不動産投資における購入後の管理について。

どうもガブリです。

昨今の新型コロナウィルスの影響による経済混乱期において、不動産投資の優位性が語られることも多くなってきました。

具体的には株式市場などは世界的に混乱に陥り、今年2020年の2月から3月にかけては一時的に大暴落してしまいました。

その後も新型コロナウィルス以前ほどまでは株価は戻らず、投資に対してネガティブな意見を持ってしまった人は多いかもしれません。

このように経済活動が停滞している最中、不動産市場への影響は限定的だったと言っている不動産オーナーさんがたくさんいます。

不動産投資についてあまり詳しくない人に向けてわかりやすくいうと、この新型コロナウィルスの影響では投資のみならず、普段の仕事にも悪影響を及ぼしたことは明らかで、実際に収入そのものが減ってしまった方も多いと思われます。

ただ、賃貸に住んでいる方の中に“収入が不安定になったことで勝手に家賃が下がった“という方はいるでしょうか？

おそらく自動的に家賃が下がったという方はいないかと思います。

ということは逆に不動産オーナーさんからすると、このような状況においても収入が変動しないというメリットがあったのです。

そのため将来に対しての経済的懸念や年金受給額の減額などに対する自助の努力が必要な中、投資対象として不動産投資をこれから始めようとする方も多く、そんな方のために今日は購入した後の物件の管理や家賃の受け取り方の種類について書いていこうと思います🖋

まず不動産オーナーになると入居者から家賃を受け取り、それを銀行の返済などに充てたりするわけですが、その家賃の受けとり方には種類があるのです。

・集金代行

その名の通り、不動産を管理してくれる会社が入居者さんに家賃の請求をして、しっかりと払ってもらえた家賃をオーナーさんに送金するという業務です。

家賃の5%程度が手数料となることが多いですが、ここで「家賃なんか入居者さんから自分にそのまま送金してもらった方が早いし、手数料もったいないじゃん」と思う方もいるかもしれません。

しかし実際には家賃を入居者さんに請求＆集金するだけでなく、入居者さんが物件のことで問い合わせたいことや、近隣トラブルなどの対応も全て管理会社が行ってくれるので、家賃の5%でこれらややこしい業務を日常的に行ってくれるのはむしろ安いともいえるかもしれませんね。

・家賃保証

こちらもその名の通り家賃を保証してくれるというもので、集金代行と同様、管理会社が日常業務を行ってくれるのとプラスアルファ、実際に入居者がいるいないに関わらず予定の家賃を送金してくれるというものです。

送金する家賃金額については“サブリース契約“というものを物件購入の際に行う時に決めますが、たいていは相場の募集家賃から10%ほどの手数料がかかったものが毎月の送金金額になることがほとんどです。

この家賃保証については大きく分けて2種類あり、

・代位弁済型

・代理収納型

があります。

代位弁済型では、入居者さんはオーナー自身、もしくは管理会社に家賃を送金します。

仮に入居者さんからの送金が予定通りに送金されなかった場合、保証会社に請求をして代わりに送金予定金額を支払ってもらいます。

管理会社が間に入っている場合には管理会社が保証会社に請求することになるのでオーナーさんの手間は省けますが、そうでない場合には毎月家賃入金日に必ず入金があったか確認する必要があります。（家賃の入金がなかったことに気づかずに一定期間経過すると請求できなくなることがあります。）

代理収納型では、家賃を保証する会社が入居者さんへ直接家賃の回収を行います。

仮に保証会社が入居者さんに対して家賃の請求がうまくできなかった場合でも、予定日には保証会社がオーナーさんに送金することになります。

そのため、保証会社が必ず期日に家賃を送金してくれるという意味ではオーナーさんは毎月入金があったかどうかを特に確認する必要もなく、家賃の受け取りに関してストレスがないかもしれません。

しかし、どちらにしても保証会社が倒産などしてしまった場合には家賃の送金が途絶えることになるので、その場合には早期に入居者さんへ家賃の送金先を変更するよう伝える必要があります。

上記の代位弁済型と代理収納型であれば代理収納型の方が安心して任せられる気がしますが、保証会社が倒産などしてしまった場合には、入居者さんが直接オーナーさんもしくは管理会社に家賃を送金している方が家賃の取りっぱぐれがないというメリットもあるのです。

物件を購入する際には、“管理方法が既に決められてしまっている“という物件もありますが、選べる余地がある場合には上記のような点に気をつけて管理を行いましょう🙆🏼‍♂️