IPO投資をするための準備。
どうもガブリです。
株式投資を始めてから少し経つと「IPO投資」にも興味が湧いてくると思います。
株式投資は「上場」というかたちで厳しい審査に通った企業が自社の株式を一般公開し、個人投資家などからも資金が集められるようになっているものです。
そしてIPO投資とは、その上場のタイミングで抽選によって株式を得られるようになっているものであり、多くの場合は上場後のタイミングによって価格が上昇するので儲かるというイメージを持たれていますが、中には上場のタイミングで必ずしも儲からないケースもあります。
そこで今日はIPO投資を始める際に気にしておくポイントなどについて書いていこうと思います🖋
IPO投資においてもどの企業のものを選ぶかは重要なことで、その選択の基準として各企業が「目論見書（もくろみしょ）」というものを公開しています。
目論見書は200ページほどあるものだったりするので、全部を確認しようとすると大変です。
ではどのようなポイントに目を向ければ良いのでしょうか。
まずはその企業がどのような活動を行なっているかという点です。
やはり株式投資と同様、その企業に将来性があるかという点はすごく大事なので、その事業内容が今後の時勢にマッチしているか判断するところから始めます。
そしてその上でその企業がその市場においてどれだけのシェアをとっているのかなどの業績部分に注目し、どのように、どの程度売り上げを上げているのか確認しましょう。
次に投資家から集った資金がどのように使われるのか、その用途についても記載されているので、ここは意外にも大事な点です。
企業が大きくなっていこうと考えた場合、設備投資や事業拡大投資など企業が成長することにお金を使っていくということが健全です。
そういったことにしっかりお金が使われる安心感があるかは投資家からすると大事なことであり、その企業の性格がここから見えてきます。
後は、「ロックアップ」というものについても調べ、確認すると良いでしょう。
ロックアップとはその企業の大株主が一定期間株式を売却できないよう期間が定められているというもので、この規定が曖昧だったりすると、もしかすると上場後にその大株主が保有株式をすぐ売り払ってしまうかもしれないという可能性を残してしまうので、すると株価が下落してしまいます。
IPO投資する個人投資家からすると価格が下がってしまう可能性があるものを購入するのはリスクとなってしまうので、大株主のロックアップ期間はどれほどなのか、もしくは株価がある一定の基準までいったら売却しても良いとされているかなどについては確認しておきましょう。
IPO投資では事前から大注目されている企業もあれば、あまり聞いたことのない企業だったりすることもあり、後者の場合は特に目論見書などで確認する必要があるでしょう。
とはいえ抽選式なので抽選に当たらないと基本的にはIPO投資は行えませんが、目論見書で確認を行う癖をつけることでIPO投資の成功確率も上がっていくので、まずは調べるという癖をつけるようにしましょう🙆🏼♂️
資産の適切な配分。（ポートフォリオ編）
どうもガブリです。
多くの日本人が「預金」というかたちで資産を保有しており、その他を考えても保険の加入による積み立てなどしかやっていないという人は多いかと思います。
しかし預金も保険も「インフレに弱い」商品だということはご存知でしょうか。
インフレとは物価が上昇する局面のことを言いますが、物価が上昇するとモノやサービスの価格が高くなるので、現金の価値が相対的に下がることになります。
すると保険もあくまで現金を集めた商品なので、例えば保険の積み立てによって10年間で5％資産が増えたとしても、物価がその間で6％上昇していた場合には実質資産は目減りすることになるのです。
そのため、資産運用というかたちで自身の資産を守りたいのであればその他の金融商品なども検討しながら運用していく方が良い場合もあります。
その資産配分のことを「ポートフォリオ」と呼ぶのです。
「何に投資するか」をじっくり考えることはもちろん大事ですが、「何と何を投資配分として組み込んでいくか」というのは同じくらい大事なことです。
なぜなら中長期的な投資を前提とした場合、資産が何かに一点集中しているというのは実は危険で、冒頭でも説明したように、「世の中はインフレ期だけど資産は預金でしか保有していない」というのも資産の保有方法としては適切とは言えません。
その他、株式投資を行うにしても「A社に一点集中投資」というのも短期的に資産を増やしたいという場合以外ではリスクの方が高くなってしまうことも多いため、A社の株式に資産の10％、B社の株式に資産の10％と分けて考えたり、その他にも株式だけに限らず、「国債に資産の10％」など一つの商品にとらわれないことも大事です。
なぜなら、株式というのはその性質上、基本的にはリスクの高い金融商品なので、株式のみで運用していると株式市場が暴落した際に多くの資産を失ってしまうことになります。
しかし国債などに資産を配分しておけば株式が暴落する際にもその影響を受けることがないため、資産を守ることができるのです。
では最初から安全性の高い国債などの債券に投資した方が良いのでは？と思う方もいるかもしれませんが、投資では安全性が高い商品ほどリターンが少なく、リスクを許容するほどリターンが高くなる傾向にあるため、そのバランスが非常に大事なのです。
つまりリスクの高い商品だけで資産を構成すると、万が一の際に資産がなくなってしまうため、リスクを抑えるためにポートフォリオを組み、「自分はどれだけのリスクを許容できるのか」を知ることは投資において大前提となるでしょう。
投資においては「なくなっても良い範囲で投資しろ」といわれたりしますが、まさにそれで、生活費を投資に拠出するのでは生活を脅かすだけなので精神的にも良くありません。
そしてこのポートフォリオについては時勢や年齢などによっても変更する必要があり、若いうちは労働収入があるので多少リスクを許容したポートフォリオにしつつ、年齢を重ねて定年などした際にはそのほかの収入がなくなるため、リスクを軽減したポートフォリオに切り替えるなど工夫も必要です。
一度ポートフォリオを組めば終わりということではないため、それぞれの市場の動きに合わせて変更していくことになりますが、これらができる人は順調に資産を増加させることができるため、まずは少額からでも始めてみることにしましょう🙆🏼♂️
デジタル化、脱炭素化に向けた役所手続きの改正などについて。
どうもガブリです。
昨今では「ハンコは必要なのか？」などの問題に向けてデジタル化が進んでリモートワークが主流になったり、地球の環境配慮の観点から脱炭素社会を目指すという動きが活発になっています。
こういった試みは国が目標を掲げたのちに民間企業から派生していきますが、色々と改正の動きが遅いといわれる税務署などの役所も動きを見せてきており、今日はそれらのことについて書いていきたいと思います🖋
まずは事業者が毎年行う「確定申告」について。
2021年4月以降に提出する税務関係書類のうち、特定の税務関係書類を除いた押印義務を廃止するということが決定しており、馴染みのあるものでいえば確定申告書についても押印不要ということになりました。
さらに会社員が年末に会社から配られる年末調整の書類についても押印義務は廃止されたので、多くの個人に関するデジタル化が進んでいるといえます。
次に「納税のデジタル化」について。
2022年1月4日以降の適用となりますが、所得税や贈与税などの国税納付がスマホ決済にて可能になるという動きが予定されています。
現在でも一部の自治体で住民税などの納付がスマホ決済にて可能になっていたりしますが、今後は確定申告による納税もスマホで行うことになるかもしれません。
ただ、今のところ納付金額の上限は30万円ということになっているため、あくまで個人のちょっとした納税に限るということになりそうです。
これらデジタル化が進むことによって手続きが簡素化されることに加え、対人による手続きが不要になるため、現在のようなコロナ禍でも感染症対策の一環としても役に立つことになります。
次は脱炭素化に向けた税制の動きについて。
今世界では地球環境配慮の観点から「カーボンニュートラル」という試みを行なっています。
日本でも環境配慮には具体的な目標を掲げていて、「2050年までに、温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする、すなわち2050年カーボンニュートラル、脱炭素社会の実現を目指す」と発表しています。
これについてカーボンニュートラルの試みに前向きな企業などの投資に税制優遇するという動きが始まる予定で、対象となるのは大きく分けて、
①脱炭素日効果を持つ製品の生産設備導入
②生産工程等の脱炭素化と付加価値向上を両立する設備導入
の2つです。
その措置内容については、上記の設備導入にかかった金額の5％または10％を法人税から差し引くことができるというものです。
適用期間としては「産業競争力強化法改正法施行日〜2024年3月31日までの取得日」となっています。
このように脱炭素化に向けた設備投資などを「グリーン投資」と読んだりしますが、グリーン投資は各業界で色んな優遇措置があったりするので、自身の業界においてはどのような措置があるのかチェックしてみるのも良いかと思います🙆🏼♂️
住宅ローンの支払いにボーナス払いは危険？
どうもガブリです。
住宅購入を検討している際には「場所」だとか「物件価格」だとか「間取り」だとかに気を取られがちですが、実際に物件が決まってから大事なのは「支払い方法」です。
マイホームを購入する時には多くの人が「フラット35」というサービスを利用して35年間のローンに加え、35年間金利の変動がないというものを利用していたりするのですが、30歳でマイホームを購入するとなればその完済は65歳になるということなので、その返済方法などについてもしっかり検討する必要があるでしょう。
そこで今日は、住宅ローンの返済について色々と書いていきたいと思います🖋
上記の書いたフラット35というサービスは「全期間固定金利型住宅ローン」と呼ばれるものですが、選択肢としては変動金利型というものを選ぶこともでき、固定金利の場合は一定の期間金利の変動がないことが約束される代わりに少し金利が高く設定されており、変動金利の場合には定期的に金利が変動してしまう代わりに金利が低く設定されていたりします。
こういった支払い方法については一度決めてしまえば原則変更できないので、非常に悩む人も多いのではないでしょうか。
住宅ローンを35年で返済すると考えた場合、毎月の支払いがあるということで、つまり420回の返済回数を迎えるということになります。
やはりかなりの期間と回数ということになるので、将来的な収入も鑑みて判断が必要となりますが、毎月の支払いが収入に対して無理のない金額に設定することはもっとも大事で、今現在の収入に対してギリギリアッパーの返済金額に設定してしまうと、万が一会社が倒産したり、転職して収入が一時的に下がったりした場合に対応できなくなってしまうので注意が必要です。
特に現在は新型コロナウィルスによるコロナ禍で職を失ってしまったりとか、収入が減少してしまったりとかしている人が多いのは事実で、このような事態は5年前に住宅を購入した人には全く想定できなかったことです。
その他にも経済ショックといえばリーマンショックやバブル崩壊など、35年間ローンを組んでいれば、過去の経済ショックの周期を考えても何かしらは起こると考える方が自然です。
しかもこのような事態が起こると年に2回ボーナスがもらえている人もボーナス支給が無くなったりするので、これらの頼った返済シミュレーションを組んでいると急に崩れてしまったりする可能性があることは頭に入れておかなければなりません。
そのため、これらを考慮した上で返済方法について考えると、
・毎月の返済金額が変わっていく「元金均等返済」ではなく返済金額が変わらない「元利均等返済」にする。
・借入時の金利が安いからといって変動金利にするのではなく、こちらも返済金額が変わらないように固定金利にしておく。
・毎月の返済金額は給与をもらった上での可処分所得の半分以下にした上で、ボーナス払いはなしにする。
と、このようにリスクを考慮して返済不可能にならないようにシミュレーションすることが大事です。
返済方法に迷ったらこれらのことを思い出すようにしましょう🙆🏼♂️
オーナーチェンジとは（不動産投資編）
どうもガブリです。
不動産投資を検討した際に「新築か中古か」なんてことを迷う人もたくさんいるかと思います。
そこで中古物件を購入する際の「オーナーチェンジ」というワードを知っていますでしょうか？
そこで今日はオーナーチェンジとは何かということに加え、オーナーチェンジによるメリットデメリットなどについて書いていこうと思います🖋
オーナーチェンジとは何かというと、物件を購入検討する際に、現入居者である賃借人をそのままにして不動産物件を売買することをいいます。
つまり空室の物件を購入する場合には、対象不動産の現所有者から新所有者に所有権が移ったとしてもオーナーチェンジとは呼ばないのです。
ではオーナーチェンジについて、どのようなメリットがあるのか見てみましょう👀
まずは何より賃借人がいる状態での売買なので、購入翌月から家賃収入が得られるというのはオーナーチェンジの大きなメリットとなります。
ただ、すると空室の物件は売れないのではないかと考える人もいるかもしれませんが、それはそれでメリットがある場合もあり、例えば部屋の中をリフォームやリノベーションしてから入居者を集いたいとする場合など、入居者がいる中ではリフォーム等は不可能なので、あえて空室物件を購入するという場合もあります。
話は戻り、次のメリットは相場よりも安く物件を購入できる可能性があるという点です。
その理由として、空室が続く物件についてはその物件のオーナーが手放したいと考える理由について想像がつきますが、現在家賃収入が受け取れているのにも関わらず売却を検討しているのは何故でしょうか？
それには理由があり、その理由として「事情があって金策を講じる必要があり、早く物件を現金化したい」などと考えている不動産オーナーの場合には、多少の値引き交渉が可能だったりするからです。
そうすることによってなるべく安く物件を手に入れることができ、なおかつ翌月から家賃収入を得られるという点において、その後の運用シミュレーションが立てやすいというのは投資を行う上でも非常に大事な要素と言えます。
ただオーナーチェンジを行う際にも注意点はいくつか存在し、まずは入居者がいることで部屋の中の確認ができず、もしかするとその入居者が退去した後には修繕が必要な箇所がいくつか出てきてしまうなんていうケースもあり得るかもしれませんし、退去後に募集するにあたっては同じ家賃設定では入居者が現れず、家賃が下がるという可能性もあるかもしれません。
しかしそれもこれも必要なのは相場感や分析であり、良いと思える物件こそ「なぜ今の所有者がこの物件を手放すのか」を考える癖をつけると良いでしょう。
例えば現所有者が他の収益物件の購入検討をしており、そのための資金が必要なため所有の物件を現金化したいと考えているとすれば理解できますよね？
しかしそれらのような理由が何も分からず、ただ良い物件があると飛びついてしまうと良い運用は継続的に行えません。
オーナーチェンジにて物件の購入を考えている人は、必ずこれらをできる限り確認してから検討するようにしましょう🙆🏼♂️
マンション投資を始める際にチェックしたいこと。
どうもガブリです。
マンション投資を始める際の大事なことの一つとして、「しっかりと所有賃貸物件に需要がある」という点は大きなウェイトを持っています。
例えば年間の入居率が100％とすれば、12ヶ月間空室がないということであり、50％であれば6ヶ月は入居していたものの、残りの6ヶ月は募集していても入居者が見つからなかったということになります。
この「入居率」を物件購入の際は考えることが重要で、つまり入居率100％を大前提としてシミュレーションしてしまうと、その後実際の投資採算性が合わなくなってしまう恐れもあります。
そこで今日は、マンション投資を始める場合にどのようなことに気をつけるべきなのかなどについて書いていきたいと思います🖋
まずは上記にも書いたように、今後の入居率や、現時点で入居者がいるのかを知ることは大事なことです。
それを知るにはどうすれば良いのかというと、「レントロール」と呼ばれるものをチェックすることで現入居について把握することができます。
このレントロールでは現在の入居の有無や家賃の金額、さらに共益費の金額から駐車場の金額までもおおよそ賃貸状況については一目でわかるようになっています。
例えばマンションのうちの一室を購入検討する場合には把握するのも簡単ですが、一棟で所有しようと考えた場合、このレントロールには全ての号室の状況が書かれているのですが、中には空室であるにも関わらず「〇〇万円」と賃料記載があり、あたかもその金額で募集できるであろう金額が書かれていることがあります。
しかし実際にその金額で入居者が見つかるかどうかは相場感を知らないことには分からないので、レントロールだけで判断するのは危険なのでやめましょう。
あとは一棟所有を前提とする場合のレントロールを確認する際、入居中の中でも家賃にバラつきがある場合は注意が必要かもしれません。
というのも、同じ間取りであるのにも関わらず家賃が違うというケースでは、もしかするとどこかが割高な状態で入居している可能性があり、そこが退去してしまった場合にはその賃料で募集ができないという可能性が大いにあることになります。
これらが確認でき、問題ないと判断できたら今度は物件の周辺環境などを確認すると良いでしょう。
例えばファミリータイプの家であれば、周辺に公園があったり、学校が近くにあると便利かもしれません。
単身者用のワンルームであれば、コンビニがあったり、遅くまで営業している弁当屋さんがあったりすると便利かもしれません。
さらには周辺に似たような間取りを要する物件がある場合なんかはその物件の入居率や家賃の相場なんかも確認すると良いでしょう。
ちなみに相場を確認する方法としては、「（マンション名） 家賃」などとインターネットで調べたりすると募集案件がネットに出てたりして確認することができる場合もありますし、もっと本格的に調べるのであれば物件周辺の不動産業者にヒアリングするというのもアリでしょう。
とにかくマンション投資においては「入居率」が大きなポイントとなるので、これらについてはできる限り確認するようにしましょう🙆🏼♂️
絵画投資（昨日の続編）
どうもガブリです。
昨日は絵画が投資にもなるということについて書いていきました。
昨日は絵画投資の魅力について記事にしていきましたが、今日はその注意点などについて書いていきたいと思います🖋
絵画が価値を持つ理由として、それが芸術作品として1点ものであるということが大きくあります。
すると懸念されるのが偽物も流出してくるということです。
絵画などの芸術作品の場合、そのような偽物のことを「贋作（がんさく）」と呼びますが、絵画を見る目がないと、この贋作をつかまされるリスクがあるということがあります。
よくテレビ番組の「なんでも鑑定団」でも所有している芸術作品が鑑定してみたら偽物だったなんてことが放送されたりしていますが、作品によっては贋作を作るのは容易であり、ましてやそれを素人が本物だと判断することはほぼ不可能です。
しかも場合によっては贋作を本物同様の価格でつかまされてしまうということもあり、素人が芸術作品を購入するのはそれ自体が難易度の高いものだったりします。
単純に作品を鑑賞するために本物でなくても安ければ良いという場合は別ですが、絵画投資を前提とした作品の購入の場合は専門家の助言を求めるのがベターでしょう。
あと、仮に本物の作品を手に入れることができた場合にも管理が大変というは知らない人が多いかもしれません。
絵画はキャンバスに油絵で描かれたものが多かったりしますが、それを変形することなく保管するためには温度や湿度の管理をしたり、直射日光などを避けたりと管理によるコストが結構かかるのも特徴の一つです。
株式や不動産であれば第三者に盗られるリスクはほとんどないですが、芸術作品の場合は持ち出しやすいものも多いため、上記のような管理の上、保管する場所に関しても気を使います。
さらには株式投資のように保有しているだけで配当などがあるわけではないので、購入した時よりも売却する時の価格が高い場合でなければ投資としては成功できません。
それに購入した時よりも売却する時に高くなっている必要があるといえど、そもそも価格の絶対基準がないため、欲しい人が現れた場合にその人がいくら出してでも欲しいのかみたいなものが価格の基準になってしまったりします。
これに関しても株式や不動産のように客観的な資産価値が分かりやすく決められていないので、買い手を見つける難しさと、買い手が見つかったとしてもいくらで売却するのが適切なのかを判断するのが絵画投資の難しさです。
このような話を聞くと、購入する価格が大きいわりにリスクの高さを感じ、敷居の高さを感じるかもしれません。
実際に芸術作品を購入するのはそれだけ難度の高いものですが、気軽に投資するサービスもあります。
例えば「STRAYM（ストレイム）」というサービスを利用すると、アート作品を100円から投資することができます。
本物の芸術作品であることを専門家がジャッジし、それを複数の個人投資家による出資で絵画を購入したり保管したりすることになり、その作品の価値が上昇した際には、自分の持ち分だけを売却することが可能なので、絵画投資に興味はあるけど敷居が高くてできないという人はこのようなサービスを利用することをオススメします。
投資も様々な方法を知ることで選択肢が生まれるので、色々調べて検討してみるようにしましょう🙆🏼♂️
