不動産売買時における重要事項説明で説明される専門的なこと。(前編)
どうもガブリです。
不動産を購入する際には売買契約書を締結することで進めていくことになりますが、その前に不動産業者から「重要事項説明書」というものの読み上げがあります。
これはその建物が違法建築ではないかということや、将来的に建物を建て直しする場合などにどのようなルールに従って建て直すべきなのかなどについて書かれていたりします。
しかし不動産を購入するという機会は人生の中でも限られており、その中で説明される内容には専門的なことも含まれるので、一度聞いただけではスッと入ってこない内容だったりします。
そこで今日は、不動産売買時における重要事項説明での専門的なことについて、どのようなことが言われているのかなどについて書いていきたいと思います🖋
まずは「用途地域」。
普段聞き慣れないワードかと思いますが、用途地域とは、建築できる建物の種類や用途・制限のルールをあらかじめ定めている土地のことをいいます。
ただしすべての土地に定められているわけではなく、「市街化調整区域」と呼ばれる、市街化を抑えようとしている地域には設定されないようになっています。
以下が用途地域と呼ばれるものの種類です。
1.第一種低層住居専用地域
2.第二種低層住居専用地域
3.田園住居地域
4.第一種中高層住居専用地域
5.第二種中高層住居専用地域
6.第一種住居地域
7.第二種住居地域
8.準住居地域
9.近隣商業地域
10.商業地域
11.準工業地域
12.工業地域
13.工業専用地域
といった感じです。
そして土地が一つの用途地域内にあれば、「建ぺい率」と呼ばれる指標や「容積率」と呼ばれる指標の計算などは簡単に行うことができます。
ここでいう「建ぺい率」とは、土地の敷地面積に占める建築面積の割合のことで、用途地域によって建ぺい率の上限が決まっているため、同じ広さの土地でも建築可能面積が異なる場合があります。
例えば100平方メートルの土地がある場合、建ぺい率が80%ということでしたら、建築面積80平方メートル以上の建物を建てることができないということになります。
建ぺい率が設定されているのは、防火対策や住環境の配慮が目的とされているからなんですが、例えば敷地面積ギリギリまで住宅を建てて並べた場合、風通しも悪く、火災などが起きるとすぐに隣の家に火が燃え移ってしまうことになりますよね?
それにともなって景観も悪くなるため、ある程度敷地にゆとりを持たせて建物を建てるように建築基準法で建ぺい率が定められているのです。
次に「容積率」については、敷地面積に対する延床面積の割合のことで、延べ床面積というのは3階建であれば各階の面積の合計ということになります。
ちなみにこの延べ床面積にはベランダやバルコニー、外階段などは含めません。
そのため、100平方メートルの敷地面積がある土地の容積率が200%ということであれば、合計200平方メートルの延床面積を建築できますよということになるのです。
つまり建ぺい率は平面的な広さに対する上限となるのに対して、容積率は立体的な空間に対する上限ということになります。
ということで今日はここまで。
明日はこの続きとして建ぺい率と容積率の具体例などについて書いていきたいと思います🙆🏼♂️