不動産投資を行なったが家賃の滞納があった場合に。
どうもガブリです。
不動産といえば“富裕層“というイメージから、現代ではサラリーマンも取り組んでいるほど敷居が低くなっている不動産投資。
購入後は管理会社に管理はお任せという方がほとんどだと思いますが、自主管理をされている方や、将来的には自主管理を考えている方は「もしも家賃の滞納があったらどうするか」について対処法を知っておくと良いでしょう。
そこで今日は入居者の家賃滞納があった場合に、どのような対応をとれば良いのかについて書いていきたいと思います🖋
まずは不動産投資といえば、銀行や管理組合への毎月の支払いに加え、家賃の収入があるからこそ自分の資産を他人の資本で築ける投資として人気があります。
そんな不動産投資で家賃が入ってこないというのは結構大きなダメージなので、入居者がいるのに家賃を滞納されるというのは非常に辛いものがあります。
実際に家賃の滞納はどれくらい事例があるのでしょうか？
“日本賃貸住宅管理協会“の日管協総合研究所が発表したデータによると、2019年下期の全国の滞納率は「6.1％」とのことです。
これが多いと感じるか少ないと感じるかは人それぞれかもしれませんが、100戸のうち6戸は滞納しているということなので、不動産オーナーとなれば、そのうちの一人になっても何ら可能性としてはありえると思います。
それでは実際に自分の所有する賃貸物件の入居者が家賃の滞納をした場合、どのような措置をとっていくのか見てみましょう。
まずは、
・口頭や書面での連絡
家賃の支払日を過ぎて、1週間程度が経過しても入居者から連絡もなく、また家賃の入金がない場合には、第一段階として口頭や書面などによる簡単な確認連絡をします。
この段階では単純に「家賃引き落とし口座に余剰金が入ってなかったことに気づかなかった」などの理由もあり得るので、あくまで確認電話といったかたちでの連絡となります。
それによって支払いが遅れていることが入居者自身も確認が取れた時点ですぐに入金があれば良いですが、連絡がつかなかったり、それでも入金がない場合には「連帯保証人」への連絡を示唆する内容で書面を送っても良いでしょう。
それでも入金がない場合、次は、
・内容証明郵便で「契約解除の予告通知書」を送ります。
第一段階で入居者が電話に出ず、書面を送った場合でも、何かしら他の書類に埋もれてしまっていたり、ポストをチェックしていない場合には気づいていないということもあり得るかもしれません。
そこで、内容証明郵便といって、「いつ、誰に、この内容であなたが当書面を郵便されました」といった履歴が残せる郵便方法を使用すると良いと思います。
時期的には第一段階を経て、家賃滞納から1ヶ月前後経っているころでしょう。
文面も少しキツめに「支払いがない場合は契約を解除します」と通告し、いついつまでに入金してくださいと期限を決めると良いと思います。
さらにそれでも入金がない場合、次は、
・保証人への連絡
内容証明郵便でもリアクションがない場合は、やっとここで保証人に連絡しても良いでしょう。
時期的には、第二段階の時点で決めた期限にも入金がなかった場合でしょう。
さらにさらにそれでも当人、保証人から入金がない場合は、次に、
・法的措置
となります。
催告書の送付や保証人への連絡でも滞納が解消されない場合、法的措置として弁護士などに手伝ってもらいながら明け渡し訴訟などを行なっていくしかないと思います。
時期的には家賃滞納から3ヶ月前後経ったころでしょう。
このように、徐々にプレッシャーを強めながら入居者に通知、連絡していくのが滞納の場合の対処方法です。
法的措置までいってしまうと入居者だけでなく不動産オーナーも望む行為ではないため、できる限り早い段階で解決できることが理想だと思います。
そのため、自身が所有している物件にはどのような人が住むのか、住んでいるのかは把握しておくと良いでしょう。
あまりにも怪しいと感じる明確な理由があるのであれば、入居時にお断りすることも必要です。
不動産投資は買ったら放置と考えている人は多いですが、いざという時にきちんと対応できるように最低限のことはやっておくことにしましょう🙆🏼♂️
