかわらず最終的に契約を打ち切るなど買主に迷惑をかけるような行為をすると、損害賠償を請求される可能性もあるため注意が必要です。
ではこれらを踏まえて改めて買付証明書を提出することのメリットやデメリットについて見てみましょう👀
まずメリットとしては、希望している物件を購入できる可能性が高くなり、条件交渉などができることでスムーズに売買契約に進めるということがあります。
この段階で価格交渉も行うことになるので、うまくいけば安く購入することもできるかもしれない点ではメリットとなるでしょう。
一方でデメリットとしては、買付証明書を提出したからといって最優先的に対応してくれるとは限らないという点です。
買付証明書は購入意思を示すものではありますが、法的効力がないゆえに売主が複数の購入希望者と交渉をしているというケースだと、第三者に購入権利がわたってしまうということがあります。
また、法的効力がないからといって安易に複数の物件に買付証明書を提出するなどの行為をしてしまうとトラブルの可能性を生むため注意が必要なのと、記載内容などを間違ってしまうと間違った条件で交渉することになってしまうため、その点についても注意が必要です。
ちなみに買付証明書にはおおよそ何を記載するかというと、
・購入希望金額
・手付金
・中間金
・残代金（売買金額の残り）
・年収
・金融機関、融資利用の情報
・契約希望日
・有効期限
なんかが書かれていれば十分でしょう。
これらの流れによって条件交渉がうまく進むと売買契約書を締結する日にちが確定し、それによって物件の引き渡し日まで確定させていく流れとなるので、そこからはスムーズに事が進むと思います。
あまり日常的に行わない手続きなので大変だとは思いますが、この流れを覚えておくと物件を割安で購入することができる可能性が高まるので、是非覚えておきましょう🙆🏼♂️
