不動産を購入した後のランニングコストについて。

どうもガブリです。

このコロナの時期、株価やFXなどの運用は不安定で、つい先日もアメリカではコロナウィルスの第二派が来た！ということで株価が史上4番目の下げ幅となったのも記憶に新しく、世界的に市場は不安定な状況が続いています。

そんな中、不動産投資はどうなのか？

という点について、不動産投資をする際に大きく2つに分けると

・レジもの

・オフィス

の2つになります。

「レジもの」は不動産に詳しい方でなければ「？」かもしれませんが、“レジデンス“を表すもので、いわゆる住宅用の住居のことを言います。

オフィスはその名の通り、法人さんが入居されるオフィス部屋です。

そして、このコロナウィルスにおいては、オフィス需要が結構減っている状況で、家賃の減額交渉が入ってくることや、最悪は夜逃げしちゃってるなんてケースもあるんですねぇ。

しかも夜逃げに際にオフィスに残置物があると、それについてはオーナーさんが勝手に廃棄することが禁じられているので、夜逃げで連絡が取れないのにもかかわらず、退去の手続きもできず、その間オーナーさんには収入もないということで、オフィスオーナーは泣き寝入りせざるを得ない人が増えています。

ちなみにこういった場合は、わざわざオーナーさんが訴訟を起こし、明け渡しを命じる裁判を受ける必要が出てくるので、「どーせ戻ってこない」と決めつけて勝手に廃棄すると逆に責任を問われることになるので、最初の契約時に残置物を撤去できる旨の条文を契約書に入れておくといいでしょう。

もう一つのレジもの、いわゆる住宅用の市場はどうかというと、家賃交渉があったという話は聞くものの、入居者さんも「家賃安くできたらいいなー」くらいの感覚で聞いている人も多かったようで、やんわりオーナーさんがお断りすると結局特に何もなく生活を続けている入居者さんも多いようです。

このように、レジものの市場は現時点ではそんなに大きな変化がない状況で、改めて投資としての強さの側面を見ることになったとも言えます。

そこで、不動産に興味を持った人もいるかもしれませんが、不動産は買った後にも税金や修繕など、必要なコストがいくつかあります。

単純に月の家賃収入が多いからという理由で決めるのではなく、総合的に検討するためにはこのあたりのランニングコストも気にする必要があるでしょう。

今日はその中でも不定期に訪れる「修繕費」について簡単に触れてみようと思います。

修繕費とは、トイレの故障や備え付けのエアコンの故障など、不定期に訪れる設備等の故障に対するコストで、10年に1度しか訪れない箇所などもあるので忘れた頃に請求が来たりするので注意！

そんな時、知り合いのリフォーム会社などの依頼先があれば安心ですが、もしいなかった場合のポイントについて考えていきましょう。

まずは当たり前ですが、

・何にいくらかかるのかをしっかり把握する

ということです。

オーナーさんでもたまに「業者さんだから安心」といって、適正価格なのか分からないのに支払いをしているケースもあり、これではお金がもったいないです。

そのため、ある程度の相場感を知るために「相見積もりを取る」ということが大事でしょう。

いわゆる数社に相談し、金額の比較をするということです。

しかし、ここで注意する点は、どの業者さんにも「同じ内容」でお願いすること。

見積もりには必ず「トイレ一式」など項目があります。

この項目が各業者で多かったり少なかったりすると当然金額はそれなりに変わってくるので比較対象になりません。

そしてその上で、各業者さんが使用する材料はある程度一律か。という点を調べ、余計に高級な材料を使用しているなどの場合は必要なランクのものに変えるようにしましょう。

さらに業者さんは検討している以外の部分も提案してくることがありますが、修繕の際の忘れてはいけないポイントは

実際の入居者さんが快適に過ごせるか

という点です。

つまり、「本当にそこまでしないと入居者ってつかないっけ？」ということは常に念頭になければいけません。

例えば「入居者さんは高級な材料の方が喜ぶはず！」と思っても、必要最低限以上のコストが発生しているのなら投資としては適切な判断ではありません。

数件の物件を所有するような、不動産投資で不労所得をたくさん得ているようなエキスパートこそこのような点は実はかなりシビアです。

お金があるからといって無駄に自己満足の世界を広げるのは投資でもなんでもなく、採算性を冷静に判断することが不動産投資の成功の秘訣です。

いつ起きるか分からない修繕だからこそ、常にいろんなことを想定していざというときに素早く適切な判断ができるようにしておきましょう！！