不動産売却にかかる税金。
どうもガブリです。
先日、不動産の売却について書いていきましたが、今日は不動産売却時にかかる税金について書いていこうと思います🖋
まず不動産を売却する動機の第一には、「売却益を得たい」ということにあると思います。
ただ、不動産を売却する際や売却後に課税される税金などもあるため、「プラマイゼロでいいや〜」と思って売ると実はマイナスになってしまったりすることもあるため注意です。
ではどのような支出があるのか見てみましょう。
①不動産売買契約書に貼る印紙税
不動産を売買する際には“契約書“を介して契約の成立を明らかにすることになりますが、その契約書には「印紙」というものが必要なのです。
印紙は郵便局や、コンビニでも少額であれば購入が可能なもので、切手のように糊付けで契約書に直接貼り付けます。
この印紙代については原則作成者が負担するものですが、契約書は契約者双方が保有するために通常２通作成するので双方で負担することになることもあります。（このあたりはあくまで原則のため必ずどちらも負担しなければならないというわけでなく、契約書への記載で合意することになります。）
不動産売買契約における印紙税の金額一覧
・10万円超、50万円以下 本則税率（減税前の正規の税率）400円 軽減税率200円
・50万円超、100万円以下 本則税率1,000円 軽減税率500円
・100万円超、500万円以下 本則税率2,000円 軽減税率1,000円
・500万円超、1,000万円以下 本則税率1万円 軽減税率5,000円
・1,000万円超、5,000万円以下 本則税率2万円 軽減税率1万円
・5,000万円超、1億円以下 本則税率6万円 軽減税率3万円
・1億円超、5億円以下 本則税率10万円 軽減税率6万円
・5億円超、10億円以下 本則税率20万円 軽減税率16万円
・10億円超、50億円以下 本則税率40万円 軽減税率32万円
・50億円超 本則税率60万円 軽減税率48万円
このようになっており、ちなみに不動産の売買における印紙税は租税特別措置法にて軽減税率対象となっています。
そのため、3,000万円の不動産を売却する場合には、1万円の印紙を契約書に貼り付けて割印をすることになります。
②譲渡による所得金額の課税
不動産を売却した際に売却益が生じた場合、所得税と住民税が課税されることがあります。
その計算式は、
・譲渡収入金額 − （取得費 − 譲渡費用） − 特別控除
となります。
まず「譲渡収入金額」とはこの場合、土地建物等の譲渡（売却）のより収入が発生した場合の金額です。
「取得費」は譲渡予定の土地建物等を取得する際に要した金額、設備費、改良費の合計のことです。
しかし設備などは使用するほど疲弊していくので、“減価償却“といった方法を用いてその相当額を差し引いた金額が“取得費“ということになります。
ただ、必ずしも譲渡を予定している不動産の取得費が把握できるとは限らないため、その場合は概算取得費として「譲渡収入金額の5％」を取得費として計算することも認められています。
次に「譲渡費用」はこの度不動産を売却する際に必要とする仲介手数料や立退料などがこれにあたります。
次に「特別控除」は、それぞれ一定の条件を満たしている場合に適応となるもので、下記のようなものがあります。
・マイホームを譲渡した場合…控除額3,000万円
・特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合…控除額2,000万円
・平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合…控除額1,000万円
（その他にも複数あるので、売却の際は自身の不動産が特別控除に値するかチェックしましょう。）
このように、それぞれを先に書いた計算式にあてはめ、それによって算出された金額に対して税金が課税される仕組みなのですが、不動産を売却するときに、その年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているものであれば「20.315％」。
その年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば「39.63％」が課税割合となります。
つまり、不動産に関しては所有してから約5年を超えていない短期譲渡の場合、所有してから5年を超えている長期譲渡に比べてほぼ倍くらい税金が高くなるので、このあたりも売却のタイミングとしてしっかり考えていく必要があるでしょう。
なんとなく高く売れそうだからと相場感のみで判断すると損してしまうこともあるので、売却の際にもしっかりと検討するようにしましょう🙆🏼♂️
