不動産初心者が選ぶべき物件は新築は中古か。（安易に中古と言わない編）

どうもガブリです。

コロナ禍によって労働環境が不安定になっていく中、将来への不安要素も中々晴れていかないという現状。

しかし労働状況が安定している業種も複数あり、そんな人たちは少し余裕を持って改めて将来に向けて対策を考えているようです。

そこで検討される一つの方法が不動産投資。

しかし不動産投資といえば、一時期「新築物件」が注目され、次第に「中古物件」が注目を浴びるようになりました。

そこで今日は、新築と中古、結局どちらが良いのかなどについて書いていきたいと思います🖋

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まず、不動産投資において大事なのは「収益率」です。

つまり購入する金額と収入として受け取れる家賃収入とのバランスが大事になってくるのですが、すると購入金額を抑えるために中古物件を探し、その中でも家賃が下落していない物件を手に入れるというのが最適解とされています。

もちろんその結果に結びつけば良い結果を生み出しますが、今日はあえて新築物件に目を向けて書いていきたいと思います。

多く方が取り組める不動産投資の規模はマンションなど区分所有になるかと思いますので、まず新築マンションの特徴について見てみましょう👀

新築マンションの特徴としては、

・「新築」というワードは入居率が高い傾向にある

・金融機関から融資を受けやすい

・節税効果が高い

・修繕費等がすぐにかからない

・売却しやすい

などの特徴があります。

ではここから新築と中古とを比較していこうと思います。

まず新築の入居率が高いのは事実です。

賃貸物件を探している人でもなるべく外観や内装が新しく、なおかつ最新の設備があった方が暮らしが良くなるので新築を選ぼうとする人は多いです。

中古の場合は築年数によってリフォームやリノベーションなどを余儀なくされる場合もありますが、ここのポイントとしては、まず「新築で購入する総額と中古を購入してリノベーションする総額はどちらが高いか」を計算し、その上で入居率を考えることです。

そうすることで余計な支出から逃れることができます。

次に融資が受けやすいという点ですが、金融機関が不動産投資において融資を決断する要因として、「借入する本人の収入などに問題はないか」という点と「不動産そのものに担保価値はあるか」という点が重要視されます。

その点では新築の方が中古よりも担保価値があるので融資決断をしやすいということにはなりますが、新築は物件価格が高いので、それによって「借入する本人の収入ではその金額は貸せない！」と決断されてしまうということも同時にあり得るのです。

そのため、自身の収入を前提としたときにどちらの方が融資が通りやすいのかは事前に金融機関の担当などと相談すると良いと思います。

次に節税効果の期待についてですが、新築の方が「減価償却費」などの経費枠が高い傾向にあるので節税効果が高いというのは事実です。

しかし、不動産投資における節税とは「所得税」と「住民税」を指しますが、実際に年間で支払っている税金額以上の恩恵は受けられません。

例えば、すでに生命保険控除や住宅ローン控除などを受けていて、ほとんど年間の所得税等を支払っていないという場合、重ねて節税効果の高い新築物件を所有しても、節税の恩恵はほとんどなく、場合によっては負担だけが増えてしまうということもあるでしょう。

このあたりもきちんと計算して理解する必要があります。

次に修繕費がすぐにかからないという点ですが、これについてはまさにその通りで、安いからといって中古物件を購入したとしてもすぐに高額の修繕費がかかるようでは意味がありません。

新築で購入することで修繕の必要時期など自分で全て最初からシミュレーションできるという点ではメリットと言えるでしょう。

次に売却しやすいという点については、その通りではありますが、築浅時点で売却しても基本的には儲けは出ないことがほとんどです。

新築物件の価格には「人件費」や「広告費」などが上乗せされているようなものなので、市場価格よりも高い傾向にあり、さらに新築を購入した1年後に売り出したらそれは新築ではないので安くなってしまうこともあるでしょう。

購入する立地などによっては価格が上昇していくということもありますが、「新築＝価値が高い」ということではないので注意が必要です。

このように、新築おける良い点というのは人によっては悪い点にもなり得ます。

それは中古物件の場合も同じで、誰にとっても「新築がいい！」とか「中古がいい！」など断言できるものではないので、自分にとってどのような物件が良いかはきちんと理解して判断するようにしましょう🙆🏼‍♂️

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