マンション投資を始める際にチェックしたいこと。
どうもガブリです。
マンション投資を始める際の大事なことの一つとして、「しっかりと所有賃貸物件に需要がある」という点は大きなウェイトを持っています。
例えば年間の入居率が100％とすれば、12ヶ月間空室がないということであり、50％であれば6ヶ月は入居していたものの、残りの6ヶ月は募集していても入居者が見つからなかったということになります。
この「入居率」を物件購入の際は考えることが重要で、つまり入居率100％を大前提としてシミュレーションしてしまうと、その後実際の投資採算性が合わなくなってしまう恐れもあります。
そこで今日は、マンション投資を始める場合にどのようなことに気をつけるべきなのかなどについて書いていきたいと思います🖋
まずは上記にも書いたように、今後の入居率や、現時点で入居者がいるのかを知ることは大事なことです。
それを知るにはどうすれば良いのかというと、「レントロール」と呼ばれるものをチェックすることで現入居について把握することができます。
このレントロールでは現在の入居の有無や家賃の金額、さらに共益費の金額から駐車場の金額までもおおよそ賃貸状況については一目でわかるようになっています。
例えばマンションのうちの一室を購入検討する場合には把握するのも簡単ですが、一棟で所有しようと考えた場合、このレントロールには全ての号室の状況が書かれているのですが、中には空室であるにも関わらず「〇〇万円」と賃料記載があり、あたかもその金額で募集できるであろう金額が書かれていることがあります。
しかし実際にその金額で入居者が見つかるかどうかは相場感を知らないことには分からないので、レントロールだけで判断するのは危険なのでやめましょう。
あとは一棟所有を前提とする場合のレントロールを確認する際、入居中の中でも家賃にバラつきがある場合は注意が必要かもしれません。
というのも、同じ間取りであるのにも関わらず家賃が違うというケースでは、もしかするとどこかが割高な状態で入居している可能性があり、そこが退去してしまった場合にはその賃料で募集ができないという可能性が大いにあることになります。
これらが確認でき、問題ないと判断できたら今度は物件の周辺環境などを確認すると良いでしょう。
例えばファミリータイプの家であれば、周辺に公園があったり、学校が近くにあると便利かもしれません。
単身者用のワンルームであれば、コンビニがあったり、遅くまで営業している弁当屋さんがあったりすると便利かもしれません。
さらには周辺に似たような間取りを要する物件がある場合なんかはその物件の入居率や家賃の相場なんかも確認すると良いでしょう。
ちなみに相場を確認する方法としては、「（マンション名） 家賃」などとインターネットで調べたりすると募集案件がネットに出てたりして確認することができる場合もありますし、もっと本格的に調べるのであれば物件周辺の不動産業者にヒアリングするというのもアリでしょう。
とにかくマンション投資においては「入居率」が大きなポイントとなるので、これらについてはできる限り確認するようにしましょう🙆🏼♂️
