不動産投資では融資の受け方も成功の鍵に。
どうもガブリです。
不動産投資を始めようとする場合に物件の立地やその規模などに関して悩むことがたくさんありますが、意外と見落としてしまいがちなのが「融資の受け方」です。
不動産投資を始める多くの方が金融機関からの融資を頼りにするかと思いますが、例えばマイホームだったら「頭金は10％必要」なんて聞いたことがあるかもしれませんし、物件の状況や金融機関の規定などでも融資してくれる割合が違ったりします。
金融機関によっては物件価格の100％貸してくれるところもあれば、90％だけ貸すとか、または物件価格の100％以上に諸費用分まで融資してくれるなんてところもあります。
もちろん諸費用分まで融資してもらったほうが手出し資金は無くなるという点でメリットがありますが、必ずしも借りれるだけ借りるというのが正解とは限りません。
そこで今日は、融資を受けるコツみたいなものについて書いていきたいと思います🖋
不動産投資には「レバレッジ効果がある」と言われますが、それがどういった意味かというと、いわゆる「テコの原理」のように少ない力で大きな力を利用することができるという意味合いがあるのです。
サラリーマンなどの年収は多くの方が数百万円程ですが、その収入から生活費などを拠出することになるので、実際に数千万円の物件を購入しようと思ったら簡単ではありません。
そこでお助けとなるのが金融機関であり、サラリーマンという信用を利用して物件価格よりも少ない資金しかなくても金融機関の大きな力を利用できるわけです。
そして融資を利用することで投資としての採算性がどれほどになるかを計算する必要があるのですが、まずはざっくり頭で計算してみることにしましょう。
例えば3,000万円の物件を購入するとして、そのうち頭金を1割の300万円入れたとしましょう。
すると残りの2,700万円を融資にて返済していくことになりますが、2,700万円を金利2％で35年間借りる場合の月の返済額は「89,440円」です。
そしてその物件の賃料収入が月115,000円だとします。
すると年間138万円の賃料収入ということになり、月々の返済額と相殺しても年間30万円ほどは手元に残ることになります。
ということは、物件購入当初に300万円支払っているので、
・30万円÷300万円＝10％
つまりこの場合、金融機関を利用して利回り10％の物件を手に入れることで年間30万円儲けることができるのです。
このように数字をしっかり使ってシミュレーションすると自分が購入検討している物件がどのような投資収益性を持った物件なのかしっかり把握できますし、それをせずにスタートしてしまうのは少し危険な場合もあります。
例えば上記で計算した物件の賃料が月80,000円だとすれば月々「9,440円」のマイナス収支になりますし、同物件で月80,000円の賃料でも月々の収支をプラスにすると考えたら頭金として600万円入れて、2,400万円の借入にすると月の返済額が「79,503円」となって月々497円のプラスに転じさせることができます。
すると600万円の手出しに対して月々「497円×12ヶ月＝5,964円」のリターンがあるので、その利回りは約0.1％です。
このようにして計算していくことでその投資が自分のイメージするものに近いのか遠いのかを把握することができます。
ただ、不動産投資には団体信用生命保険といって、返済中に亡くなるなどのことがあれば借入残債額をゼロにして遺族に当不動産の所有権を相続できるという優れた仕組みもあるので、月々のメリットだけが投資メリットではないという面もあります。
仮に月の利回りが0.1％だとしても、生命保険効果が高いと判断すればそれは意味のあるものになりますし、考え方次第ではあるのです。
そのため何にしても投資というのは「今自分が何を目指してどのようなメリットを求めているのか」を把握する必要があり、その上で取り組むべきものを決める必要があります。
決して簡単なものではないですが、大事なことなので把握するようにしましょう🙆🏼♂️
