不動産における「心理的瑕疵」とは。
どうもガブリです。
不動産を購入する際に気になる点として、「本当にこの物件は問題がないか？」ということがあると思います。
この“問題“とは何かについて色んな見方があるのですが、例えば「電気がつかない」ことや「水道が使えない」などの設備等に関わることは「物理的瑕疵」と呼ばれ、物理的瑕疵のような支障がない場合にもすぐ近くに墓地があったり、暴力団事務所があったりなどする場合には「心理的瑕疵」として扱われるようになっています。
そこで今日は「心理的瑕疵とは」について書いていこうと思います🖋
物理的瑕疵はもちろんのこと、心理的瑕疵においても発生した場合には、投資用不動産の場合「賃料の下落」や「損害賠償問題」などに発展してしまうこともあります。
心理的瑕疵とは上記に書いたこと以外にも、過去に自殺や殺人などの事故・事件が起きた場合の心理的な観点による欠陥のことをいい、欠陥と聞くと少しドライに聞こえますが、取引上は過去の事故や事件などが住み心地に影響を及ばせ、取引そのものが本来あるべき住み心地に悪影響を与える可能性があることを欠陥と表現しています。
実際に自殺などが起きた場合にはその心理的瑕疵について誰が責任を取るかといった場合に、相続人や保証人が損害賠償などを請求されるというのがスタンダードになっています。
その理由は、家を借りている賃借人には善良な管理者の注意を持って物を保管する義務があり、自殺などの行為があると“物“の価値が減少するので、保管義務の違反となり、その責任を自殺した当人がとれないために相続人や保証人が損害賠償等で責任をとらされてしまうからです。
ここで感情論的に物事を見てみると、残された遺族からすれば身内を失った悲しみに加え、追い討ちをかけるようにして損害賠償まで支払うとなってしまうのは酷ではないかという見方もありますが、過去の裁判例として「精神的打撃に加えて損害賠償を求められることになるが、法的にやむを得ないと考えられる」という判決が出ています。
さらにこの“心理的瑕疵“に該当するかどうかの定義については、「一般的に見て心理的瑕疵があるということに合理性がある」といえる状態でなければなりません。
「なんとなく住み心地が悪いから賃料を下げてくれ」と言ってもなんの効力もないので、過去の判例などを参考に心理的瑕疵に該当するのかはきちんと判断する必要があるでしょう。
後は、物理的瑕疵においては修繕などをすることで解消されますが、心理的瑕疵については期間としてどこまで適応されるのかについて。
これについては明確な期日などはないのですが、これも過去の判例を見てみると、自殺から7年経過したことで当物件においての心理的瑕疵はなくなると判断された例があります。
これらの難しい点は、物件オーナーさんからするといつまでも心理的瑕疵を背負った物件を保有したくはありませんし、賃貸で物件を借りる賃借人からするとどんなに古い情報であっても心理的瑕疵があるのであれば伝えて欲しいという意向があるかもしれないということです。
賃貸物件を仲介する不動産屋さんはこれらの点について双方に不利益が起きないよう努めることが重要であり、我々消費者もどのような観点で物件を選定するのか事前に決めておくことで後のトラブルが起きないよう気をつけましょう🙆🏼♂️
