不動産投資は年収700万円からというのは本当！？
どうもガブリです。
「不動産投資」と聞けば、それなりにお金を持っていないと始められないというのはなんとなく想像することの一つかもしれません。
購入する人のほとんどが金融機関からの融資を利用して購入するので、手元の資金で不動産を購入する必要はありませんが、それでもある程度の年収などがなければ金融機関も前向きに融資を検討してくれません。
そこで必要とされる年収の目安が「700万円」と言われることがあるのですが、実際にはどうなんでしょうか。
今日はそれらのことについて書いていきたいと思います🖋
「不動産投資に必要な年収が700万円」というのは、ワンルームマンションの新築がたくさん売れていた10年ほど前からの名残があるということが推測されます。
元々「スルガ銀行」という名の地方銀行が積極的にワンルームマンション、そして一棟マンションなどへの融資を行なっていた経緯があり、その基準が700万円だったからです。
しかしその後、スルガ銀行は不正融資などの件で問題となり、多くの役員などが辞任する事態となりました。
そこから金融庁が動き出し、各金融機関への指導など、ルールが大きく変わるターニングポイントとなったのです。
つまり不動産投資に年収700万円が必要というのは、あくまで定説にしかすぎず、全ての金融機関が年収700万円未満の人を取り扱っていないということではありません。
とはいえ、なぜ700万円という数字が定説となったのか。
そこでまずは年収700万円の人から考えられる「返済能力」について見てみると良さそうです。
まず年収が700万円ということは、日本の累進課税システムにおいては税率が23％ということで決まっています。
控除率などもあるので一概にはいえませんが、おおよそ手取り金額としては年間で600万円ほどの方が多いのではないでしょうか。
会社員の方なんかだと年に2回ボーナスがあったりするので月の給与は同じ年収700万円の人でも異なりますが、月平均額としては50万円の手取りということになります。
すると仮に毎月のローンの返済額が10万円だったとしても、手元には40万円のお金が残ることになりますし、既に他のローンを組んでいるという状態であってもこう考えると返済能力としては余裕があるように感じますね。
厚生労働省が発表している2019年の国民生活基礎調査の概要では、平均年収が約552万円、中央値が437万円ということで、年収700万円は平均よりも高い収入であり、お金を貸す立場である金融機関としては安心してお金を貸せるラインであるということがわかるでしょう。
では、ということは多くの人は不動産投資を検討することすらできないのかというと、実際にはもう少し敷居が低くなっています。
みなさんが日常的に利用する「三井住友銀行」や「UFJ銀行」などメガバンク呼ばれる銀行から融資を受けるためには現在でも敷居は高いですが、「オリックス銀行」や「楽天銀行」など、現在ワンルームマンションへの融資に積極的な金融機関であれば、年収500万円程度から審査することが可能です。
つまり定説である年収700万円というハードルは既に変わってきているのです。
では今日はここまで。
明日はこの続きとして、年収以外にも見られる審査基準などについて書いていきたいと思います🙆🏼♂️
投資にはポートフォリオの考え方が大事。では不動産では？
どうもガブリです。
投資ではポートフォリオと呼ばれる、資産分配率が非常に大事になってきます。
それは不動産投資においてもそれは同様で、「1件買ったら安泰！」なんてことはありません。
そこで複数物件に投資することによって分散投資が可能となる不動産投資において、安定性と利益性を両立させるためにはどうすれば良いのか。
そこで今日は、不動産投資におけるポートフォリオの考え方などについて書いていきたいと思います🖋
では早速、不動産投資における分散投資で気をつけなければならないことは、以下の点です。
①エリア
②物件種別
③築年数
エリアに関しては分散投資するにあたって一番大きなポイントとなってきます。
仮に分散投資をしようと考え、同じエリアに複数物件を購入した場合、エリアにかかわる環境変動をどの物件もダイレクトに受けてしまうというのは、悪影響も受ける可能性があることを考えると危険です。
そのため、都道府県を分けるなどして特定の環境変動が全ての物件に作用しないようにすることはリスク分散において大事なポイントです。
次に物件種別についてですが、ワンルームマンションだけを何件も所有しているよりも、ワンルームやファミリー、一棟アパートなど物件の種別もそれぞれ違った方が、分散率が高まります。
例えばワンルームに住みたいと考えるお客さんの層とファミリータイプに住みたいと考えるお客さんの層はもちろん異なり、お客さんの層が変わるということはそれだけ分散されるものがあるということになります。
それぞれ運用方法も異なるので中上級者向けではありますが、最終的にはこのような分散もできると有効的でしょう。
次に築年数に関してですが、「新築はあんまりなぁ」と考えるゆえに中古物件で複数所有するというまでは良いと思いますが、築年数が似たりよったりになってしまうと、設備などの老朽化がそれぞれの物件から一気に押し寄せてくる可能性があります。
そのため、築10年と築20年など築年数を離すことによって得られる分散もあるので、是非意識してみるようにしましょう。
また、ポートフォリオの安定性を上げるための要素として、以下のような要素が考えられます。
①利回りが低くても安定稼働が期待できる物件の選定
②修繕費リスクが低い物件の選定
③価格下落リスクが低い物件の選定
といったものです。
このあたりは物件を見る目を高めないといけないため、1件目からこれらの事項を確実に実現することは難しいですが、上記に挙げた「エリア」「築年数」などにこだわることができれば、必然的にこれらについても意識することになるでしょう。
そしてこれらは自分が所有している期間において大きく影響を及ぼすものではありますが、最終的には所有し続けるだけでなく、売却も考えるのが不動産投資のもう一つの側面です。
つまり売却益を上げるためには長い目で見て資産価値の下がらない物件を選ぶべきですが、これについて絶対的な指標はないため、まずは「東京は人口が減らないだろう」など自分の考えを確立し、それに沿って投資対象を決定するのも大事なことです。
なかなか簡単なことではありませんが、これらポートフォリオの考え方を駆使することでより投資効率性を上げることもできるため、是非考えるようにしてみましょう🙆🏼♂️
再来年から変わるNISAについて。
どうもガブリです。
2014年からスタートしたNISAですが、早くも8年が経ち、10年を記念する2024年には一般NISAは廃止され、その代わりに「新NISA」が立ち上がることが決まっています。
株式などの運用において非課税枠があるということで人気のNISAですが、新NISAとなると制度も変わるということなので、事前にどのような変更点があるのか学んでおく必要があります。
そこで今日は、新NISAと現NISAとの制度の違いなどについて書いていきたいと思います🖋
新NISAは長期かつ積立かつ分散投資を始めるためのきっかけとして、現NISA同様に株式やETF、さらに不動産に関するREITなど幅広い対象商品があることで、お得に様々な投資対象に投資することができます。
では早速、新NISAと現NISAとの違いについて見てみましょう👀
まず非課税期間は現NISAと変わらず新NISAも「5年間」となっておりますが、投資可能期間は現NISAが2014年の発足から9年となる2023年までだったのに対し、新NISAは2024年に始まることが決まっていますが、2028年までの投資可能期間となっています。
また、年間の非課税投資枠は120万円というのが現在のNISAの特徴ですが、新NISAでは2階建て形式によって、「1階部分が20万円」「2階部分が102万円」となることが決まっています。
そしてこの1階部分は現「つみたてNISA」同様に積立形式で投資対象を購入するものであり、2階部分が現NISA同様に投資対象を購入することになります。
さらに原則1階部分の枠を使い切った時点で2階部分の枠に投資することが可能であり、例外として事前の届出によって2階部分からの利用も認められていますが、このケースでは対象商品が上場株式に限られることになります。
つまりETFやREITなど、そのほかの商品が購入できなくなってしまうため注意しましょう。
そのため、現NISAの場合は120万円の枠を好きなように対象商品に投資できることに対し、新NISAにおいては階層によって投資対象が変わるという点で、投資枠の全体金額はそこまで変わらなくとも投資方法は大きく変わることになるのです。
そしてこのように投資方法が階層によって異なることによって、非課税対象も階層ごとに異なるのが新NISAの特徴でもありますので、以下について把握しておきましょう。
1階部分：投資信託から得られる譲渡益や分配金
2階部分：株式や投資信託などから得られる譲渡益や分配金、配当金
また、2階部分については、監理銘柄や整理銘柄と呼ばれる「上場廃止基準に該当する銘柄」や「既に上場廃止が決まった銘柄」、ヘッジ目的以外でデリバティブ取引が行われてい銘柄による利益は対象外となります。
つまりそれぞれ保有する銘柄の状況によっては非課税対象から外れてしまう可能性もあるので、これについても注意しましょう。
ちなみに新NISAが始まっても「つみたてNISA」に関しては引き続き運用されます。
そのため、これからNISAへの加入を検討する場合においては、新NISAで運用するのか、つみたてNISAで運用するのかを決めなければならないので、この2つについての特徴についても簡単に把握しておくと良いでしょう。
対象商品が多い新NISAは、年間の非課税枠も「つみたてNISA」が年間40万円であるのに比べて122万円あるので、積極的に投資をしたいという人には向いているかもしれません。
一方、リスクの低い商品で積立形式に資産を運用していきたいという人は、つみたてNISAの方が向いているかもしれません。
このように、NISAと一言で言っても選ぶものによってルールが異なるので、自分の性格を理解し、自分に合った投資スタイルが実現できる制度を選べるように勉強するようにしましょう🙆🏼♂️
贈与税に非課税の特例ができたので見てみよう👀（後編）
どうもガブリです。
昨日は前編として、贈与税の制度変更について書いていきました。
今日はその続きを書いていきたいと思います🖋
昨日は教育資金の一括贈与にかかわる贈与税の非課税対象について要件を書いていきましたが、その続きとして契約期間中に贈与者が死亡したケースから見てみましょう👀
では早速、契約期間中に贈与者が死亡した場合で、その死亡の日において管理残高があった場合には、相続税の課税対象となります。
その詳細については以下のとおりです。
・2019年3月31日以前の拠出分：相続税の課税対象にならない
・2019年4月1日〜2021年3月31日の拠出分：贈与者の死亡前3年以内の拠出分について相続税の課税対象となる
・2021年4月1日以降の拠出分：相続税の課税対象となる
となっていますが、受贈者である子どもや孫のいずれかが以下に該当する場合、相続税の課税対象とはならないことになっています。
・23歳未満
・学校などに在学している
・教育訓練給付金の支給対象となる教育訓練を受講している
といった場合です。
では続いてこれまでの改正点を振り返ると、2019年の税制改正によって、23歳以上の子どもや孫に対する教育資金について、以下のような範囲に限定されることになりました。
①学校などに支払われる費用
②学校などに関連する費用（留学費用など）
③学校以外に支払われる費用で、教育訓練給付金の支給対象となる教育訓練の受講費用
となっていて、さらにそれまでにはなかった受贈者の所得要件が設けられるようになりました。
それが「贈与があった年の前年の合計所得金額が1,000万円以下であること」というものです。
そしてさらに2021年の改正では、契約期間中に贈与者が死亡した場合における2021年4月1日以降の拠出分について、受贈者が贈与者からみて孫もしくはひ孫などである場合、その相続税額の2割加算が適用されることになりました。
制度全体の適用期間も延長され、2023年3月31日までの贈与が対象ということになっています。
では次に結婚・子育て資金の一括贈与の概要について。
内容は以下のとおりです。
①贈与者である父母もしくは祖父母などが、金融機関に受贈者である子どもや孫を名義とした口座の開設および届出を行い、結婚および子育て資金を一括して拠出した場合、その資金について、子どもや孫ごとに1,000万円までの贈与税が非課税となる
②不妊治療や分娩費用、子どもの医療費など「出産および育児に要する費用」や、挙式費用や敷金ほか新居費用など、「結婚にあたって必要な費用」が非課税の対象だが、それ以外の「結婚にあたって必要な費用」についての非課税枠は300万円まで
③受贈者は20歳（2022年4月1日以降は18歳）以上、50歳未満の子どもや孫であること
となっており、「契約終了」および「契約期間中の贈与者の死亡」に関する取り扱いは以下のとおりです。
以下いずれかの事由に該当した場合には契約が終了します。
・受贈者が50際に達した時
・受贈者が死亡した時
・資金口座の残高が0円になり、かつ、契約終了についての合意があった時
となっています。
また、契約終了時に管理残高がある場合、終了の理由が「受贈者が50際になったこと」であれば、契約終了時に贈与があったとみなされ、贈与税の課税対象となります。
尚、契約終了の理由が受贈者の死亡だった場合は、受贈者の相続財産ということになり、相続税の課税対象となります。
そして、契約期間中に贈与者が死亡した場合、その死亡の日における管理残高については相続税の課税対象となります。
ではこちらも続いてこれまでの改正点を見てみると、まず2019年の税制改正により、受贈者の所得要件が設けられ、贈与があった年の前年の合計所得金額が設けられ、贈与があった年の前年の合計所得金額が1,000万円以下であることが必要となっています。
さらに2021年の改正によって、契約期間中に贈与者が死亡した際の管理残高については、2021年4月1日以降の拠出分について、受贈者が贈与者からみて孫やひ孫にあたる場合は相続税の2割加算となるほか、2023年3月31日までの贈与についても制度の適用期間が延長されることになりました。
このように贈与についてのルールは年々改正されているので、一度利用すると変更することができない「相続時精算課税制度」と呼ばれる贈与制度を利用すると後になって後悔するなどのことも考えられます。
贈与税に非課税の特例ができたので見てみよう👀（前編）
どうもガブリです。
昨今では「パパ活」など第三者から財産などを受け取るという行為において、贈与税が無視されていることが問題となっていたりします。
税務署も目を光らせ始めていますが、まず贈与税というのは、自分以外の者から年間110万円を超える金額を受け取った場合に、所得として申告しなければならないというものです。
しかもこれは親など親族から受け取ったものも含まれるため、そのへんも理解する必要があるのですが、ある程度不景気が続く状況においては、せめて親族にお金のことについて頼るということはあるかもしれません。
そこでこの贈与税について、非課税特定として「教育資金の一括贈与」や「結婚・子育て資金の一括贈与」が設けられることが決まっているのですが、しかしここ数年の税制改正によってその内容が少しずつ変わってきています。
ということで今日は、贈与税の特例について現状制度はどのような内容になっているのかなどについて書いていきたいと思います🖋
まず「教育資金の一括贈与にかかわる贈与税の非課税特例」とは、正式名称として「祖父母などから教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度」という長い名前がついています。
内容については以下のとおりです。
①贈与者である父母もしくは祖父母などが、金融機関に受贈者である子どもや孫名義の口座の開設および届出を行い、教育に関係する資金を一括して拠出した場合に、その資金に対して、受贈者である子どもや孫ごとに1,500万円までの贈与税が非課税となる
②対象となる教育に関係する資金の範囲は、「学校などに支払う授業料や学用品費」などのほか、「学校以外に支払う費用（学習塾費用や習い事などの費用）」となっていますが、それ以外の「学校以外に支払う費用」については非課税枠が500万円まで
③受贈者である子どもや孫は30歳未満であることが条件
といったものです。
また、教育資金口座にかかわる契約が終了するのは、子どもや孫が一定の理由に該当した時で、終了時に非課税拠出額から教育資金支出額を控除した残額の取り扱いについても細かく決められています。
その詳細は以下のとおりです。
・受贈者の年齢が30歳に達した時
・受贈者が死亡した時
・教育資金口座の残額が0円となり、かつ、契約を終了する旨の合意があった時
となっており、あわせて契約終了時に管理残額がある場合、契約終了の理由が「受贈者が30歳になった時」ということであれば、契約終了時に贈与があったものとしてみなされ、贈与税の課税対象となります。
一方、契約終了の理由が受贈者の死亡によるものである場合は、受贈者の相続財産となるため、相続税の課税対象となります。
ただ、受贈者が30歳に達した時に管理残額があったとしても、「学校などに在学している」もしくは「教育訓練給付金の支給対象となる教育訓練を受講している」場合は、贈与税が課税されないことになっています。
もしもこれらのケースに該当しなくなった場合には、以下のいずれは早い日が契約終了となります。
・その年の12月31日
・受贈者が40歳に達する日
その際に管理残高がある場合は契約終了時に贈与があったとみなされ、贈与税の課税対象となる点については注意が必要です。
さらに契約期間中に贈与者が死亡した場合については別の対象となりますが、今日はここまで。
続きは明日描いていきたいと思います🙆🏼♂️
関東、関西の一戸建ての価格の推移を見てみよう。
どうもガブリです。
ここ3日間は不動産を購入するにあたって、不動産の価格が過去にどのような推移で流れているのかなどを見ることで、今後の不動産購入検討にヒントを得ていこうという趣旨で書いていっています。
昨日までは不動産の価格はどのような指標で確認すれば良いのかや、全国の土地価格の推移、そして大きく関東、関西に分けてマンションの価格がどのように推移しているのかなどについて書いていきました。
そこで今日はその続きとして一戸建ての価格推移についてなど書いていきたいと思います🖋
では早速、直近1年間における、南関東圏の戸建て住宅の価格推移を見てみましょう👀
2021年1月 102.5 前月比変化なし
2021年2月 103.5 前月比0.9％UP
2021年3月 104.0 前月比0.5％UP
2021年4月 103.6 前月比0.5％DOWN
2021年5月 104.5 前月比0.9％UP
2021年6月 106.3 前月比1.8％UP
2021年7月 110.7 前月比4.1％UP
2021年8月 108.3 前月比2.2％DOWN
2021年9月 109.9 前月比1.5％UP
2021年10月 109.7 前月比0.2％DOWN
2021年11月 110.6 前月比0.8％UP
2021年12月 108.8 前月比1.6％DOWN
といった結果になっており、南関東の戸建て住宅価格は1月から見ると、102.5から108.8と増加傾向にはあるものの、マンション価格に比べると増加率は低いといった結果となっています。
しかし戸建て住宅を関東圏に購入希望の人にとっては、緩やかな上昇傾向にある市場というのはある程度安心して購入検討を進められる理由になるのではないでしょうか。
次に名古屋圏の直近1年間における戸建て住宅の価格推移を見てみましょう。
2021年1月 105.5 前月比0.4％UP
2021年2月 104.9 前月比0.6％DOWN
2021年3月 107.7 前月比2.7％UP
2021年4月 107.9 前月比0.2％UP
2021年5月 106.6 前月比1.2％DOWN
2021年6月 106.9 前月比0.3％UP
2021年7月 107.2 前月比0.3％UP
2021年8月 109.8 前月比2.5％UP
2021年9月 107.2 前月比2.4％DOWN
2021年10月 108.9 前月比1.5％UP
2021年11月 110.1 前月比1.1％UP
2021年12月 106.5 前月比3.2％DOWN
といった結果となっており、1月から見ると、105.5から106.5とほとんど上昇は見られません。
基本的には上昇していることの方が多いですが、9月、12月と大きなマイナスを生んだ結果、1年間としては微増ということになりました。
しかし名古屋圏のマンション価格に比べると価格推移は安定しているといえます。
ちなみに新築か中古かによっても結果は変わってきますが、新築においては首都圏の新築マンションを見てみると、1平方メートル単価で確認することで前年同月比15.5％UPと大幅上昇していることがわかります。
ただ、地域別に見てみると、東京都下、神奈川はマイナスとなっていて、埼玉県と千葉県では前年同月比20％超の大幅上昇となっていることが確認できます。
東京23区に関しては前年同月比で30.3％の上昇なので、やはりまだまだ23区内は需要が高いことがわかりますね。
一方、中古マンションでは1平方メートル単価で確認すると、約2年間ほど前年同期比を上回るほど価格は上昇しています。
また、価格とは別に制約件数を見てみると、地域別では、横浜、川崎が前年同期比で19.6％下落しており、千葉県、東京都区部も約14〜15％ほど下落。
ただ、1平方メートル単価でのは埼玉県では13.3％の上昇、千葉県も9.3％の上昇、東京都区部は9.1％、横浜、川崎では8.9％の上昇と、価格に関してはどこも上昇している地域が多い印象です。
2022年に入って半年経とうとしている今でも不動産価格は堅調に推移しているので、これから購入検討している人は、自身の年収に対して購入できる価格のうちに購入するのが良いかもしれません。
今後の価格の上昇によっては、金融機関が決める年収に対しての融資枠が有効的に使えなくなってしまうため、遅かれ早かれ不動産を購入したいと考えている人は今しっかり考えるようにしましょう。
つまり不動産購入を決定する要因としては「優良物件であるか」というのも非常に大事ですが、「買えるうちに買えるのか」も同じように大事なので、このように指標を見てジャッジできるようにもしておきましょう🙆🏼♂️
関東、関西のマンション価格の推移を見てみよう。
どうもガブリです。
昨日は不動産価格の変化をどのようにして知るのかなどを中心に書いていきましたが、今日は具体的に全国それぞれがどのような価格の推移をしているのかなどについて書いていきたいと思います🖋
早速、2021年11月の不動産価格指数から、地域別・物件種類別の推移を見ていくことにしましょう👀
直近1年間の南関東圏の「マンション」の価格推移は以下のとおりです。
2021年1月 151.0 前月比0.1％DOWN
2021年2月 153.5 前月比1.7％UP
2021年3月 153.7 前月比0.1％UP
2021年4月 155.6 前月比1.2％UP
2021年5月 158.0 前月比1.5％UP
2021年6月 158.1 前月比0.1％UP
2021年7月 161.2 前月比2.0％UP
2021年8月 163.0 前月比1.1％UP
2021年9月 163.7 前月比0.5％UP
2021年10月 161.9 前月比1.1％DOWN
2021年11月 165.1 前月比2.0％UP
2021年12月 166.7 前月比1.0％UP
という結果となっています。
南関東圏のマンション価格は、基本的に上昇を続けており、1月から見ると指数は151から166.7と大きな増加が見られ、マイナスになる月が少ないという印象です。
では次に名古屋圏（マンション）ではどうでしょうか。
2021年1月 160.9 前月比0.5％DOWN
2021年2月 160.9 前月比変化なし
2021年3月 158.2 前月比1.7％DOWN
2021年4月 160.3 前月比1.4％UP
2021年5月 159.4 前月比0.6％DOWN
2021年6月 167.6 前月比5.1％UP
2021年7月 165.2 前月比1.4％DOWN
2021年8月 166.9 前月比1.0％UP
2021年9月 166.7 前月比0.1％DOWN
2021年10月 172.9 前月比3.8％UP
2021年11月 171.4 前月比0.9％DOWN
2021年12月 180.8 前月比5.5％UP
1月から見ると指数は160.9から180.8へと上昇を見せているものの、月毎にマイナスが続くこともあるため、マンション価格としては安定感のない状況にあるとも言えるかと思います。
そういった意味では今後の価格推移に関してもどのように動いていくのか注意して見ていくことが必要になるでしょう。
このように、全国の平均だけ見てはわからない結果もあるため、地域別に見ることで今後の不動産購入検討により正確な判断をもたらすことができます。
では明日はこれに続き、一戸建てにおいてはどのようになっているのかなどについて書いていきたいと思いますので、お楽しみあれ🙆🏼♂️
