マイホーム購入時に選べる金利の種類。
どうもガブリです。
「マイホームを購入しようと思うんだけどぉ」という相談は知人や、FPをやっていることでお客様からも多数寄せられる意見です。
要は賃貸に比べてどうかということだけど、「内装にこだわりたいから大きく変更できる持家がいい」とか理由が定まっていることがまずは大事です。
「大人になったらマイホーム買ったほうが良さそう」みたいな抽象的な考え方はマジで意味ないのでやめときましょう。笑
そこで、マイホームを購入すると決まったときには基本的に金融機関からの融資を前提にすると思います。
そのときにまた迷うことになるのが「固定金利」か「変動金利」か。
ということで今日は金利の種類の説明に加え、それぞれの特徴などについても書いていこうと思います🖋
簡単にいうと「固定金利」は融資を受けているうちの一定期間、返済金利が変わらない代わりに変動金利に比べて少し高めの金利設定となっており、変動金利の場合は返済金利が変わる可能性があるけど、固定金利よりも低めの金利設定となっているというものです。
（固定金利には「フラット35」と呼ばれる35年間固定金利というものと、そのほか10年間は固定金利でその後は変動金利に変更などが選べる固定期間選択型というものがあります。）
途中で金利が変わることによって返済額が高くなってしまうのは嫌なので、多くの方が固定金利を選んでいるかと思いきや、現在は変動金利を利用される方の方が多いようです。
これは何故なのか。
変動金利の特徴を見てみることにしましょう👀
変動金利は上記に書いたようなメリット、そしてリスクを含みますが、具体的にはどうかというと、金利の変動については良くも悪くも変動の上下動に上限が設けられています。
基本的に変動金利による金利の見直しは5年に1回などで行われますが、仮にその5年間の間で金利の上昇率が2倍になってしまったとしましょう。（現実にはほとんどあり得ないことですが。）
しかし、金融機関への返済額に関する金利上昇は1.25倍までを上限としており、仮に2倍の金利上昇が起こったとしても1.25倍の金利分しか返済には影響しないということになります。
これは一見お得な感じはしますが、反面的に見ると年々金利が上昇してしまった場合には利息ばかり返済することになるので中々元金が返済できず、返済に追われていながらも住宅ローンの実際の残高は減っていないということもあり得なくはないのです。
そんな中、仮に35年ローンとして融資を受けていた場合に35年の月日が経過すると、ほとんど返せていない元金がその時点でいくらかあった場合はその残債を一括で支払わなければならず、それ自体がリスクになることもあるのです。
それでも変動金利が多く利用されている理由は、「変動金利の元となる基準金利がここ10年くらい変わっていないから」という点も大きいでしょう。
ただ、ここで面白いのが、固定金利にも「3年固定」とか「10年固定」とかが選べる「固定期間選択型」というのがあるんですが、むしろこの固定金利の方が変動している状況で、何故このような逆転現象的なことが起こっているのかというと、それぞれの金利変動に影響するものが異なっていることが理由にあります。
変動金利の場合は、期間1年以内の短期金利と呼ばれるものに影響を受ける傾向にあるので、現在はほとんど上下動がない状況です。
「10年固定」などの固定期間選択金利の場合は固定期間に応じた金利に影響を受けていて、フラット35に関しては「10年物国債利回り」などの長期金利に影響を受ける傾向にあるため、景気回復が想定通り進まない局面などは長期金利が下落し、固定金利の方が金利が低くなっていっています。
現在ではフラット35の金利が1％強と超低金利であり、正直異常と言っていいほど低金利です。
とはいえまだ変動金利の方が金利は1％を下回るものがほとんどなので固定金利よりもより低い金利設定ですが、どちらを選ぶかは長い返済期間があるので非常に大事な判断が必要であることはわかると思います。
もし現在すでに住宅ローンを組んでいるという方でも、状況に合わせて「借り換え」のメリットがあるのかなどは定期的に確認した方が良いでしょう。
マイホームを購入する時は家ばかり気にするのではなく、このへんにも気をつけていきましょう🙆🏼♂️
