不動産投資で収益を上げるには。（後編）

どうもガブリです。

今日は昨日の続きとして、利回りの計算から書いていきたいと思います🖋

f:id:GABURI:20220414174738j:image

では早速マンション経営の利回りについてですが、「表面利回り」と「実質利回り」の2つを覚えておくといいので、以下で計算式を紹介します。

・表面利回り＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100％

・実質利回り＝（年間の家賃収入−年間の諸経費）÷物件の購入価格×100％

といった計算式で、表面利回りは物件の情報がたくさんなくても計算できる式であるのに比べ、実質利回りは必要な情報はそれなりにあるものの、物件の収益性を把握するためには実質利回りの方が重要だったりします。

そして時期によって多くの投資家が収益物件に対してどれだけのリターンを期待しているかを表すものを「一般社団法人日本不動産研究所」というところが独自に調査していますが、その結果として近年においては東京都の物件で約4％ほど利回りを期待しているという数値が出ています。

つまり利回りが4％を上回る数値の物件を購入することができればそれなりに良い物件ということが言えるかもしれません。

では具体的に価格等を用いて計算してみましょう。

区分マンションの場合、1室で毎月10万円の家賃収入がある物件を購入検討したとします。

そしてその物件が3,000万円の売買価格だとすると表面利回りは以下の通りです。

・120万円（年間の家賃収入）÷3,000万円（購入価格）×100％＝4％

そして年間の支出が家賃収入の2割だったとすると、実質利回りは以下の通りです。

・（120万円−24万円）÷3,000万円×100％＝3.2％

ということで、表面利回りにおいては投資家の期待利回りに達しているように見えますが、実質利回りにおいては期待利回りを下回ってしまうことがわかります。

では次に一棟マンションの場合。

すでに土地を所有しているとして、その土地に15部屋（各部屋の家賃が月13万円）の一棟マンションを2億円にて建築した場合、表面利回りは以下の通りです。

120万円（1部屋あたりの年間家賃収入）×15部屋÷2億円×100％＝9％

また、年間の諸経費が家賃収入の2割だったとすると実質利回りは以下の通りです。

（1,800万円−360万円）÷2億円×100％＝7.2％

となります。

もちろん年間で15部屋全てが空室のない状況で続くかといえばそうではないこともありますが、基本的には1室あたりの賃料が同じでも一棟マンションの方が収益性が高いということがわかります。

つまり「価格帯は安めでワンルームマンションがいいけど、利回りはしっかり取りたいし、最終的には売却した際にも儲かるような物件が良い」なんて考えだとなかなかそういった物件には辿り着けません。

まずはワンルームマンションなどからスタートし、その運用方法がわかってきたら一棟マンションの購入など考えると良いかもしれません。

実際には規模が大きくなるほど空室対策など色々大変にはなりますが、運用する過程で学べることもたくさんあるので、遅かれ早かれ不動産投資を始めようと考えてる方はまずは第一歩を踏み出してみましょう🙆🏼‍♂️

＃経済ニュースをガブリ