土地があるなら土地活用を。 - ＃経済ニュースをガブリ

どうもガブリです。

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相続などで土地だけを相続するケースや、老朽化した家屋を取り壊すことで土地だけになってしまうケースなど、活用しきれていない土地を保有している人もたくさんいるかと思います。

土地は建物が建っていないと固定資産税が通常よりも高くなるといったこともあり、うまく活用できれば色々な点でプラスになることがあります。

しかし土地活用といっても、経験がない人はどのようにしたら良いのかわからず、結局そのままにしているという人も多いのが現実です。

そこで今日は、土地活用にはどのようなものが存在するのかなどについて書いていきたいと思います🖋

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まずはざっくりとどんな土地活用の方法があるかというと、

①アパート経営

②駐車場

③コインランドリー

などが主流です。

しかしこれらどの活用方法を選ぶかは土地の広さなども関係してきますが、その立地も大きく関係してきます。

例えば駅近や住宅地など賃貸需要がある地域であればアパートを建築するというのもいいですし、住宅としての需要がない商店街などの喧騒の地域には駐車場の需要があるかもしれないですし、はたまた地域的に住宅は多いものの賃貸物件がたくさんあって競争率が高いといった場合にはコインランドリーが良かったりするかもしれません。

これらを基準としつつも、自分が運用として取り組むのであればどの形態が理想的なのかを見極める必要もありますが、例えばアパート建築には結構なお金がかかるので、融資を受けられる状態でないといけません。

つまり、すでに退職している人などは融資が受けられないことがほとんどなので、現金のみでアパートを建てなければなりません。

これが現実的でないと考える場合にはその他の方法を選択するしかないので、そういった自分の背景も考慮する必要があるでしょう。

とはいえ、上記の各土地活用方法を見てみると、どれも選択肢として可能なのであればアパート建築が一番収益性の高い可能性を生み出せる方法となります。

そのためにも駅近や住宅街である方が良いと書きましたが、具体的にはその他にも「大きな駅の徒歩15分圏内」とか「大規模なショッピング施設や病院などの便利な施設が近くにある」だとか、とにかく「まさにそこに住みたい！」と思える利便性が賃貸の需要をそのまま底上げするため、所有している土地の立地は活用するにおいて大きなアドバンテージになり得るのです。

仮にこれらのポイントがOKだったとした場合に、更なる具体的なアパート経営におけるメリットやデメリットについても見てみましょう👀

まずは集合住宅の中でもマンションに比べてアパートの方が建築費用が安いので、不動産投資を始める上では割と敷居が低いというのはメリットとなります。

特にマンションの場合は規模も大きくなるため、鉄筋コンクリートなどの構造が求められますが、アパートの場合は木造や軽量鉄骨など建材についてもコスパが良かったりするので、なおさらです。

さらにはまた下の世代にその土地を相続するとした場合、建物が建っている方が相続税に対して節約ができるので、遺族に余計な負担を強いらなくて済むというものメリットでしょう。

一方、駐車場などと違って、建物そのものが劣化してくると入居者から得られる家賃についても相対的に安くなってくる傾向があるため、長期的に見て得られる総合収入の見積などを見誤ってしまうと大変なことになります。

例えば融資を受けることを前提にアパート経営をスタートする場合に、月々の支払いが30万円だとしましょう。

それに対してアパートが10部屋あったとしてそれらが満室だった場合の賃料収入が50万円だとすると、返済には何の問題もないでしょう。

しかし、融資を35年ローンなどで受けていた場合、基本的には30年後でも支払いは30万円のままです。

しかし、その間に建物は新築の時に比べて老朽化していたりするので、もちろん新築時の賃料では入居者が入ってきません。

するとその家賃の相場が30年間の間に半分になっていたとすると満室時でも家賃収入は25万円となり、返済額よりも下回ってしまうほか、入居率も半分になり5部屋しか入居者がいないとなれば125,000円の家賃収入しかないため、返済はかなり厳しくなってしまうでしょう。

このように、土地活用する場合にも長期的な目線で考えなければならないので、無闇に土地活用を始める必要はありません。

しかし、良い方法が見つかるのであれば、ただ高い固定資産税を支払い続けるのも効率的ではないのでそこからの脱却も大事なイベントになってくるでしょう。