資産形成したいなら流石にこれ知ってるよね？
どうもガブリです。
資産形成には貯蓄から始まり、定期預金や保険積み立て、投資信託など複数にわたって方法があります。
しかしどの資産形成においても死ぬまでひたすら増やしていく一方ではあまり意味がなく、自身が将来必要とされる金額を想定して、それに対して余裕を持った資産形成をすることが理想です。
すると資産形成の方法を学ぶことももちろん大事ですが、形成した資産をどのように切り崩していくかも同じくらい大事なことです。
そこで今日は資産形成に最終地点である出口戦略について書いていきたいと思います🖋
資産形成が順調にいったその先にはその資産を切り崩して生活する未来が待っています。
その資産の切り崩し方に種類があることはご存知でしょうか？
それが「定率切り崩し」と「定額切り崩し」です。
定率切り崩しとは、資産に対して〇〇％といったように資産に対して一定の割合を乗じた金額を切り崩していく方法です。
また、定額切り崩しとは、毎月〇〇万円といったように資産に対して一定の金額を資産から切り崩していく方法です。
これについてはそれぞれが選択することになりますが、基本的には「定率切り崩し」の方が良いと言われています。
その理由は定率切り崩しの方が資産の寿命が長くなるからです。
具体的にいうと、毎月決まった金額を切り崩す定額切り崩しの場合、その資産の時価が下がったとしても切り崩す金額は常に一定なため、インフレやデフレなどの状況にかかわらず資産の減少を進めていくことになります。
その反面、定率切り崩しの場合は資産の時価が下がった時は切り崩す金額は少なくなり、資産価値が上がったときには多くの金額を切り崩すこととなるので、状況に合わせて必要以上の金額が目減りしない仕組みになっているのです。
ちなみに定率切り崩しでは資産に対して〇〇％といったように切り崩していくと説明しましたが、そのパーセンテージについてはどのように考えれば良いのか見てみましょう。
このような時に使う指標に「4％ルール」というものがあります。
これは何かというと、年間支出の25倍の資産を築くことができれば、年利4％の定率切り崩しで資産を維持しながら生活できるというものです。
この4％ルールはアメリカで発案されたものであり、この4％の根拠としてもS&P500の市場の上昇率である7％からアメリカのインフレ率である3％を差し引いたものなので、そのまま日本で適用するのは難しそうです。
では現在の日本に置き換えるとどうでしょうか。
それぞれの数字を考えると日本の場合は5％〜6％ほどで良いのではないかと思います。
ただこれらのデメリットについても理解しておく必要がありますが、定率切り崩しの場合、資産に対して〇〇％という計算をするので資産そのものが少ないと換金できる金額も少ないということになり、生活の足しにならないというケースも考えられます。
そのため、毎月〇〇円を切り崩していく定額切り崩しの生活の方が安定すると考えればそれに応じた資産形成が必要ですし、資産の寿命を長くさせようと考えるなら定率切り崩しを検討するべきなので、まずは将来的にどのような方法で切り崩していくのかを想像しつつ、今どのように資産形成をすべきなのかを考えるようにしましょう🙆🏼♂️
地域によって変わる建物の高さ制限（不動産編）
どうもガブリです。
昨日は用途地域について書いていきましたが、不動産を購入する際の重要事項説明ではそのほか「高さ制限」というものについても説明があります。
建物の高さには「絶対高さ制限」「道路斜線制限」、さらに自治体によっては「日影規制」などどれも建物の高さに関する制限について記載されており、これらを理解しておくと街にあるちょっと変わった屋根をしている建物がある理由がわかったり、これから土地に家を建てようと考えている場合にも制限があることを知ることで現実的なイメージができるようになったりします。
そこで今日は建物の高さに関する制限について書いていこうと思います🖋
まずは日影規制ですが、その名の通り高い建物があることによって近隣の建物が1日中日影になってしまうことをNGとする規制であり、各用途地域によって高さの上限が決められています。
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・田園住居地域
これらの地域は軒の高さが7mを超える建築物または地階を除く階数が3階以上の建築物は日影規制の対象建築物となります。
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・近隣商業地域
これらの地域は高さが10mを超える建築物は日影規制の対象建築物となります。
・商業地域
・工業地域
・工業専用地域
これらの地域では日影規制がありません。
ただ、これら対象区域外の場所でも建築物が10mを超え、冬至日において対象区域内に日陰を生じさせるものには日影規制が適用されます。
ちなみに下記の状況においては日影規制が緩和される場合もあるのでそれについても見てみましょう👀
・許可による緩和
・同じ敷地に建物が2つ以上ある場合
・道路・川に接する敷地の場合
・隣地の敷地が1m以上高い場合
これらは日影規制が緩和されるので、状況に応じて確認するようにしましょう。
次に「斜線制限」。
斜線制限は、通風や採光等を確保して良好な環境を保つために建築物の各部分に設けられている高さに関する制限のことをいいます。
斜線制限の中にも「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」と3種類あり、制限される高さの算出方法は用途地域によって異なるので確認が必要です。
次に「絶対高さ制限」。
絶対高さ制限では、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「田園住居地域」にのみ適用される制限であり、低層住宅の環境保護や日照・通風確保を目的としたものであります。
こちらの地域では原則として10mまたは12mのうち都市計画で規定されている高さの限度を超えることができないとされています。
尚、外壁または代用になる柱の面と敷地の境界線の間に都市計画で定められた後退距離を確保する必要があり、後退距離は1mまたは1.5mが限度となっています。
例えば屋根の形が変則的なものを見たことがあるかもしれませんが、これも土地が2つの用途地域にまたがっていて、それぞれの高さ制限を受けているなんてこともあるのです。
もし自分が家を建てようと思っている地域がこのような地域であれば理想の家が建たないなんてこともあり得るので、しっかりと調べてから土地の購入なども考えていくようにしましょう🙆🏼♂️
不動産を購入するときに知っておいた方がいい「用途地域」
どうもガブリです。
マイホームでも投資用でも不動産を購入するときには必ず重要事項説明書というものを不動産屋から交付され読み聞かされることになります。
しかしここでの内容はある程度専門的な記載が多く、元々は消費者と不動産会社との情報格差を埋めるための書類なのにも関わらず、消費者側がある程度勉強をしていないと理解できないので注意が必要です。
その中でも質問の多いのが「用途地域」に関することです。
そこで今日は不動産を購入するときに必ず説明される用途地域について書いていきたいと思います🖋
まず用途地域とは土地に建築できる建物の用途や制限のルールをあらかじめ定めている土地のことをいい、そのルールは各自治体が都市計画法というものに基づいて定めています。
この用途地域は「市街化区域」と呼ばれる区域にのみ設定されており、「市街化調整区域」という区域には定められておりません。
市街化区域は概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域であり、市街化“調整”区域は市街化を抑制すべき区域であり、原則として用途地域を定めず、農林産業用の建築物や一定の要件等を備えた開発行為以外は許可されていません。
つまり不動産を購入する場合には基本的に市街化区域を選んだ方が良いので、ほとんどの方が用途地域については知っておく必要があるでしょう。
では用途地域とはおおよそどのようなものなのでしょうか。
用途地域にも種類があり、その種類は13種類にも及びます。
・第一種低層住居専用地域
建物の高さが10mまたは12m以下の低層住宅を建てるための地域で、それ以上の高さの建物は禁止されています。
用途地域の中では最も規制の厳しい地域です。
・第二種低層住居専用地域
建物の階層は3階までと定められている地域です。
また、150㎡までの一定条件の店舗も建築可能地域です。
・第一種中高層住居専用地域
建物の広さが500㎡までの一定条件の店舗や中規模の公共施設、病院や大学などを建てることができる地域です。
高さにおいても第二種低層住居専用地域よりは規制が緩く、3階以上のマンションなどを建てることも可能です。
・第二種中高層住居専用地域
建物の広さが1,500㎡までの一定条件の店舗やオフィスなどを建てることができる地域です。
第一種中高層住居専用地域よりも規制が緩く、これまでの地域よりも人通りが多くなってくる地域です。
・第一種住居地域
建物の広さが3,000㎡までの一定条件の店舗やオフィス、さらにはホテルなども建てることができる地域です。
上記の第一種、第二種中高層住居専用地域よりも規制が緩い地域といえます。
・第二種住居地域
建物の広さが10,000㎡までの一定条件の店舗やオフィス、ホテルなどを建てることのできる地域です。
騒音を発するパチンコ店やカラオケ店なども建てることのできる地域なので、すごく賑やかな地域ともいえるでしょう。
・田園住居地域
農地や農業施設などと調和した低層住宅の環境を守ることを意識した地域で、ビニールハウスや倉庫などのほか、500㎡までの一定の地域で生産された農産物を販売する店舗を建てることができる地域です。
高さに関しては10mまたは12m以下の制限があり、第一種、第二種低層住居専用地域と同等の厳しい規制が課されています。
道路の沿道等において自動車関連施設などと住居が調和した環境を守ることを意識した地域で、10,000㎡までの一定条件の店舗やオフィス、ホテル、パチンコ店やカラオケ店も建てることのできる地域です。
他に比べると用途が広い地域といえます。
・近隣商業地域
買い物などに優れた地域で、ほとんどの商業施設や店舗、事務所まで建てることのできる地域です。
建物の広さである延床面積の規制がないため、かなり大きな商業施設も建築することが可能です。
・商業地域
近隣商業地域とほぼ同じような用途を持った地域ですが、近隣商業地域よりも規模の大きい施設を建築することができる地域です。
工場など工業系の用途地域で、危険が大きく著しく環境を悪化させる工場の建築は禁止されているものの、それ以外の工場等に加え、住宅や店舗も建てることのできる地域です。
・工業地域
準工業ちいきよりも大規模な工場も建築することが可能で、住宅や店舗は建てられるものの、学校や病院、ホテルなどは建てることができない地域です。
・工業専用地域
その名の通り、住宅や店舗すら建てることのできない地域で、そのかわりどのような工場でも建築することが可能な地域です。
このように、例えば「近隣商業地域で家を購入したら日々の買い物が楽そうだなー」とか、「すごく静かな街に住みたいから第一種低層住居専用地域にしようかなー」とか、そんなことを考える参考になるのも用途地域を知ることのメリットとなります。
不動産を購入する際には外観とか内装ばかり気にしてしまいがちですが、このように用途地域を知っておくと売却のときなども役に立つことがあるので、必ず把握しておくようにしましょう🙆🏼♂️
安全資産「債券」への投資。
どうもガブリです。
「将来のために何か始めなければ」と思っても中々リスクがある投資に踏み切れないという方は多いと思います。
そこで検討できるのが「債券（さいけん）」です。
元々は機関投資家向けの投資商品なので個人投資家が投資する対象のものではなかったものですが、個人も投資できるようになり、商品の種類も増えてきました。
そこで今日は「債券投資をする場合とはどのようなケースなのか」についてなど書いていきたいと思います🖋
債券の投資イメージは「ローリスクローリターン」と呼ばれるもので、その他株式投資では「ハイリスクハイリターン」、不動産投資では「ミドルリスクミドルリターン」と例えられることが多いです。
ローリスクといわれるゆえんは、投資を始めるときの元本が守られるので、投資した金額よりも価格が低くなってしまうことがないというのが最大の安心感につながっています。
それでは債券の特徴についても見てみましょう👀
株式投資との違いについて見てみると、債券は“お金を貸してその利子を受け取る”という特性があるので、債券を発行するところが返済する時期である償還期限が定められています。
商品によって時期は違えど短いものでは半年ほどで償還されるものもあったり、長いものでは20年ほどで償還されるというものまであります。
つまり、株式投資では今日購入した株式を明日売却することが可能ですが、債券では決められた償還期限までは原則お金を戻せないというものになっています。
そのかわり決まった利子が償還期限に返還されるというもので、投資時点で「償還期限」と「年利率〇〇％」というように何年後にいくらになって帰ってくるのか確認できるので、納得のいく商品があった場合には投資を検討することができます。
ちなみに大手証券会社ではどこでも債券投資が可能ですが、証券会社によって投資できる対象が違うので、これから投資を始めるきっかけとして債券投資を行う方は証券会社の選定から始めることになります。
例えばSBI証券では債券の投資対象種類が多く、外貨建ての商品も数多くあります。
次にマネックス証券ではSBI証券よりも種類は少ないものの、高利率の商品などが目立ちます。
次に楽天証券では、マネックス証券よりも取扱数は少ないものの、仕組みのわかりやすいシンプルな銘柄が目立ちます。
このように証券会社が扱っている商品によって同じ債券投資でもその特性が違うので、自分が求める投資イメージを基準に決めていくことも大事です。
ちなみに債券には「新発債券」と呼ばれるものと「既発債券」と呼ばれるものに分かれていて、新発債はこれから新たに発行される債券であり、新発債ではまず発行条件が提示されて一定期間募集が行われます。
既発債はすでに発行されて流通しているものから取引するもので、既発債の価格は日々変動するものになっています。
そのため種類が様々であり、複数のシミュレーションが可能な商品となっています。
これらのように、新発債で投資するか既発債で投資するかを決めた上で証券会社を選定し、債券投資を始めるというイメージを持ってどれに投資すべきか考えるようにしましょう🙆🏼♂️
不動産投資が上手な人が行なっている「リフォーム」
どうもガブリです。
老後の年金の足しにするためになどの理由で始められる方の多い不動産投資ですが、ローン期間も長いものでは35年〜45年という期間で返済を考えつつ収益化を意識しなければならないので簡単なことではありません。
もちろんその後も所有し続けることで返済の必要がない資産を保有し続けることができるわけですが、それだけ長い期間不動産を所有し続けるということは何に気をつけるべきなのでしょうか。
それは建物は経年劣化を起こしますので、劣化によって破損してしまったり、築古だという理由で入居率が低くなってしまったりすることが想定されます。
建物そのものの劣化は例えばワンルームマンション投資の場合は各部屋のオーナーさんたちが毎月支払う修繕積立金を使用して建物の管理会社が定期的に共用部分を修繕することになりますが、部屋の中をどうするかはある程度オーナーさん次第ということになります。
やはり古くなっていく一方の物件よりも綺麗が保たれていたり、現代のニーズにあった設備があったりする方が入居率も高まりますので、今日はどのようなタイミングでリフォームを検討するべきなのかなどについて書いていこうと思います🖋
まずはリフォームの定義をある程度決めておくとすると、部屋全体を取り壊して間取りを変えたりするような大掛かりなものを「リノベーション」と呼び、設備の変更や内装を変える程度の部分的な改装を「リフォーム」と呼ぶことにします。
では、早速リフォームを検討する時期について多くの不動産オーナーが考えていることを見てみましょう👀
まずリフォームが可能なのは物件に入居者がいない時であることが必須です。
築年数が古くなったからといって、不動産オーナーの独断でリフォームを決行してしまっては入居者の住む場所が確保できなくなってしまうので、物件が空室のタイミングで行う必要があることについては理解しておきましょう。
そしてどのくらい建物が古くなったらリフォームを検討すべきかについては、おおよそ築年数が10年〜15年が経ったころというのが多い傾向にあります。
その理由については、設備であるキッチンや風呂、トイレなどはおおよそ10年である程度の経年劣化が起こると見られているからです。
もちろん10年経った時点で入居者がいないからといって一斉に設備を変更する必要はないので劣化の程度を見て決めるべきですが、そのためにもまずはそれぞれの設備のリフォームにかかる金額も把握しておくべきでしょう。
それぞれ部屋の規模にもよりますが、ワンルームの小さいキッチンであれば30万円〜でリフォームが可能であり、ファミリー用のある程度大きなキッチンであれば100万円ほどすると見込んでおいて良いでしょう。
さらに風呂に関しては60万円〜100万円。
トイレに関しては30万円〜40万円程度。
これらを一気にリフォームするとなればかなりの大金になってしまうので、上記のようにおおよそのリフォーム代を念頭においた上でリフォームの時期を考えると良いと思います。
このようにいずれはかかってくる費用があるわけですが、不動産を購入する際に毎月の返済や支払いと賃料収入だけを考えてリフォーム代金がおおよそかかってくることを念頭においていない人もいるので、シミュレーションとしてリフォームも支出に組み込んでおくよう気をつけましょう。
費用に関してもお願いする業者によって金額が違ったりするので、相見積もりをとって比較するのも良いですし、知り合いにリフォーム会社で働いている方がいれば見てもらうと良いかもしれません。
不動産購入時に中古物件を購入検討する場合も、築8年〜9年程度の物件を選ぶと割とすぐにリフォームが必要になるというケースもあるため、この辺りも気にして見ておくようにしましょう🙆🏼♂️
これから不動産オーナーになる人が知っておくべき家賃保証契約の改正。
どうもガブリです。
不動産投資を始める際に迷う一つのポイントとして、どのように管理してもらうかというものがあります。
不動産投資では不動産を所有し、それを第三者に賃貸することで賃料収入を得るという投資モデルですが、この賃料収入を得るための方法が大きく分けて実は2つあります。
それが「集金代行」と「サブリース(家賃保証)」です。
集金代行ではその名の通り、入居者から受け取る賃料を不動産管理会社が代行して集金するというもので、その他不動産の管理なども並行して行ってくれるというものであり、サブリースでは入居者の有無に関わらず不動産オーナーに家賃を保証して賃料収入が途絶えないようにするというものです。
それぞれに手数料が存在しますが、家賃を保証する場合は集金代行と比べても基本的に入居者が支払う実質の家賃よりも低い価格でオーナーに送金されることになります。
これは不動産管理会社が「入居者の有無に関わらず賃料収入を支払う」というリスクに対しての手数料になるので高いのですが、それぞれオーナーさんによって集金代行とサブリースではどちらが良いとするかを迷うものです。
そしてそのうちのサブリースについて、去年12月15日に法律が変わっているので、それについて今日は書いていきたいと思います🖋
サブリース契約の概要について簡単に触れておくと、サブリース契約というのは、不動産オーナーがサブリース契約をする管理会社と賃貸契約をし、本来入居者となるサブリース会社が第三者である入居者を集うことでそのお家を転貸するという仕組みになっています。
つまり集金代行契約では不動産オーナーと実際の入居者が賃貸契約をしますが、サブリース契約では不動産オーナーと管理会社が賃貸契約をし、管理会社と実際の入居者が転貸契約するという流れになるのです。
そして今回サブリース法にどのような改正があったかというと、サブリースを行う管理会社への規制として、
・誇大広告等の禁止
・不当な勧誘行為等の禁止
・重要事項説明の交付義務
というものです。
これらの規制が開始した背景としては、大手不動産会社が「35年間一括借り上げ」というキャッチコピーで35年間家賃保証するという契約を慣習的に行なっていたのですが、突然そのサブリース業者から契約の解除や賃料の減額請求がされたということがあり、不動産オーナーが当初想定していた不動産投資シミュレーションとはかけ離れるものになってしまったなどのトラブルがあっったのです。
そして上記のような規制について誇大広告の禁止とはどのようなものかというと、この「家賃保証」と呼ばれる部分などを契約書に記載する際には「定期的な家賃の見直しがある」という旨を記載し、賃料の減額の可能性を示唆しなければならないなどのことが求められるようになりました。
次に不当な勧誘行為等の禁止とはどのようなものかというと、むやみにサブリース契約をオススメするべきではないことを表しており、サブリース業者は不動産オーナーに対して賃料の減額や契約解除の可能性を伝えずにサブリース契約を斡旋してはならないというものです。
あとはこれらのことを不動産オーナーにしっかりと認識してもらうために重要事項説明を行うことを義務づけました。
これらの改正を念頭に置いた時に不動産オーナーは何を考えるべきかといえば、やはり「家賃保証」という響きに惹かれてサブリース契約を行うのではなく、そのリスクも考慮して選択するべきだということです。
これからサブリース契約を利用した不動産投資を検討している方は、国土交通省が発表している「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」をインターネットで調べておくと良いと思います🙆🏼♂️
海外投資の特性についておさらい。
どうもガブリです。
ここ日本では度々「少子高齢化」について問題提起されており、人口が減るということは企業の売り上げもある程度は比例して下がっていくことになります。
すると日本の産業全体がこれから盛り上がっていくためには世界的に活躍する企業がたくさん生まれてくる必要がありますが、同じアジアでも例えばタイや韓国などに比べると日本では英語教育がされておらず、世界進出には少し出遅れ感のあるのが日本という国の弱さでもあります。
これらを前提とした上で投資を考えた場合、株式投資では企業が成長し繁栄することで価格が上がっていく傾向にあるため、海外企業に投資して投資成功されている人が増えてきています。
そこで今日は海外投資をすることで国内投資だけをすることに比べてどのようなメリットやデメリットがあるのかなどについて書いていこうと思います🖋
海外の株式などに投資する場合でも日本の証券会社から購入することは可能です。
例えば投資信託に海外株式が含まれているものであってもそうですし、ETFで選択することもできます。
このように個別株式で選択せずとも分散投資は可能なので、こうすることで海外投資の恩恵を受けることもできるのです。
しかし同時に気をつけなければならない点もあります。
それは海外を対象に投資をするということは「為替の影響を受ける」ということです。
例えば、ドル円“1ドル100円”時点で10ドル（1,000円分）の投資対象商品を購入した後に“1ドル90円”になった場合、その時点で保有している10ドル分の投資商品を売却すると900円になってしまうということになります。
つまりドルと円の為替の関係が投資の儲けに直結するということになるので注意が必要です。
その上で海外投資する場合の特性も知っておくと便利です。
投資では基本的にリスクをとればとるほどリターンが見込めるという特性がありますが、それでいうと国内よりも為替市場の影響などを受ける可能性のあるリスクの高い海外投資の方がリターンは見込めるという傾向にもあり、さらには投資対象にも簡単に分けて「債券」と「株式」に分かれますが、よりリスクが含まれる「株式」の方がリターンが見込めるということになります。
そのため、これらのようなリスクやリターンの特性などを理解した上で投資する必要があり、やみくもに海外投資を始めることはオススメしません。
「投資の神様」と呼ばれるウォーレン・バフェット氏も「リスクは自分がやっていることを理解していないところから生じる」と明言を残しており、自分が投資しようと決断するときにその投資対象の特性を理解していない人はかなり大きなリスクにさらされているということになるのです。
一時期、暗号資産（仮想通貨）などでお金持ちになった人も多くいましたが、そういう人たちも継続的に投資を成功させるスキルを持った人たちばかりではありません。
たった一時お金持ちになるということはあっても、再現性のないことは続かないので、結局いつしかお金はなくなります。
そのため、継続的にお金に不自由しない生活を求めるのであれば勉強は必須です。
「儲かりそうだから海外投資！」などと勢いで選択しないようにしっかりと理解して検討するようにしましょう🙆🏼♂️
