海外不動産市況の変化について。②

どうもガブリです。

前回は、今年4月に可決された「令和2年度税制改正大綱」の中に“中古海外不動産の損益通算を認めない“というものが含まれていることについて書いていきました。

事業規模の投資家さんや、富裕層などがこれによって大きなメリットを失ってしまうわけですが、今回注目されたのがなぜ“海外不動産“なのかにについて今日は書いていこうと思います🖋

前回の終わりにも書いた通り、まずは海外の特にアメリカなどは築古かつ木造物件でも資産価値が高く、売買対象になりうることがポイントです。

減価償却といわれる節税の大きなポイントとなる仕組みについて、築古かつ木造物件が最も節税率が高く、日本国内の築古かつ木造物件よりも資産価値が高いという意味で、アメリカの不動産が人気の大きな理由の一つとなっています。

さらに、減価償却については土地に対しては対象となっておらず、価値が減価すると考えられる建物についてのみ減価償却できるという決まりになっていますが、アメリカでは土地の価格よりも建物の価格の方が価値が高いとされているケースがほとんどだというのもポイントであり、これは日本の減価償却のルールと非常に相性がよく、反対意見として「税金逃れ」だという声も上がっていたことが今回の税制改正の案に上ったきっかけでもあるようです。

とはいえ、もうすでに海外不動産を購入して所有している方もいるかもしれないので、その場合にはどのように付き合っていくことを検討するかも考えていきましょう。

まず今回の改正案が適用されるのは、来年の令和3年分の所得税からになっていますので、今年いっぱいは恩恵が受けられることになります。

ただここで注意したいのは、当税制改正があったことで海外不動産の需要が縮小し、来年以降に売却を検討した際、価格が下落傾向にあるかもしれないという点です。

そのため、市場価格には注意を払っておく必要があるでしょう。

さらにもう一つ付随して覚えておきたいのは、今回の税制改正によって令和3年以降の減価償却費を経費にできなかった海外不動産を売却した場合、その譲渡益から減価償却費相当を控除できるというルールも同時に施行されることが決まっています。

つまり、本来よりも譲渡益が軽減されることにはなるので、来年以降の売却が必ずしも損につながる可能性を高めているわけではないことも頭に入れておきましょう。

そして最後に、日本の減価償却のルールと相性が良いことで廃止された今回の改正ですが、損益通算できないのは国内の給与所得や不動産所得等が対象であり、海外不動産同士の内部通算は今後も可能です。

そのため、すでに海外不動産を所有している方でも、今後も不動産投資の対象を海外にて考えてるという方は組み合わせによってうまく結果を出せる方もいるかもしれません。

このあたりは色んな法律が絡んでくるところでもあるので、税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。

このように税制改正や法律改正などによって今までとは全く違う考え方になっていくのも投資の世界では当たり前なので、「今」自分の投資はどこに向かっていくべきなのかを検討する際には、必ずルールも一緒に確認してから始めるようにしましょう🙆🏼‍♂️