不動産投資における「木造建築」は危険！？（前編）

どうもガブリです。

不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon

不動産投資を検討する際に「建物の構造」はどうするかについて考えたことはあるでしょうか？

立派なマンションのほとんどが「RC造」と言われる鉄筋コンクリート造ですが、中には木造や鉄骨などの構造になっている建物もたくさんあります。

特に木造建築だと価格が安い傾向にもあり、気を惹かれてしまう人も多いようですが、安易に決めてしまうのは危険です。

そこで今日は、収益用不動産として木造アパートなどはどうなのかについて書いていきたいと思います🖋

木造の懸念点を並べていきたいと思いますが、木造が懸念される理由としてまず「キャッシュフローが厳しくなりやすい」という点があります。

金融機関からの融資を前提として始めることの多い不動産投資ですが、木造建築の場合はその耐性からして長い期間でのローン借入ができないことがほとんどです。

すると購入金額はRC造などに比べて安かったとしても、毎月の返済額は高くなってしまうため、キャッシュフローが圧迫されてしまうことになります。

中には木造建築への融資は行なっていないという金融機関もあるので、選択肢が狭まってしまう可能性もあるでしょう。

次に「売却しづらい」という点です。

そもそも金融機関が積極的に融資を検討してくれなければ、買い手が見つかりづらいのも当然で、売却によって儲けを得ようと考えている場合においても少し扱いづらさがあるかもしれません。

次に「色々な面でコストがかかりやすい」という点です。

コストというのは資金面的な意味だけでなく、時間的コストについてもですが、例えば木造の場合は騒音トラブルも多く、そのようなストレスから賃貸契約更新前に入居者が退去してしまうといったケースもあります。

するとそのたびに対応しなければならない場合もあるので、時間的コストがかかってしまうのです。

また、木造の場合はシロアリなどの害虫も発生しやすく、建物の強度が下がると地震などの災害によって倒壊するリスクが高くなってしまうなどの懸念点もあります。

建物が老朽化しないためにメンテナンスを頻繁にしなければいけないということになると資金面的にもコストがかかってしまうのです。

このような懸念点が並ぶとどのような影響が出るかについては、最終的に空室率も高くなってしまうということが考えられます。

入居者の多くは多少金額が高かったとしてもストレスのない生活を求めているため、騒音トラブルが多かったり、害虫がよく出るという家ではいくら安く住めるといっても避けてしまう人は多いでしょう。

しかし、「じゃあ不動産投資上級者である個人投資家は木造物件を買わないのか？」というと必ずしもそうではなく、考え方によっては木造の特徴をうまく利用することができるケースもあります。

例えば、ものすごく安い土地に建っている木造を購入してから解体し、再建築することで低価格物件が実現できることもあり、新築となれば需要も取りやすいので不動産投資として成功となっているケースもあります。

また、法定耐用年数と呼ばれる年数が木造はRC造の47年などと比べて22年と短いため、1年間に対して多くの減価償却費の計上が可能になります。

つまり節税効果が高いといえるため、節税効果を高く狙いたい意向がある場合などは木造建築が有利であるケースもあるのです。

このように、考え方によっては必ずしも悪にならないのが投資の難しいところで、まずは自分がなぜ投資を始めようと思うのかを具体的にイメージすることが大事です。

たくさんの選択肢がある中から自分にとって最適解が見つけられるように、自分自身を常に理解できるようにしておきましょう🙆🏼‍♂️