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宅建士、賃貸不動産経営管理士、FP2級、AFPとして活動するの私ガブリが経済ニュースや日常を綴っていきます🖋

他者の力を借りる「不動産投資」と自分で積み立てる「インデックス投資」前編

どうもガブリです。

 

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ここ数年は不動産投資が良くも悪くも注目され、実際に相談を受ける機会も増えてきました。

 

しかし不動産投資には大きな金額が必要とのイメージから、その他にも良い投資はないかと相談を受けた時に、多くの方がハードルが低いと感じているのが「インデックス投資」です。

 

そこで今日は不動産投資とインデックス投資の比較、そしてどのようなことがメリットやデメリットとして考えられるのかについて書いていきたいと思います🖋

 

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まず不動産投資とは、一戸建てやマンション1棟、又はマンションの一室などを購入して他者に貸し出すことで賃料という収入を得ることを目的とした投資です。

 

そんな不動産投資にはわかりやすく以下のようなメリットがあります。

 

・家賃が収入になる

・生命保険効果がある

 

簡単にはこのような点かと思います。

 

ここで確認しておきたいのは、家賃が収入になる反面、多くの方は不動産を金融機関の借入で購入すると思うので、支払いが同時にあることを考えなければなりません。

 

その他にも区分所有、つまりマンションなどであれば、月々「管理費」や「修繕積立金」などの支払いも別途あるので、月の支払い合計額を把握した上で家賃による収入が上回るか、下回るかで収支を判断しましょう。

 

上記計算の上で収支がプラスということであれば、本業での収入のほか、家賃収入も上乗せになりますし、将来的に完済などすれば支払額が減少するため、家賃による収入額の比率がアップします。

 

そのため、収支をどのようにしてプラスにするか、さらに将来的には「管理費・修繕積立金」などの支払額が上昇することや、家賃収入が下落することも考えておく必要があるので、負担を軽減するために「繰上げ返済」なども考慮して運用していくとより良い資産運用となるかと思います。

 

後は「生命保険効果がある」という点については、住宅を購入する際には基本的に「団体信用生命保険」というものに加入することになり、身体が健康状態であれば加入が可能です。

 

これは簡単にいうと、不動産購入時に団体信用生命保険に加入しておくことによって、その後万が一死亡してしまったり、団体信用生命保険の適応範囲となるような病気などのせいで働けなくなったりした場合、借入によるローンの残債がゼロになるという仕組みを持ったものです。

 

ローンの残債がゼロになるので支払い義務がなくなることに合わせて、不動産の所有権はそのまま、もしくは遺族の方に移行するので、それが生命保険のような効果となるのです。

 

さらにこの団体信用生命保険の支払い金額はどの程度かというと、月々の支払いに適応となる借入金利に含まれているため、金融機関への毎月の支払額が把握できれば、その他に保険料を支払う必要などがない点も煩わしくなくて良い点かと思います。

 

一方、デメリットとして考えられるのは、

 

・入居者がいなくなってしまうと家賃収入が途切れる可能性がある

・築年数の経過によっては建物の老朽化が進むため、修繕が必要になるケースがある

 

などの点があります。

 

先ほども説明した通り、不動産投資では毎月の支払額と収入額を照らし合わせることで収支が把握できますが、入居者がいなくなってしまうと家賃収入が途切れてしまうため、支払いのみが負担となってしまいます。

 

これについては「家賃保証(サブリース)」と呼ばれる方法で入居者がいない時期にも家賃収入が確約されるといった契約形態もあるのですが、昨今トラブルも増えているため、家賃保証の方が良いとは一概に言えません。

 

そのため、購入する不動産の立地は駅近にするであるとか、今後街の発展の可能性があり、需要増につながる可能性を秘めた場所の選択であるとか、そのあたりにこだわることによって、入居者がいなくなってもすぐに他の入居者が付くことを想定できる物件選定が可能になるともいえます。

 

空室になる可能性をゼロにすることは不可能ですが、限りなくゼロに近づけることは立地の選定や入居募集方法などで可能なので、ここはまず重点的に考えるようにしましょう。

 

後は築年数の経過による老朽化について。

 

これについても避けることができないものなので、修繕などが後に必要であり、それにはおよそいくらくらいの金額がかかるのかも事前にある程度把握しておく必要があるでしょう。

 

これらを把握することができれば、月々の収支計算から始まり、数年に一度訪れる修繕等の費用計算も事前に確認ができるので、急な出費に驚くことがありません。

 

このように、避けられないネガティブがあることは事実ですが、それだけで心を閉ざすのではなく、必ず良し悪しが判断できるくらいには勉強することをオススメします。

 

多くの方は理解できないものを否定してしまう傾向にあったりするので、そこで勉強することで他者との差別化を図り、「その他大勢」に埋もれないよう努力していきましょう🙆🏼‍♂️

 

明日は続いてインデックス投資について書いていきます💡