不動産投資における年利について理解しよう。
どうもガブリです。
不動産投資入門 | 山中 龍也 | 金融・ファイナンス | Kindleストア | Amazon
若い人をはじめ、不動産投資に興味を持つ人が年々増えているようですが、参入者が増えてくると危険なのが、ルールもわからず始めてしまう人が増えてしまうということ。
不動産“投資“という名前の通り「投資」というからにはしっかりと何かしらのリターンやメリットを得るように考えなければなりません。
しかし営業マンが語る「将来対策」や「税金対策」などの響きに感化されて、その内容もよくわかっていないまま始めてしまうと、本当に大事なことがわからないまま後で後悔することにもなりかねません。
そこで今日は、不動産投資の利益についてフォーカスし、年利とは何なのか、勘違いされやすい点も踏まえて書いていきたいと思います🖋
まず投資を理解する上で大事な指標となる「利回り」と呼ばれるものがありますが、不動産投資市場で利回りについて簡単に計算するとなれば、例えば3,000万円の物件を購入し、その物件から得られる家賃収入が毎年300万円だとしたら、
300万円÷3,000万円×100=10%
ということで年利は10%ということがわかります。
上記の計算のように単純に年間の家賃収入を物件取得価格で割ったものを「表面利回り」といいます。
ただ、年間の家賃収入が300万円だとしても、実際には「固定資産税・都市計画税」の支払いがあったり、アパートやマンションであれば「管理費・修繕積立金」などの支払いがあったりもします。
つまり300万円全てが収益として手元に残るわけではないので、実際に手元に残る金額を把握するべきですが、これら経費を差し引いた年間の収益から導きたしたものを「実質利回り」といいます。
不動産を購入する際に不動産屋が用意しているものとして「マイソク」と呼ばれる紙1枚で物件情報が把握できるものがありますが、これには多くの場合「表面利回り」が表記されているので、「この物件利回りが高い!」と思っても実際に経費等を計算すると手元に残る金額はそうでもないということはよくあります。
とはいえ、不動産投資を行なっている人の全てが初年度からの手残り収益を目指しているわけではないので、ここで改めて自分がなぜ不動産投資を検討しているのかを考える必要があるのです。
例えば、20代〜30代前半の人なんかだと、まだまだこれから労働収入も見込めるし、定年前に完済することも可能なので、当初返済は少し負担があったとしても、将来の家賃収入を見越して金融機関から借入をするというケースもありますし、不動産投資には「団体信用生命保険」という仕組みが存在し、団体信用生命保険に加入していれば返済期間中に亡くなってしまった場合など、遺族に借金を残さず不動産という資産を残すことができるというメリットなどもあります。
つまり毎年の収益が全てということではないので、不動産投資を始める動機をハッキリさせるということは大事でしょう。
冒頭でも若い人を中心に不動産投資が検討されていると書きましたが、若い人に人気である理由は長期ローンを組むにあたって若さがアドバンテージになるというのが第一にありますし、現代はとにかく超低金利時代なので金融機関からの融資を受けても負担が大きくないというのもあります。
単純に価格が高いからといって不動産投資に懸念を抱く人もいますが、そのルールを知ることで実は自分にも役立つ投資方法であったという場合もあるので、感覚で毛嫌いせず知っておくことにしましょう🙆🏼♂️