明日で終わる確定申告シーズン。（不動産投資編）
どうもガブリです。
不動産投資を始めた場合、翌年から確定申告が必要になります。
不動産投資を始めることによって家賃収入が発生し、それが不動産所得として換算されるので、収入があったことを申告する必要があるのです。
そこで今日は不動産投資における確定申告について書いていきたいと思います🖋
まずは改めて具体的に確定申告が必要な事案を見てみると、年間の所得が20万円を超える場合とざっくり理解されている方は多いようですが、例えば不動産投資の場合は年間の家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得が20万円を超えていた場合に確定申告が必要になります。（超えていない場合でも住民税は課税対象なので役所へは申請が必要）
尚、確定申告には大きく分けて2種類あり、「白色申告」と呼ばれるものと「青色申告」と呼ばれるものがあります。
白色申告では特例などなく収入や経費を計算した数字に対して所得が確定しますが、青色申告の場合は無条件で最大65万円の控除が受けられるほか、赤字を翌年に繰り越して申告することもできるなどメリットが高いことが多いです。
その代わり申告の手続きが少し面倒だったりするのですが、それであれば「青色申告をしよう！」と思うかもしれません。
しかし青色申告を利用するには税務署の承認を得る必要があり、誰しもが無条件で利用できるわけではないので、各最寄りの税務署で利用が可能か確認してみましょう。（簡単な指標でいうと、所有物件が5棟あるいは10室以上所有している必要があります。）
不動産所得には経費として認められるものとして、
・減価償却費
・借入利子
・固定資産税・都市計画税
・不動産取得税
・管理費・修繕積立金
・火災保険料
・修繕費用
などざっと並べてもこのくらいはあります。
これらのほとんどは毎年かかるものなので、つまり受け取った家賃収入から上記の経費を差し引いたときに20万円が残るのかどうかで確定申告の必要の有無が決まります。
逆を言えば20万円を超えない場合には申告をしなくても良いということではありますが、その必要がなくてもしたほうが良いとされるケースもあるので、みてみましょう👀
それは本業による給与所得があって、その上で不動産所得が赤字となってしまう場合などです。
その理由は「損益通算（そんえきつうさん）」といって、給与所得と不動産所得はプラスとマイナスを補える関係にあるので、不動産所得の赤字金額を給与所得から差し引いて計算することが許されており、そうすることによって給与所得ですでに支払っている所得税の還付を受けられたり、翌年分の住民税が軽減されたりと税金を節約できる権利を行使することができるからです。
購入してひと段落してから必要が迫られるのが確定申告なので、ほとんどの方が先送りにしてしまって期限ギリギリに行なったりなんてこともありますが、初年度からいきなり簡単に申告できるというものでもないので、税理士さんにお願いするなどを予定されていないのであれば、事前に勉強しておくようにしましょう🙆🏼♂️
保守的なのはときに自滅的になる。
どうもガブリです。
現在の20歳代〜40歳代ほどの働き盛りのビジネスパーソン世代だと、ちょうど親世代が「貯蓄は善」とする世代でもあるので、小さい頃から「とにかく貯金しておきなさい」と言われて育ったという方も多いと思います。
その理由を知るにはちょっと歴史を知る必要があります。
それは「戦争」です。
今から約75年前にもなる1945年に日本は太平洋戦争に負けてしまいました。
その理由の一つに「国家の富を使い果たした」ということが言われており、焼け野原になった国土をどうにかするには、また日本という国を立ち上がらせ、復興することを誓うしかなかったのです。
そこで政府が思いついたのが「預金」です。
国そのものにお金がないにせよ、国民は各々お金を持っていることを知っていた政府は「預金しましょう！」と国民に投げかけ、預金をすることは国を大事に想う気持ちの表現の一つでもあるというイメージを持つように伝えたのです。
それによって日本国民は預金をするようになり、集まったお金を経済に投入するかたちで日本はあっという間に高度経済成長を迎え、たくさんの産業が生まれては経済を活発化させてきました。
つまり20歳代から40歳頃の年代の親世代や祖父母世代は預金に対して好意的な印象を持っていて、それを我が子にも伝え続けているというのが現代にも通じています。
もちろん預金はお金を大事に預けておく場所であり、急遽お金が必要な場合には預金があることで助かることがあるのは事実です。
さらに親世代や祖父母世代は「バブル時代」を生きてきた世代であり、当時年間の利息が6％ほどあった預金には良いイメージを持っていて当然です。
しかし時代は変わっていて、現代の預金利息は年間で0.001％ほどまでに下がっていることを考えると、当時と変わらず今も「預金が善」かどうかは少し疑いを持ってみることも大切ではないでしょうか？
その上、グローバルな視点で見てみると日本と米国では預金に対しての考え方が違い、国民の半数以上が「預金」によって資産を保有しているのに対し、米国では国民の3割以上が株式等を用いて資産形成を行なっています。
これによってどのような違いが出ているかというと、1995年からの20年間で日本人の資産は1.54倍の家計金融資産が増えているのに対して、米国は3.32倍にもなっていることを考えると、日本人は預金という選択肢を選ぶことによって資産を増やせずにいるという事実がわかるのです。
預金そのものが悪いのではないことは誤解してほしくないですが、極端な安全思考だと、物価が上昇している世の中においては実質資産が目減りしているということでもあると自覚しなければならないということです。
とはいえ、むやみやたらにリスクを取るということも利口ではないので、しっかりと見極めができる目を持つということが大事です。
まずは今までの「普通」を疑ってみることでそこに気づけた人から有利になっていく世の中ですので、まずは好奇心を持って投資についてなど勉強するようにしましょう🙆🏼♂️
1棟でマンション投資するなら。
どうもガブリです。
ここ10年はワンルームマンションがサラリーマンなどにも浸透してきて、不動産投資そのものも過熱化して現在も多くの方が検討を続けています。
その中でもワンルームではなく、建物そのものを購入して投資する1棟マンション投資というものに注目する人が一部増えてきています。
そこで今日は1棟マンション投資はワンルームマンション投資などに比べてどのような効果の違いやリスクの違いがあるのかなどについて書いていこうと思います🖋
ワンルームマンションが中古の築10年前後で1,500万円〜3,000万円ほどが相場なのに対して、1棟マンションは5,000万円〜2億円ほどと価格帯が高いのは想像しやすいところと思います。
そのため「万が一のリスクが高そう」と価格だけを考えて懸念している人も多いように感じますが、同じ不動産といえど、ある程度違うものとして解釈した方が良いかもしれません。
例えば「空室のリスク」という点について考えてみましょう。
ワンルームマンションの場合はその1部屋が空室になった場合、もちろん空室率は100%です。
しかし1棟マンションで10戸部屋がある場合、半分の5部屋で空室となった場合でも空室率は50％ということなので、空室率に目を向けると場合によってはワンルームの方がリスクが高いという考え方もあるのです。
ただ、1棟マンションでもすでに建っている中古物件を購入する場合と、更地に建物を建てて投資を始める場合ではリスクの考え方も変わってくるため注意が必要です。
もしこの先1棟マンションを初めて購入検討するということであれば、すでに建っている中古物件を見ることから始めてみましょう。
まず購入する上で1棟マンションが良いとされる点といえば、金融機関からの融資が受けやすいという点です。
不動産を購入する場合は現金でというのは難しく、ほとんどの方が金融機関からの融資を利用することで購入することになるかと思います。
なぜ1棟マンションの場合は融資が受けやすいかというと、土地そのものの担保価値が高く、万が一返済が滞った場合でも金融機関は主に担保価値のある土地を売却することである程度売却益が得られると考えることができるため、安心して融資ができるのです。
ちなみに建物にも「木造」や「軽量鉄骨」、「鉄骨」に「鉄筋コンクリート」など構造がありますが、鉄筋コンクリートのように耐震強度が強い構造の方が融資が受けやすい傾向にありますし、ローンを組める年数も長くできるのでシミュレーションをする場合にはこの点も目を向けると良いでしょう。
一応中古物件の1棟マンションのデメリットとしては、空室率は0％にならなくとも例えば空室率が70％を下回った場合にはキャッシュフローが赤字になるなどのことがあるのであれば気をつける必要があります。
さらに購入するタイミングによっては大規模修繕がいきなり必要になり、高額出費を余儀なくされることもあります。
このように、ワンルームマンション投資に比べてメリットも大きければデメリットもそれなりにあるということなので、不動産投資の一つの検討先として考えてみましょう🙆🏼♂️
住宅ローンの返済がキツイとき。
どうもガブリです。
現在のコロナ禍で住宅ローンが順当に返済できない人がかなり増加しているというニュースが流れています。
やはり仕事が今までのようにはいかず収入が減収している人も多いようで、それなりに高額な返済となる住宅ローンが支払えなくなっているようです。
しかし返済が遅れるということは個人の信用情報に傷がつくということでもあり、場合によっては次に借り入れをしようとしても借りることができなくなってしまうなんてこともあり得ます。
ではそんな中なにか救済措置はないものなのか。
実は「ローン減免制度」というものが存在するので、今日はそのことについて書いていこうと思います🖋
2019年の年末に発見されたコロナウィルスのコロナ禍は去年いっぱいから現在に至るまで終息を迎えることができていません。
去年の12月からはコロナ禍におけるローン減免制度がスタートしており、今現在返済に困っている人は利用を検討してみた方が良いので、確認してみましょう。
今回制定されたコロナ版の減免制度がどのようなものかというと、個人や個人事業主を対象に新型コロナウィルスによって仕事を失ってしまった場合や減収してしまったなどの理由でローンの返済が困難になってしまった人を救済するためのものとして発表されました。
元々は東日本大震災などの自然災害に対して対象としていたものの保障範囲を拡充したもので、具体的には以下のような方を支援するものとして金融庁が発表しています。
・新型コロナウィルス感染症の影響で失業や収入の減少によりローンが返済ができない人
・資産より負債が多く将来の収入の見通しが立たず返済できない人
・住宅ローンに加え新型コロナウィルス感染症の影響でカードローン等その他のローンの負担が大きくなり返済できない人
・事業を再建したいと考えているが既存債務の負担が大きい人
・事業を廃業して再スタートしたいと考えているが債務を返済できない人
となっていて、対象となる債務は以下の通りとなっています。
・2020年2月1日以前に負担していた過去の債務がある場合
・2020年2月2日以降2020年10月30日までに新型コロナウィルス感染症の影響による収入や売り上げ等の減少に対応することを目的として「政府系金融機関の新型コロナ感染症特別貸付」「民間金融機関における実質無利子・無担保融資」「民間金融機関における個人向け貸付」で借りた債務がある場合
とのことです。
つまり、コロナウィルスとは関係のない理由で返済が困難になっている場合には上記の救済措置が利用できないので注意しましょう。
ただ、政府がこのように救済措置を定めているものの、現在借入をしている先の債権者が上記による債務整理を受け入れないとする場合には利用できないこともあり、その場合にはローン減免制度のメリットが享受できないため、こちらも注意しておきましょう。
適切に利用できる場合には支援を受けながら、債務整理として個人信用情報にも記載されないため、大事な住宅を残しつつ生活を立て直すことが可能になるため非常に便利な制度かと思います。
コロナ禍においては数々の支援策が誕生しているので、お金に困ることがあった場合にはそれに該当する制度がないか、今一度確認すると良いと思います🙆🏼♂️
「もしも」が保険じゃなくて不動産になっている理由。
どうもガブリです。
日本国民の8割前後が加入しているといわれる保険ですが、万が一に備えるものの王道と考えられています。
しかし保険の内容は複雑であることも多く、内容を把握している人は意外と少ないという事実もあります。
つまり自分の保険がどのような事態にどこまで保障してくれるかはわからないけど、言われた通りの値段を毎月支払うという選択をしている人も多いのです。
そこで最近はとりあえず保険に加入するのではなく、必要な保障に必要なだけのお金をかけるという考え方が浸透してきて、不動産に目を向ける層が一定数増えてきています。
ということで今日は「なぜ最近の人たちは保障対象に不動産を選ぶのか」について書いていこうと思います🖋
まず保障について考える際には「遺族の方に残す」という観点も大きな比重を持っていますが、そういう意味では「自分がいなくなったときに毎月かかるお金って何があるだろう？」と想像することも大切です。
生命保険で保障をとっていこうと思った場合、どのような商品を選ぶかという点でも色々な選択肢がありますが、大まかに分けると「収入保障型」「定期保険」「終身保険」の3つかと思います。
収入保障型は加入者が亡くなってしまった場合に遺族の方の生活を支えるための保険として活躍するものですが、収入保障型の保険は加入からの年数が経過すると必要保障額も減額していくという保険なので、つまりは遺族が受け取ることのできる金額も減少していくというものになります。
その代わり保険料は安い傾向にありますが、亡くなった後に一定期間遺族に毎月いくら受け取れるようにするかを選んで加入できるというものです。
次に定期保険ですが、定期保険は加入してから保険の満了期間まで保険金額が変わらないという保険です。
収入保障型に比べると、保険金額が変わらないという点で受け取るタイミングが早くても遅くても変わらないというのはメリットと言えるでしょう。
その代わりに収入保障型に比べて保険料が高いので、良し悪しは判断が必要です。
次に終身保険の場合、上記の保険に比べると支払う保険料は一番高い傾向にあります。
その理由は収入保障型や定期保険の場合、一定期間の保障でしかないためその期間を過ぎてしまうと遺族に保険金が支払われなくなるという性質がありますが、終身保険の場合はどのタイミングで亡くなってしまったとしても必ず保険金が支払われるというものだからです。
このように選ぶ商品によって必要な保障が選べる生命保険ですが、なぜ不動産が保険に置き換わるということになるのでしょうか。
それは不動産の購入時には「団体信用生命保険（以下“団信”）」という保険に加入することができるからなのです。
団信がどのようなものかというと、不動産を購入する際にはほとんどの方が金融機関の力を借りてローンを組むことになりますが、その時に団信に加入しておくと、その後ローンの契約者に万が一のことがあった場合、残りの残債をゼロにできるというものです。
しかもこの団信が適用となる範囲もそれなりに広く、
・契約者が死亡または高度障害になってしまったとき
を基本としつつ、そのほかにも
・ガンと診断された場合
・3大疾病となった場合
といった状況で適用となります。
契約の内容が充実しているものの方が保険料が高いのですが、団信の特徴として保険料は物件の月々の返済の金利に含まれているので、生命保険と変わらない感覚で支払えるというのも魅力の一つです。
これらのような特性のある生命保険と不動産による団信ですが、万が一のために不動産を選ぶ人が増えている大きな理由として、生命保険の場合はいずれ保険金が支払われなくなる日が来ますが、不動産の場合は建物がある限りは住居として役目を果たし続けますし、土地も手に入るので、立て直しなども検討すればそのまた次の世代にも残すことが可能になります。
不動産はこのように残せるもののボリュームが大きく期間も長いのが特徴で、もちろん生前のときにも住居として活躍することを考えると、亡くなった場合にだけ効果を発揮する生命保険に毎月お金を支払うのはもったいないと感じる人が出てくるのも気持ちがわかります。
このように、「みんながやっているから」という理由でなんとなく保険に加入するのでなく、生命保険でも商品性を理解し、不動産などの他の資産とも相関関係を作っていけるようになるのが理想ですので、面倒くさがらず必要なだけの保障とお得な保障を見つけられるようにしましょう🙆🏼♂️
副業を検討したことない人必見。
どうもガブリです。
ここ数年で副業は一般化してきており、企業の多くが副業解禁していることでも話題となっています。
副業を始める人の多くの理由が本業とは別の副収入が欲しいといったものかと思いますが、それ以上に意味があるものだということを考えたことはあるでしょうか？
現在ではテレワークも一般化してきており、会社に出勤するときに比べて副業をしやすい環境にはあるかと思います。
しかし収入を増やしたいとは考えても「時間がない」とか「体力がない」などの理由で先延ばししたしまったりしていないでしょうか？
そこで今日は、副業がもたらすメリットを改めて考えていこうと思います🖋
副業がスタンダードになったきっかけは2018年に厚生労働省が企業に副業の容認を推薦したことがきっかけで、「モデル就業規則改定」というものを発表してからは「働き方改革」という名のもと今まで副業を容認していなかった企業が増えていきました。
それでもそもそも本業で疲れ切っているビジネスパーソンは副業に積極的ではなかったものの、コロナ禍においては満員電車でギュウギュウになることも減ってきていたり、無理な残業で疲れ切ってしまうことも少なくなってきているかと思います。
その影響あってか、副業をする人が少しずつ増えてきているようで、企業もより副業に対して寛容になってきているとのことです。
今まで企業が副業を容認していなかった理由は「副業をすることによって本業が疎かになってしまうこと」を恐れたものではありましたが、最近では「副業をすることでスキルアップが期待でき、本業に活かせることが出てくる」と会社へのプラス要素が増えていっているようです。
それに、一昔前では「企業が労働者を雇って“あげる”」かのような風潮がありましたが、現在では「労働する側が企業を選ぶ」という風潮に変わりつつあるので、社員の意向を汲み取って副業が解禁となっている企業も多いことと思います。
そして副業をするにも「収入を増やす」という基本的なこと以外にも大きなメリットはたくさんあるのです。
まずは企業が期待している大きな理由の一つである「スキルアップが見込めること」です。
本業に関連する副業であれば尚更ですが、本業とは一見関係なさそうに思えるような副業でも、新しいスキルが身につくことによって気付かなかった才能の開花などが本業に活かさせるというのはあることです。
普段とは違うことを経験することで思考が磨かれるというのは副業の収入増よりも実は大きなメリットと言えるでしょう。
さらに副業の種類によっては本業とは違った業種の人との人脈が広がるというメリットもあるかと思います。
普段出会わないような人との出会いが本業への架け橋になることもあるので、人付き合いが苦手ということでなければ積極的に人脈を広げていく場所として捉えても良いでしょう。
そしてそれが何につながるかというと、現在では大手と呼ばれる上場企業なども倒産してしまうことは珍しくなく、一昔前は大企業に勤めれば将来安泰のように考えられていたことも古く、より先行きが不透明な時代と言えます。
そのため、会社が倒産した時などに副業で得られる収入や広げた人脈の人たちと協力することで収入がゼロになることを回避できるというのも大きいメリットと言えるでしょう。
多くの方はこれだけ不透明な時代とは分かっていてもどこか「人ごとだ」と思ってしまっているようで、自分が当事者になる可能性は大いにあることを理解しなければなりません。
特に家庭がある人などは自分の不幸が家族の不幸につながってしまうので、めんどくさいで終わらせるわけにはいかず、今からやれることをやっておくようにすることは大事なことです。
倒産のタイミングに関わらず、これから転職する場合は企業も「副業などで複数のスキルを持っていますか？」と聞いてくる時代になってきているので、人生をより豊かにするためにも副業を検討するようにしましょう🙆🏼♂️
投資信託で勘違いしやすいポイント。
どうもガブリです。
株式投資や投資信託を始めると、配当金や分配金というものについて知ることになります。
株式投資の場合は決まった期日に株式を一定数以上保有してれば権利が獲得できますが、投資信託の場合、分配金を「受取型」か「再投資型」かで最初に決めることになるのです。
投資初心者がこそ投資信託などは行う人が多いのに、いきなりこのような選択を迫られるのは酷ですよね笑
そこで今日は、投資信託を始める際の分配金の考え方について書いていこうと思います🖋
まずは投資信託における分配金とは、投資信託商品を保有していることで定期的に分配される金額のことなのですが、特性について理解しておきましょう。
例えばイメージしやすそうなものでいうと、「銀行利息」もちょっと似たような性質で、銀行にお金を預けておけば定期的に受け取れるのが利息です。
投資信託の分配金についても定期的に分配されるという点ではほとんど同じように思えますが、厳密には投資信託の分配金の場合、「利息と違って運用成果によって分配金は変動する」という点で違いがあります。
銀行はどこの銀行を選んでも利息がつきますが、投資信託の分配金に関してはファンドや運用成果によって分配金が出ないということもあるので、最初に調べておくことが必要です。
さらに分配金がややこしいのは、投資信託の分配金の特性として、「分配金を出すとその投資信託の資産を削ることになる」という性質を持っているということです。
なんだか響き的に一気に嬉しくなくなりますよね笑
どういうことかというと、投資信託には「基準価格」といって1日に1回その投資信託商品の価格が決まるようになっているのですが、「1口」という単位で購入することになる投資信託では保有する口数全体を「純資産総額」と呼び、この純資産総額の1部から支払われるのが「分配金」なのです。
これには原資や運用益から捻出する理由があるのですが、とりあえずそういうものと覚えておくだけでもいいです。
そして分配金には「普通分配金」と呼ばれるものと「特別分配金」と呼ばれるものがあるのですが、普通分配金は「投資信託の運用によって得られた利益の還元」にあたるもので、分配金を支払った後の基準価格が購入したときの基準価格よりも高い場合の分配金を「普通分配金」と呼んでいます。
そして「特別分配金」。
名前的にはこっちの方が良さそうに感じるかもしれませんが、別名「元本払戻金」とも呼ばれるもので、分配金について運用益から支払われるのでなく、自分が出資したお金が戻ってくるだけという制度なのです。
そのため、分配金を支払った後の基準価格が購入したときの基準価格を下回る部分を「特別分配金」と呼んでいます。
ちょっと難しいかもしれませんが、つまりは投資信託による分配金については「多い方が良い」とは限らないということです。
ファンドから分配金を受け取るということは純資産総額を減少させてしまうということでもあるため、投資信託の中には運用成果が良くても分配金は出さないとしているところもあり、むしろそれを好んで投資している人もたくさんいます。
本当は投資信託商品を選ぶさいはファンドが提供している「目論見書」を読んで詳細を知ってから購入した方が良いのですが、とにかく「分配金＝お得」とは限らないということくらいは念頭において選べるようにしましょう。
そして冒頭にも書いた通り、「分配金あり」を選んだ場合には「受取型」か「再投資型」かを選ぶことになるのですが、受取型は決算ごとに分配金を文字通り受け取るというものになります。
メリットとしては定期的に分配金が口座に入金されるということですが、デメリットとしては先ほども書いた通り「純資産総額の価値が減少する」という点です。
次に再投資型については分配金を受け取らない代わりにその分配金を投資資金としてその商品に改めて再投資する仕様になっています。
メリットとしては投資の基本である「複利」の効果を享受できるという点なので、中長期的に投資信託を行なっていく上では味方になってくれるかもしれません。
デメリットとしては定期的に配られることなく常に再投資に回されるので、最終的にその投資信託を売却するまでその恩恵を受けることができないという点です。
個人的には分配金は再投資型がオススメです。
目先の分配金が欲しいと思って資産そのものが減ってしまっては本末転倒な気もするので、特にこだわりがなければ再投資型にするようにしたほうが良いでしょう。
このように、いざ投資を始めようと思ってもぶつかる壁はあるので、こういったことが面倒で投資を断念する人も多いですが、それを乗り越えた先には乗り越えた人しか得られないメリットもたくさんあるため、まずはしっかり勉強するようにしましょう🙆🏼♂️
