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宅建士、賃貸不動産経営管理士、FP2級、AFPとして活動するの私ガブリが経済ニュースや日常を綴っていきます🖋

不動産投資のキャッシュフローの考え方。

どうもガブリです。

 

不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon

 

金利時代が続く中、不動産投資を検討する人が増えています。

 

しかし投資を成功させるにはお金の動きを把握する必要があり、それらを計算できるようにしておく必要があります。

 

なぜなら月単位や年単位で手元に残る金額がある程度正確に把握できないと予期せぬ出費に対応できなくなったりするので、投資は余裕を持って考えるようにしたいところです。

 

そこで今日は、不動産投資におけるキャッシュフローについて書いていきたいと思います🖋

 

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不動産投資における収入とは「家賃」であることは容易に想像できますが、意外と複雑なのが支出について。

 

要は受け取れる家賃から必要な支出を差し引いたときにプラスなのかマイナスなのかが一つに基準になってきますが、これらがあまりにもマイナスになってしまったりすると、融資を受けて不動産を購入している場合などはローンの返済が滞ってしまったりする可能性が生まれてくるので注意です。

 

ではワンルームマンションの一つの例を用いてシミュレーションしてみましょう。

 

【物件の概要】

物件価格:3,500万円

頭金:300万円

融資期間:35年

借入金利:1.6%

家賃収入(年間):204万円

 

【年間の支出】

管理費・修繕積立金:15万円

固定資産税・都市計画税:約43万円

ローン返済額:約130万円

その他経費:約10万円(賃貸管理費、税理士報酬など)

経費の合計:198万円

 

このケースの場合は、年間の家賃収入が204万円であるのに対して、年間の経費が198万円なので、キャッシュフローとして手元に残る金額は6万円ということになります。

 

6万円しか手元に残らないのが少ないと感じる人もいるかもしれませんが、少なくとも毎年不動産のローンが減少することで資産バランスが上昇するので、自分の購入した不動産という資産へのローン返済を、第三者である賃貸入居者が家賃として支払ってくれると考えれば儲けものです。

 

ちなみに不動産投資を行うようになると確定申告をすることになりますが、この確定申告の中で計算される会計上の利益と、キャッシュフローによるお金の動きは別物であることも覚えておきましょう。

 

キャッシュフロー」とは実際に自分の手元に残るお金の流れのことであり、会計上の利益とは会計ルールに従った帳簿上の儲けのことを指します。

 

これにはどのような違いが出てくるかというとその説明だけで一つ記事が書けるので省略しますが、簡単に説明すると、不動産投資では「減価償却」と呼ばれるものなど、実際には手元からお金が出ていかない経費というものが存在します。

 

そのため、キャッシュフローはプラス収支だけど、帳簿上ではマイナス収支になっているということもあり得るので、これらを混同しないようにしましょう。

 

このように、お金のことについては色々と勘違いを起こしやすい仕組みを持つものも多く、「キャッシュフロー」という概念を間違って解釈している人もいるので、投資を始める際にはこれらが説明できるくらいには理解できるようにしておきましょう🙆🏼‍♂️