不動産オーナーになったら家賃収入設定は自分で決められる!けど、、、
どうもガブリです。
不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon
不動産投資を行う上で大事なポイントの一つが「家賃収入の金額」です。
物件を購入するためには当然お金がかかるため、その購入金額をどのように回収していくかと考えれば家賃設定は非常に大事なポイントになります。
そこで今日は、不動産オーナーが考えるべき「家賃」について書いていきたいと思います🖋
まず投資用不動産を購入する場合には、中古の場合はオーナーチェンジというかたちで入居者がすでに住んでいる状態で家賃金額も把握できていることもありますが、新築の場合や購入後に入居者が退去する場合など、実際に入居する金額がはっきりしないケースもあるのです。
そんな時にどうするかというと、相場の家賃金額を参考にして家賃を決定することが多いのですが、基本的にはオーナーが好きな金額で募集をかけることができます。
すると「できるだけたくさんの家賃収入が欲しい!」と考えてしまいがちですが、自分にだけ都合の良い家賃設定では入居率が下がってしまうこともあるので本末転倒です。
とはいえ入居者を早くつけたいからといって格安で募集してしまっては利益が出ないので、適切な判断をする必要があるでしょう。
では何を基準に家賃を設定したら良いのか。
一つの目安として、以下のような計算式があります。
(不動産購入価格×期待利回り+年間諸費用)÷12=収益目標に必要な家賃金額
というもので、具体的な例とあわせて見てみましょう👀
例えば3,000万円で購入する物件の月の家賃収入が12万5,000円だとして、その物件の空室期間がないと考えて年間家賃が×12ヶ月で150万円だとしましょう。
するとこの時点で家賃金額の利回りを計算した場合、3,000万円の購入価格に対して150万円は5%ということになるので、期待利回りは5%ということになります。
しかしその上で年間の諸費用が50万円ほどあるとした場合に上記の計算式を当てはめると、
(3,000万円×5%+50万円)÷12=16万6,6666.....円
ということになり、四捨五入して16万7,000円が答えになります。
つまり、購入金額と家賃収入だけで計算した場合にはそれで5%の利回りが期待できるかのように思えましたが、実際に5%の利回りを手に入れるためには、年間の諸費用を計算に入れると16万7,000円の家賃金額で設定しなければならないということがわかるのです。
ではこの計算によって「3,000万円の物件を購入した場合に5%の利回りを実現するためには月に16万7,000円の家賃収入が必要」とわかったわけですが、ここから大事なのが“実際に16万7,000円で入居者が決まるのか”という点です。
家賃を設定する際に影響してくるポイントは複数あり、それらが好条件であるほど強気な家賃設定が現実的になります。
例えば「立地」「周辺環境」「その地域特有のメリット」などです。
やはり人気のエリアであれば入居者はつきやすい反面、人気のないエリアであれば強気な家賃設定では入居者はつきません。
この辺りを計算式と照らし合わせて「理想は現実的なのか」を把握することが大事です。
まずは簡単な計算からでも活用していくようにしましょう🙆🏼♂️