不動産を開発するときのコストを知っておこう。
どうもガブリです。
不動産投資を検討する人の多くはマンションやアパートの一室のオーナーになって賃貸物件をするというのがほとんどかと思いますが、中には土地を持っていて固定資産税が余計に高いので（土地は建物が建つと固定資産税が安くなります。）マンションやアパートを建築して賃貸物件として稼働させようと考える人もいます。
しかしマンションやアパートを建築するってそれなりにお金がかかりますし、どのくらいの金額がするかも想像がつきませんよね？
そこで今日はマンションやアパートを建築するとした場合のコストなどについて書いていこうと思います🖋
まずマンションやアパートを建築する際にどのような費用がかかるのかを知るべきですが、物件の建築費用に加えて、付帯工場の費用などその他の費用も把握しないといけません。
ではおおよその費用計算について見てみましょう👀
マンション等は建築する構造によって費用が大きく変わり、50坪程度の土地に建築することを想定して構造別に費用を見てみると、
鉄骨造（5階建て）
1億9,000万円
鉄筋コンクリート造（5階建て）
2億3,500万円
鉄筋鉄骨コンクリート造（5階建て）
3億円
とおおよそこのような数字になっています。
とはいえ、もちろん部屋数や規模、設備のグレードなどでさらに費用は変わってくるので一概にはいえませんが、マンションを建設する場合の大まかな費用計算もあるので紹介しておきます。
・坪単価×延床面積＝建築費用
といった感じになっていて、坪単価も建物の構造によって変わりますが、建築予定とする地域の坪単価を調べて計算してみましょう。
また、付帯工場については水道やガスなどのインフラ関係によるものですが、これについても地盤調査などが必要であり、これらの工事等にかかる費用は物件建築費用の10％〜20％程度が目安と言われています。
さらに登記をするために司法書士さんへお願いしたり、契約時の印紙代などのその他の費用も計算するとこれらも全体費用の10％程度はかかってくると考えたほうが良いでしょう。
このように色々とお金がかかりますが、すると構造にお金のかからないものを選ぼうと考える人もいると思うので、それぞれ構造によってもメリットデメリットがあるのでそれについても見てみましょう。
まずはアパート建築の場合に検討される「木造」について。
木造のメリットは建築コストが安いという点で、さらに湿気の多い日本においては湿度管理能力が高いのもメリットの一つです。
木造は湿度が高まると湿気を吸い、空気が乾燥すると吸った湿気を放出するという特性があります。
その反面、耐久性が低かったり、木なので害虫や火災などにも弱いという点があります。
次に「鉄骨」について。
鉄骨造のメリットは木造に比べて耐久性や耐火性が強いという点に加え、木造という自然物に比べると部材の質がバラバラにならないので、安定した完成度を求めることができます。
その反面、木造のように湿度コントロールに優れていなかったり、断熱性に優れていないので外気温の影響を受けやすく、夏は暑くて冬は寒くなりやすいという性質を持っています。
次に「鉄筋コンクリート」について。
鉄筋コンクリートのメリットは何よりも耐久性の高さにあり、5階を超える建物なんかは鉄筋コンクリート以上の耐性がないと建築は難しいでしょう。
さらに遮音性も高いので、上記の構造に比べても体感として結構な違いが出てきます。
その反面、建築コストが高いということもありますし、それによって賃貸物件とする場合には家賃の設定を間違えてしまうと採算が合わないということもあるため、坪単価との割合を見極めて採算性を間違えないということが大事です。
あとは建築会社などによっても費用が変わってきたりしますが、それら全てを判断することは非常に大事で、それによってその後の運用採算性が大きく変わります。
少し面倒くさいかもしれませんが、大切なことなので調べるようにしましょう🙆🏼♂️
