不動産投資を成功させるためにやること。

どうもガブリです。

不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon

不動産投資を始めようと考えるきっかけは人それぞれかと思いますが、不動産は株式などと違って自分だけで購入を完結することは難しく、不動産会社が仲介に入ることがほとんどです。

そのため、オススメを受けて購入する人も多いかと思いますが、全て言われるがままに物件を決定するのも怖いという人もいるかもしれません。

そこで今日は、不動産投資を始める際に何に気を付けておくべきかなどについて書いていきたいと思います🖋

まず物件を選ぶ前に不動産投資を始めることでどのような結果を得たいのかをハッキリさせることから始めます。

不動産投資の収益には2種類あって、1つはインカムゲインと呼ばれる家賃収入、もう1つはキャピタルゲインと呼ばれる売却益。

将来的に持ち続けて家賃を給与や年金の足しにしていくのか、数年所有したのちに売却することで購入した時との差額を儲けるのかということですが、売却益を狙う場合には5年以内に売却するか否かで儲けに対する納税率が変わるので（5年以内の方が納税率は高い）、これらも考慮して戦略を決める必要があります。

そしておおよその戦略が決まったら次は物件の情報収集をします。

不動産屋さんが見つけてくれる優良物件もありますが、できれば周辺の同築年数、部屋の広さなどの相場も見るようにすると良いでしょう。

それによって相場観がわかってきたら今度は物件をおおよそ絞っていき、気になる物件に関しては表向きの利回りなどの他に、将来的な修繕費用の概算や将来的な周辺環境の変化などを調べ、最終的に金融機関から借入する場合にはその支払い方法に無理がないかなど確認していきます。

ここで注意点としては、たまに物件を選ぶ基準として「こういう物件だったらカッコいいなー」など抽象的なイメージで考えてしまう人がいますが、あくまで投資であることを考えると需要が高くない物件は購入する意味から外れてしまうので、注意しましょう。

このように物件を選定していくことと並行して金融機関からの融資を受ける上での長期的なシミュレーションをしていくことも大事です。

月にかかるお金は「金融機関への返済」、アパートやマンションであれば「管理費・修繕積立金」、「管理委託料」などがあって、それを家賃の収入と相殺させたときに収支がどのようになるかがシミュレーションのポイントで、その上で毎年かかる「固定資産税・都市計画税」や初年度のみかかる「不動産取得税」なども考慮すると年間の収支も把握することができます。

ちなみにこのシミュレーションにおいては基本的に入居者がいて家賃収入がある場合を想定して計算されると思いますが、年間通しての収支計算をする場合には「空室率○％」といったように、常に満室想定するのではなく、悪いパターンも想定してシミュレーションすることで余裕のあるシミュレーションになるので、一歩間違えたら危険なシミュレーションになってないかにも気をつけるようにしましょう。

細かく言えばもっと色々とありますが、おおよそはこのくらいのことが必要だということは覚えておくと良いでしょう。

投資を始める際にはワクワクして早く進めたくなってしまう気持ちになることもありますが、じっくり検討するようにしましょう🙆🏼‍♂️