正しい不動産の買い方。
どうもガブリです。
不動産投資を行う際に一番頭を悩ませるのが物件の選定。
そもそも不動産を選ぶということはこれから不動産投資を始めようと考える人にとって初めての経験であり、物件選定の際のポイントなどわからないことばかりです。
そこで今日は、不動産を選ぶポイントとしてどのようなことに気を配れば良いのかなどについて書いていきたいと思います🖋
まず不動産投資における物件選定において大事なのは、収益性の高いものを選ぶということです。
例えば毎月の家賃が高いからといって、空室期間が長い傾向にある場合は結局年間の収益性は低くなってしまうため、注意が必要です。
そのため色々な想定を兼ねてシミュレーションを行わなければならず、シミュレーションの作り方を知っていれば安心要素は高まることでしょう。
不動産投資におけるシミュレーションは、家賃収入となる収益を計算しつつも、年間でかかるコストなども考えた上で数字を導き出すことが大事であり、それらをもって物件の収益性を判断することになります。
これを前提にシミュレーションしていくわけですが、まずは計算に用いる数字における用語を覚えることから始めましょう。
・自己資金
物件を購入する際に金融機関からのローンとは別に自分の手元から支払うべき金額のことをいいます。
・借入金額
物件購入の際に金融機関を利用した場合、金融機関から借り入れる元金の総額のことをいいます。
・借入金利
金融機関から融資を受ける場合に適用されるローンの金利のことをいいます。
・借入期間
金融機関から融資を受けた場合、そのローンを完済するまでの期間のことをいいます。
・返済額
金融機関から融資を受けた場合、その毎月の返済額から年間の総返済額などを計算することになります。
このような用語が並びますが、簡単にイメージすると、いかに自己資金を拠出することなく、効率的に返済計画が立てられるかによって収益性が変わるということです。
すると自己資金を支払うことになる物件は避けるべきかというと一概にそうではなく、自己資金を多めに拠出すると、その分融資金額が下がるため、ローン審査に通りやすくなるということはあります。
このあたりはケースバイケースで判断していくと良いでしょう。
では具体的にシミュレーションをする際に必要なことは何かというと、、、
できる限り不確実性を排除するということです。
不動産投資の収益は、不動産価格や空室率、さらに中期的には設備の故障などによる修繕費用などがいつ、いくらくらいかかるのかによって収益性が変わります。
そのため、シミュレーションにおいてこれら不確実性のある出来事を甘めに設定してしまうと将来的に思わぬ出費が嵩むので、最悪の事態を想定しながらシミュレーションが組めると、リスクを軽減させることができるのです。
また、シミュレーションは一つに絞るのでなく、空室率や年間のコストなど複数の事態を想定しながらいくつかのシミュレーションを作成し、より正確性の高いシミュレーションに近づけていくことも大事です。
是非みなさんも購入前に色々と考えるようにしましょう🙆🏼♂️