優良物件ってどういう物件？（不動産投資編）
どうもガブリです。
最近ではZOOMなど画面共有アプリも一般的となり、WEBで面談しながら不動産投資の相談を受けることも増えてきました。
そこで最終的に皆さんが気にされるのは、不動産投資を始めるにあたっていわゆる「優良物件」と呼ばれるものはどのような基準で判断すれば良いのか。という点です。
そこで今日は不動産投資を始める上で考える物件選定のことなどについて書いていこうと思います🖋
まずは結論的に優良物件とされるものの条件とは何かを見てみましょう👀
これは入居者の立場にたってどのような物件を選びたいかということを考えればわかりやすいと思いますが、まずは「駅近」などの需要が高い物件は間違いなく優良物件と言えるでしょう。
ここで注意が必要なのは、需要が高い物件を探そうと思い、例えば投資用マンションを購入しようと思った場合、新築のマンションだったら需要がある！と踏んだとします。
しかしこのようなケースはあまりオススメしません。
なぜなら当たり前ですが、新築は時の経過によって築古になるわけであって、新築という理由だけでは需要が減っていくことが当初から明らかであるからです。
そのため、「セキュリティがしっかりしている」や「宅配ボックスがあって便利」など時が経っても“あるに越したことはない“というものを視点に考えた方が良いのです。
このように長期にわたって需要がしっかりしていると、仮にその物件を将来的に売却しようと考えた場合でも高値で売却できるという利点もあります。
そういった意味では上記のような需要をとっていくことに加えて、「将来的に栄える街であるか」なども大事な要素になってきます。
例えば、物件選定の際に現在は商業施設も近くにあり、駅からも近く設備も充実しているといったことで優良物件と判断したとしましょう。
これはあながち間違ってはいませんが、結果的に10年や20年経って商業施設はなくなり、一つ離れた駅が以前は不便だったのに便利な線が開通したなどのことがあると、途端に需要の変化が起きます。
このような需要の変化を事前にキャッチすることは簡単ではないですが、すでに商業施設が閉店するなどの情報がネットなどで調べれば得られるのに調べなかったがゆえ損することになったということではさすがにもったいないですよね。
後はその建物に住んでいる人たちの“属性“と呼ばれるものも意外と大事な点です。
いわゆる入居者の収入がある程度高いのかということや、勤めている企業が安定しているかなどという点です。
住む人を選ぶというのは感覚的にあまり気持ちが良くないと感じるものですが、不動産投資を成功させるには入居者の有無や賃料の遅れなどがないことは非常に大事です。
そのため、滞納などのリスクがなるべくない地域や建物の物件を選ぶということもそれなりに必要とされることでしょう。
後はとにかく現地に行ってみたり、Googleマップで周辺を見てみたりしてリアル感を掴むということも大事です。
例えば近くに幼稚園・保育園があって子供の声がうるさいということや、大通りから離れているから静かだと思ったけど近くに工場があって騒音が結構するなどは現地に行かないとわからないことでもあり、これらが需要を落としてしまうということもあるため、注意が必要でしょう。
このように物件を選ぶ際には地図や地名の雰囲気だけでは判断できないこともたくさんあるため、自分に合った物件に巡り会うためにも「何を知るべきなのか」は把握して物件選定をするようにしましょう🙆🏼♂️
