不動産は利回りを理解すれば上手に買える。

どうもガブリです。

不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon

不動産投資を一度でも検討したことがあるという人なら【利回り】という言葉自体は聞いたことがあると思います。

しかし利回りがどのような数字に落ち着けば良いのか、さらに計算方法としてどのように利回りを導き出せば良いのかなど具体的なことについてはあまり把握していないという方も多いかもしれません。

そこで今日は、不動産投資における利回りについて書いていきたいと思います🖋

まずは簡単に計算方法から見ていきましょう👀

不動産投資における利回りの計算方法は、大きく2つに分かれ、「表面利回り」と呼ばれるものと「実質利回り」と呼ばれるものに分かれます。

表面利回りは、

・（年間の家賃収入÷物件価格）×100＝

で導き出し、

実質利回りは、

・（年間の家賃収入÷年間の維持管理にかかる経費）÷物件価格×100＝

で導き出すことになります。

表面利回りは購入する時の物件価格と購入後の家賃収入が分かればすぐに計算できるので楽なのですが、実際には正確性に欠ける計算方法であり、不動産会社などが物件情報を載せているマイソクと呼ばれるものにはほとんどこの表面利回りが採用されています。

では実質利回りの方を見てみると、「年間の維持管理にかかる経費」という項目がありますが、これは何かというと、例えばアパートやマンションなどを購入した場合、建物を管理するための【管理費】や、将来的にエレベーターや階段など住民みんなが使うスペースを修繕するための【修繕積立金】などが毎月かかり、それとは別に年間では【固定資産税・都市計画税】と呼ばれる税金もかかります。

また、人によっては他にも不動産投資を始めることで必要となる経費などが存在することもあるので、これら全てを加味して利回りを計算しないと、表面利回りでは数％〜数十％の利回りが計算できたとしても、経費を差し引いた途端に利回りが下がり、想像していたものが実現できないなんてことになりかねません。

つまり、不動産会社などに物件の紹介を受け、そこで利回りについての記載があったり、利回りについての説明があったら、必ず「それは表面利回りですか？それとも実質利回りですか？」というのは聞いたほうが良いでしょう。

また、さらに不動産会社によっては「想定利回り」というものを採用していることもありますが、これに関しては最も注意が必要です。

というのも想定利回りと呼ばれるものの場合、「現況は空室だけど〇〇万円が周辺の家賃相場だからその家賃金額で入居者が入ったら想定利回り通りに回っていくよ」というもので、仮にその家賃金額で入居者が入らずに募集家賃を下げることになってしまったとしたら当初の想定利回りは最初から実現できないものとなってしまうのです。

では大まかに利回りの把握の仕方について書いていきましたが、では実際に利回りはどのくらいの数字に落ち着けば良いかの目安についても見てみましょう👀

これらは地域によっても異なりますが、首都圏あたりでは実質利回りが4〜5％あればそれなりに優秀と言えるでしょう。

利回りが5％の場合は単純計算で、20年で元金が回収できるということなので、長期投資である不動産投資としては悪い結果ではありません。

つまり実質利回り5％を実現したいと考えた場合、まず年間の家賃収入を把握し、その上で経費等の年間支出を把握する必要があるので、そのためにも何を把握すべきなのかポイントを掴み、不動産会社へ積極的に必要事項の質問ができるようにしておかなければなりません。

では最後に不動産投資における年間経費をざっくり書いていくのでそれにて終わりとしましょう。

①管理費（アパートやマンションの場合）

②修繕積立金（アパートやマンションの場合）

③固定資産税・都市計画税

④火災保険・地震保険

⑤金融機関への返済額（金融機関から融資を受けた場合）

⑥管理委託料（不動産会社に部屋の管理を委託した場合）

⑦水道光熱費（区分所有ではなく、一棟マンションなどを購入した場合）

⑧税理士への報酬（確定申告を税理士へ委託する場合）

⑨消耗品費用

⑩交際費等（不動産を運用する上で経験者から話を聞いたり、交流会などに参加する場合）

ざっと簡単に出てくるものでもこのくらいのものがあります。

つまりこれら全てが年間にしてどのくらいかかるのかを把握していないと「実質利回り」は計算できないので、物件ごとに上記の支出についてしっかり把握し、年間家賃収入に関しても「1ヶ月の家賃収入が10万円だから年間で120万円」などと単純計算せず、「1ヶ月の家賃収入が10万円だけど、もしかしたら2ヶ月くらいは空室があるかもしれないから年間100万円と考えよう」など余裕を持ってシミュレーションするとより良いでしょう。

不動産投資は楽だと言われますが、それは運用する上での話であり、自分の求める結果によってはスタートが非常に大事になってくるので、不動産投資で大成功したいと願う人は大前提として上記の点は少なくとも把握するようにしましょう🙆🏼‍♂️