トラブルは想定しておけば傷口を広げない（不動産投資、前編）。

どうもガブリです。

不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon

不動産投資は投資の中でも異色で、人と人との繋がりも成功の秘訣の一つになるという特性があります。

さらに長期的な投資ということもあり、長い目で見て入居者とのトラブルや管理会社などのトラブルと向き合っていかなければなりません。

そこで今日は、不動産投資におけるトラブルについて書いていきたいと思います🖋

まず不動産投資におけるトラブルといえば、所有する部屋へ入居している入居者とのトラブルなどが想定されますが、もっと初歩的なことから見てみることにしましょう👀

そもそも不動産を購入する際の業者さん選びも大事なポイントで、これを間違ったがゆえにトラブルになるというケースは結構あります。

例えば年間の収支シミュレーションが見栄えを良くするために都合よく作られていたり、現況が空室なのに入居中であるかのように装うケースもあります。

さらには物件の契約時等には手付金と呼ばれるものが必要になりますが、業者さんへ手付金を渡したら連絡が取れなくなったという詐欺に遭ってしまったケースもあります。

また、購入する不動産会社とは別に（同じ場合もありますが）管理会社として購入後の物件を管理してくれる不動産会社がいますが、この管理会社とのトラブルもよくあります。

管理会社は入居者から家賃の受け取りかつオーナーへの送金を代行してくれたり、住居トラブルなどにも対応してくれたりするのですが、家賃の送金に関しては形態が大きく分けて2種類存在し、「集金代行」と呼ばれるものと「サブリース（家賃保証）」と呼ばれるものに分かれます。

ここでよくトラブルとなっているのがサブリース契約。

サブリース契約の仕組みは、管理会社が部屋の入居者となり、入居者である管理会社が第三者へ転貸するというものなので、実際に部屋に入居していなくてもあくまで契約上の入居者は管理会社であり、それによってオーナーは管理会社から確実に家賃を受け取れるという仕組みのものです。

つまりオーナーは家賃が保証されているも同然なので“家賃保証”と呼んだりするのですが、例えば過去にあったトラブルの判例でいうと、大手不動産会社である大東建託が「35年ローンに合わせて35年の家賃保証」というようなキャンペーンで打ち出していたのですが、後に大東建託は経営が傾き出したことをきっかけにサブリース契約の解約をオーナーに一方的に迫ってきたり、保証賃料を一方的に減額したりと問題になりました。

オーナーは35年間家賃が保証されるということで安心して不動産を購入した経緯もあるわけですから、これによって十分に返済ができなくなるかもしれないことを考えると怖いですよね。

もちろんサブリース契約そのものが悪いものではないので、契約する管理会社のことなど見極める必要があるでしょう。

まだトラブルの火種はたくさんありますが、そのリスクの回避の仕方も含めて続きは明日書いていこうと思います🙆🏼‍♂️